Jemand, der Aktien/Aktienfonds verkaufen will, erklärt Dir natürlich, warum Gold und Immobilien nicht gut gelaufen sind. Jemand, der Dir Immobilienbeteiligungen verkaufen will, erklärt Dir, warum Immobilien langfristig die beste Anlage sind. Für beide Argumentationen gibt es belastbare Zahlen. Huch?
Diversifikation ist allgemein anerkannt als das wesentliche Instrument gegen Volatlitäten und Risiken von Einzelinstrumenten, aber auch von einzelnen Anlageklassen. Daher sollte man sicher in alles mit einem gewissen Anteil investieren und die Gesamtperformance im Vergleich zu den eingegangenen Risiken betrachten.
Die Erträge von Immobilien hängen wesentlich an der Auslastung und die Ertragsfähigkeit hängt an der Lage und Immobilienart. Auslastungen waren bei erhöhten Margen perfekterweise im Geschäftsbereich zu erzielen. Geschäftsimmobilien in Innenstädten waren daher ein großer Boombereich - bis zur COVID19-Pandemie, als alles auf dem Kopf gestellt wurde und nun Büroimmobilien aufgrund der Home-Office-Initiativen nur noch in deutlich geringerem Maße benötigt werden. Das war irgendwie zu erwarten, aber die Pandemie hat den Prozess massiv beschleunigt. Wohnimmobilien dagegen haben zwar in den letzten Quartalen Wertverluste ausgewiesen, aber in den Jahren davor massive Wertsteigerungen erfahren. Im Mittel liegen die Preisindexe derzeit daher immer noch über dem langjährigen Durchschnitt. Die erhöhte Nachfrage nach der pandemischen Baupause sorgt für steigende Neubauzahlen, obwohl die Preise für die Neubauten rückläufig sind. Das ist alles etwas paradox.
Die Sicherheit von Immobilien ist allerdings eine Illusion. Sicher sind Grundstücke nur in limitierter Zahl vorhanden, aber wie die Pandemie mit einem Unternehmenssterben im Retail- und Gaststättenbereich gezeigt hat, kann ein einschneidendes Ereignis durchaus die Bilanz ziemlich verhageln. Die gute Nachricht: inzwischen gibt es wieder viele Neugründungen und insbesondere der Gaststättenbereich erholt sich wieder. Volatilität ist im Immobiliensektor unerwartet, aber es gibt sie auch. Manchmal ist Volatilität auch nur ein Effekt schwindenden Vertrauens oder der Erkennung höherer Risiken - wie so in 2007/2008 geschehen. Es gibt sie.
Die Landwirtschaft nutzt etwa 50% der Fläche in Deutschland (etwa die Hälfte gehört nichtlandwirtschaftlichen Privatpersonen, 40% sind Landwirtschaftsbetriebe, 10% gehören Bund, Ländern, Kommunen, Kirchen). 30% sind Wälder (etwa zur Hälfte in privater Hand, die andere Hälfte bei Bund, Ländern, Kommunen, Kirchen). Straßen und Schienennetze nehmen weitere 5% ein. Wasserflächen und nicht nutzbare Grundstücke sind weitere ca. 5%. Die fehlenden 10% sind Siedlungen, d.h. Industrie, Gewerbe und Wohngebäude, wobei ca. 1/3 den gewerblichen Anteil entfällt und ca. 2/3 auf den Wohnungsanteil (mehr als die Hälfte davon ist in Privathand zur Eigennutzung oder Vermietung). Der Siedlungsanteil wächst seit Jahren zu Lasten von Wäldern und landwirtschaftlichen Flächen. In Relation zur Gesamtflächennutzung ist hier jedoch immer noch Potential, so dass von einer wirklichen Knappheit nicht zu sprechen ist. Zusammen mit dem Home-Office-Trend wurde außerdem die Grenze zwischen gewerblichen und wohnwirtschaftlichen Nutzungen etwas verschoben.
Man kann sich nun überlegen, wo der Trend hingeht. Welche Art gewerblicher Immobilien waren besonders krisenfest und konjunkturstabil? Welche Art von Wohnimmobilien kann man als Zukunftsperspektive sehen, wenn "work from home" zunehmen sollte? Es bleibt also ein Spiel mit den Erwartungen - und selbst im Immobiliensektor gibt es nicht nur eine Sorte von Investmenttargets... es ist viel zu differenzieren und zu selektieren.
PS: Ich persönlich habe mit meinen längerfristigen Perspektiven primär Aktien (-fonds) im Fokus, aber 10% liegen in Anleihen, 5% in Rohstoffen und 5% in Immobilien. Wahrscheinlich wären andere Verteilungen ähnlich gut - nur anders in ihrer Volatilität. Das ist doch alles nur ein Spiel mit Wahrscheinlichkeiten.