Frage zum notariellen Kaufvertrag?
Hallo,
ich wollte bei uns im Haus noch eine Wohnung dazukaufen. Soweit so schön.
Allerdings gibt es ein Problem mit der Kellerzuordnung. Es sind insgesamt 10 Parteien im Haus und in der Teilungserklärung und auch in den Grundbüchern steht immer nur ein Keller drin. Jede Partei nutzt auch noch einen zweiten Keller. Diese zweiten Keller sind quasi noch im Gemeinschaftseigentum, die Eigentümer haben hier dran ein Sondernutzungsrecht, was aber leider nirgendswo eingetragen ist. Es gibt im Prinzip seit 30 Jahren keine Diskussionen über die Kellerzuordnung. Ein Eigentümer hat sich aber "meinen" zweiten Keller, von der Wohnung die ich jetzt kaufen will, angeeignet und rückt diesen auch nicht raus.
Ich möchte jetzt natürlich ungerne die Wohnung nur mit einem Keller kaufen, sondern ein Sondernutzungsrecht an dem zweiten Keller offiziell im Grundbuch etc. eingetragen haben; damit natürlich auch verbunden, dass der andere Eigentümer den Keller sofort wieder räumt.
Wie kann ich da jetzt am besten vorgehen?
Grüße
4 Antworten
adrian:
Die Grundbuchvorschrift des § 7 (3) WEG läßt die Eintragung von Bezugnahmen auf die Eintragungsbewilligung für den Gegenstand und den Inhalt des Sondereigentums zu.
Durch die Bezugnahme läßt sich vermeiden, dass im Grundbuch Einzelheiten des Gegenstandes und des Inhalts des Sondereigentums vermerkt werden (Entlastungsfunktion).
Bedeutsam sind insoweit die Bauzeichnungen und der Aufteilungsplan.
Vermutl. handelt es sich bei dem fragl. Kellerraum um Gemeinschafteigentum (z.B. Fahrradkeller, das in der Bauzeichnung als solches auch ausgewiesen ist.
Du bist bereits Eigentümer einer Eigentumswohnung in der fragl. Wohnanlage, hast also Kenntnis von der Nutzung des Kellerraums durch einen Miteigentümer. Liegt hier ein Beschluss der Eigentümerversammlung oder geduldete Eigenmacht vor?
Empfehlung: sh. LittleArrow.
Die Keller die zum Gemeinschaftseigentum gehören sind alle ganz kleine, schmale Keller. Das waren früher mal Kohlenkeller. Die Wohnung, die ich jetzt kaufen will, ist die einzige vermietete Wohnung im Objekt. Der letzte Mieter hatte auf den zweiten Keller keinen Wert gelegt und dieser stand dann eine Weile leer und ohne Schloß davor. Da hat der Miteigentümer die Chance ergriffen und sich den Keller unter den Nagel gerissen. Also Eigenmacht. Jetzt wo ich die Wohnung kaufen will, möchte ich natürlich den zweiten Keller haben.
Abgesehen vom Grundbucheintrag ist doch die Frage der Kellerräumung derzeit eher an den Hausverwalter zu stellen, der dort die Freiräumung des Gemeinschaftseigentums durchführen/-setzen muss.
Der momentane Kellernutzer müßte schon dagegen darlegen, dass ihm ein Beschluss der WEG das Kellernutzungsrecht eingeräumt hat.
Man droht mit einer Klage vor einem ordentlichen Gericht.
Der Rechtsanwalt beurteilt Deine künftigen Chancen, nach einem Kauf die Eigenmacht des betreffenden Miteigentümers zurückzudrehen, notfalls durch eine Zwangsräumung.
Sicherlich das kein erfreulicher Vorgang. Aber da Du dort schon in der WEG bist, könntest Du doch auch mit anderen Eigentümern reden und deren Meinung zur Eigenmacht erfragen. Sicherlich hat auch der Verwaltervertrag ein absehbares Ende;-)
Du könntest auch noch hier Mitglied werden:
https://www.wohnen-im-eigentum.de/mitgliedschaft/vereinsmitgliedschaft.html
Ok, ich überlege halt im Moment, ob ich das mit dem Keller vor oder nach dem Kauf regeln soll. Bin mir da zur Zeit unsicher.
Du könntest dieses Manko beim Kaufpreis in Abzug bringen;-) Der Verkäufer hätte nämlich rechtzeitig gegen die eigenmächtige Kellereroberung handeln müssen.
Falls Du die Wohnung vermieten willst, ist dieses heutige BGH-Urteil interessant VIII ZR 249/15. Z. Z. nur Presseveröffentlichung.
Hi, so in etwa wollte ich das machen. Erst den Preis drücken und später versuchen, dass mir der Keller doch noch zugesprochen wird.
Gibt es irgendwo eine Urteilsdatenbank nur für den Immobereich?
