Bauliche Veränderungen beim Wohnungseigentum(Balkonverglasung)
wir sind Eigentümer einer Wohnung in einem Schigebiet . Durch die Lage unseres Balkons ist er Witterungseinflüssen wie Schnee und Eis ausgesetzt. Wir hatten öfters(ca. 1x/Woche) bis zu einem 3/4 Meter Schnee zum Wegschaufeln. Wenn das nicht sofort passiert, bildet sich unter Umständen Tauwasser, Frost-, bzw. Feuchtigkeitsschäden am Balkon und somit am ganzen Gebäude
können die Folge sein. Darum haben wir den Balkon verglasen(ohne Einverständnis der Miteigentümer) lassen.Die Wohnungseigentümergemeinschaft fordert uns jetzt zum Rückbau auf. Meine Argumentation vor Gericht wäre: Wichtiges Interesse des Eigentümers w/ Schmelzwasser und ev. Tauwasserschäden an eigenem und darunterliegenden Balkonen und Wohnungen zu verhindern.
3 Antworten
Ebenkofler: Die gegenständliche Umgestaltung, z. B. Balkonverglasung, bedarf der Zustimmung des Wohnugnseigentümer. Schau dir mal die vielen Einzelfälle in der Kommentierung zu § 22 WEG (Palandt 2012) an.
Kennst Du nicht die Markisenfälle ? Dieses Thema hat in den 80er-Jahren die Rechtsprechung beschäftigt. Alle diese Prozesse endeten mit dem für die stolzen Markisenbesitzer traurigen Ergebnis der Verpflichtung zum Rückbau auf eigene Kosten. Beim Wohnungseigentum ist der Außenbereich IMMER Gemeinschaftseigentum. Wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht nachträglich zustimmt, wird es Dir so wie den Markisenbesitzern ergehen !
@Ebenkofler: der Schutz wäre ein wichtiges und richtiges Argument gewesen - bei einer Eigentümerversammlung.
Nun aber wurde rechtswidrig eigenmächtig entschieden und da heisst es dann Busse tun und zu Kreuze kriechen. Übersetzt: die anderen Eigentümer sehr, sehr freundlich um ihre nachträgliche Zustimmung bitten oder eben abreissen.
In der Tat, ein bischen A....kriechen kann da nicht schaden. Das mag zwar entwürdigend sein, ist aber immer noch billiger als der Rückbau.
Und in Zukunft immer an jenen Grundsatz denken, den mein Ausbilder in der Rechtsreferendarzeit so oft zitierte:
"Das Wohnungseigentum ist die ideale Verknüpfung der Nachteile von Miete und Eigentum".
Statt Blumen oder Sekt sollte man jedem frischgebackenen Wohnungseigentümer zur Einweihungsfeier einen WEG-Kommentar schenken.
Wolen wir eh machen, aber wir wissen noch nicht einmal wer die ganzen Eigentümer sind. Dazu brauchen wir noch die Eigentümerliste.
Gibt es da Vorschriften, wie das zu geschehen hat? Muss extra eine Eigentümerversammlung einberufen werden? Wenn ja, wird die vom Verwalter einberufen? Könnte die nachträglich Zustimmung auch mündlich eingeholt werden?
Lieber Ebenkofler, wenn wir uns persönlich kennen würden, dann würde ich Dir den besagten WEG-Kommentar schenken. So empfehle ich Dir die Anschaffung eines solchen. Ich meine, das könnte die rentabelste Investition Deines Lebens werden. Um Deine Fragen zu beantworten: Eine mündliche Zustimmung ist ohne Rechtswirkung und überdies: Wie sollte man die nach Jahr und Tag noch bewiesen werden? Man sollte dran denken, dass die Genehmigung Deiner Anlage ja zeitlich unbefristet und ggü jedem Nachfolger der heutigen Eigentümer gelten muß. Schriftform ist also Pflicht. Es gibt die Möglichkeit, Beschlüsse in der alljährlichen Eigentümerversammlung zu fassen, man kann eine außerordentliche WEG-Versammlung einberufen oder sogar im schriftlichen Umlaufverfahren entscheiden. Steht dazu was bei Euch in der Teilungserklärung? Wie ist es bisher gehandhabt worden? Denk immer dran, die anderen Eigentümer besser nicht zu verärgern, sonst stellen sie sich womöglich schon deswegen quer. Besser warten bis zur Jahresversammlung.
Auch wenn das jetzt ein Fortsetzungsroman wird, noch kurz die Antwort dazu: Es gibt ein GRUNDBUCH, in welches man bei berechtigtem Interesse Einsicht nehmen kann. Also hin zum Grundbuchamt und an den Personlausweis denken. Wenn die da nörgeln vonwegen des berechtigten Interesses -habe ich selbst schon erlebt- dann einen rechtsmittelfähigen Bescheid verlangen. Das wirkt Wunder.
Schriftliches Umlaufverfahren – Heisst das, jeden einzelnen Miteigentümer um schriftliche Zustimmung zu bitten? Was bei uns in der Teilungserklärung steht, weiss ich nicht, und auch nicht wie es bisher gehandhabt worden ist. War bis jetzt auf keiner Eigentümerversammlung. Hatte aber auch keine Informationen wo und wann eine solche stattfinden würde!! Natürlich möchte ich keinen Eigentümer verärgern. Würde Ihnen meine Beweggründe auch gerne persönlich näherbringen, da unsere Maßnahme eigentlich dem Werterhalt des Gebäudes dient.
Auch wenn es ein Fortsetzungsroman wird, bin ich für jedwede Information dankbar. Danke für den Tipp mit dem Grundbuch.
@Ebenkofler: die Eigentümerliste bekommt man von der Hausverwaltung, mit Ausnahme der Eigentümer, welche ihre Kontaktdaten nicht weitergegeben haben möchten. Der umständlichere Weg ist das Grundbuch.
Letztlich reicht es, bei der Eigentümerversammlung das Haupt zu senken und um freundliche Nachsicht und nachträgliche Zustimmung zu bitten. Falls ihr keinen Feind unter den Eigentümern habt, dürfte das Feuchtigkeitsargument eingesehen werden - vorausgesetzt, Deine Annahme, das Gesamtbild der Anlage ist nicht beeinträchtigt, stimmt.
Und: kauf Dir den WEG-Kommentar. Kostet keine 10 Euro und es gibt ihn auch in alphabetischer Auflistung. Das Ding braucht man immer wieder.
Eigentümerliste habe ich schon angefordert.
Ob wir einen Feind haben, kann ich noch nicht sagen. Viele Eigentümer wohnen gar nicht hier. Mit denen möchte ich gerne schon vorher persönlich in Kontakt treten. Dazu fehlt mir aber noch die besagte Liste. .
Wir hatten öfters(ca. 1x/Woche) bis zu einem 3/4 Meter Schnee zum Wegschaufeln. Wenn das nicht sofort passiert, bildet sich unter Umständen Tauwasser ....
Für mich als Rest-WEG wäre diese ich-bezogene Begründung nicht stichhaltig. Der Wohnungseigentümer hat für das rechtzeitige Wegschaufeln des Schnees zu sorgen. Bei Abwesenheit hat er dennoch für's Wegschaufeln zu sorgen, damit die Gebäudesubstanz nicht gefährdet wird. Sein Parkettfeuchtigkeitsschaden wäre nicht mein Problem.
Eine ich-bezogene Begründung wäre es dann, wenn ich den Schnee einfach liegen lassen würde und es mich nicht kümmerte, dass Tauwasser in die unteren Etagen eindringen könnte. Ich war auch immer brav am Schaufeln. Darum die Verbauung. Tauwasser, Frost-, bzw. Feuchtigkeitsschäden am Balkon und somit am ganzen Gebäude können somit erst gar nicht entstehen.
Wenn das nicht sofort passiert,
Mir erscheint das Meidenwollen der sofortigen Räumung und der damit verbundene persönliche Einsatz als Hauptantriebspunkt für die Verglasung. Wenn eine Verglasung im Interesse des Gebäudes und damit aller Eigentümer wäre, dann müßte konsequenterweise für jeden Balkon eine solche Verglasung her. Vielleicht ist das ein Vorschlag für die EV;-)
Es gibt doch das wichtige Interesse eines Wohnungseigentümers, wie etwa der Schutz vor Witterungseinflüssen?