Danke schonmal für deine Tipps.
Der Miteigentümer hat jetzt den Keller geräumt. Ist aber nirgendwo schriftlich festgehalten. Wie kriege ich das jetzt hin, dass ich nach dem Kauf auch ein Anrecht darauf habe?
Du kannst nur kaufen was da ist. Du hast den Keller nicht, den hat die "Gemeinschaft". Diese kann den wie auch immer die Gemeinschaft das will verwerten. Klar macht die Gemeinschaft das "gleichmässig.
Und die Teilungsänderung durchzusetzen müssten alle zum Notar. Da würde ja an dem Eigentümer scheitern der jetzt den falschen Keller besetzt hat.
So wird das nichts werden.
Du muss gerichtlich gegen die Gemeinschaft vorgehen die nicht genutzten gemeinschaftlichen Keller "gemeinschaftlich zu teilen oder der Gemeinschaft freizugeben. Nach dem Motto wenn dann will ich durch alle freien Keller laufen oder wir teilen gerecht. Notfalls klagst du gegen die Teilungserklärung...
Viel Aufwand für nen Keller.
IOch würde den Keller einfach nicht mitbezahlen und den Kaufpreis entsprechend mindern
Wie kommst du darauf, dass zu der Wohnung, die du kaufen willst, ein zweiter Keller gehören könnte?
"die Eigentümer haben hier dran ein Sondernutzungsrecht, was aber leider nirgendswo eingetragen ist."
Wenn bisher je Wohnung nur ein Keller Sondereigentum ist, sind die anderen Gemeinschaftseigentum. Nicht eingetragene Sondernutzungsrechte sind keine. Um das zu ändern bräuchte es eine Änderung der Teilungserklärung und ich finde schon mal einen, der dafür sorgt, dass die dazu erforderliche Einstimmigkeit nicht zustandekommt.
Stelle dir folgendes vor: als die Teilungserklärung erstellt wurde, fand man einen Keller je Wohnung ausreichend. Der Rest sollte von denjenigen genutzt werden, die den Platz brauchen. Weil der Kellerbedarf (z. B. zwischen Singles und Familien, die Wohnungen bewohnen) sehr unterschiedlich ist, ist das keine schlechte Idee. Sonst stehen schnell Keller (fast) leer, während andere übervoll sind.
Ich vermute, du hast es falsch verstanden, dass jede Wohnung zwei Keller nützt oder zu jeder Wohnung zwei Keller gehören.
Wenn nicht sind du und der potentielle Verkäufer schon mal 2/10 der Eigentümer, die ein Interesse daran haben, die zweiten Keller in der Teilungserklärung einzutragen. Der Weg zu einer Ergänzung der Teilungserklärung ist ein weiter und teurer aber er beginnt mit dem Schritt, dass du checkst, wie die Gemeinschaft darüber denkt.
Jede Wohnung hat einen Keller in der TE eingetragen und im Grundbuch. Ebenso nutzt jeder Eigentümer zusätzlich noch einen zweiten, kleinen Keller, der zum Gemeinschaftseigentum gehört. Da gab es auch seit Mitte der 80er nie Diskussionen drüber. Der letzte Mieter hat keinen Wert auf den Keller gelegt und daraufhin hat der Miteigentümer hier einfach sein Schloß vorgemacht. Der Miteigentümer hat jetzt also 3 Keller, während ich dann nur einen hätte, alle anderen zwei Keller. Da sieht man ja sofort, wo die "Verschiebung" stattgefunden hat.
Die Teilungserklärung zu ändern wird schwer bis unmöglich.
Was du aber schreibst und siehst, wirkt nach Gewohnheitsrecht, gegen das der Miteigentümer verstoßen hat.
Für Streitigkeiten unter Egentümern, die sie selbst nicht hinbekommen, ist die Hausverwaltung zuständig. Rede mit dem Hausverwalter. Er soll, wenn es so Gewohnheitsrecht ist, wie du schreibst, erst auf den Eigentümer einwirken und wenn das nicht wirkt mlung setzen lassen, dass die Besitzer der Keller nicht auf mehr als einen aes auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversamus dem Gemeinschaftesigentum bestehen können, wenn ein anderer Besitzer einer Wohnung einen zweiten benötigt.
Das lässt sich mit einfacher Mehrheit beschließen und nach dem Kauf hast du ja schon 2/10tel und es müssen nicht alle zur Versammlung kommen.
Wenn er danach immer noch besetzt, kannst du allerdings nur den Rechtsweg beschreiten.
Genau so sehe ich das auch. Deswegen habe ich bereits den Verwalter kontaktiert. Der will da aber nicht so wirklich dran, weil dieser Miteigentümer den Verwalter auch damals ausgesucht hat. Womit könnte ein Rechtsanwalt jetzt dem Verwalter oder Miteigentümer drohen?