Hausanteile verkaufen
Guten Tag,
Vor kurzem habe ich ein Haus erworben, mithilfe eines Bankdarlehens, welches mit einer Grundschuld auf meinen Namen + Bürgen belastet ist. Ich bin 100 % Eigentümer.
Wie kann ich vertragsrechtlich und (wenn möglich) unkompliziert z.B an einem Familienangerhörigen einige Anteile des Hauses verkaufen, ohne das derjenige aber gleichzeitig die Grundschulden mit aufnimmt? - also ich qausi Hauptschuldner bleibe.
Und mit welchen Unkosten muss ich ungefähr rechnen bzw. kann es auch ohne Grundbuchänderung erfolgen?
5 Antworten
Vielleicht um nochmal zu diesem Nießbrauchrecht einzugehen?
Gehen wir folgendem Fall aus:
Ich übertrage einer Person 50 % Nießbrauch eines Hauses. Ich und die Person, welches das Nießbrauchrecht besitzt sind unter der Einstimmung das Haus zu vermieten und teilen die Mietkosten.
Weiterhin ist jetzt wichtig zu wissen, ist die Teilung der Mieteinnahmen bei einer Person, welcher man 50 % Nießbrauch eingesteht verpflichtend oder nur eine Kulanz des Haupteigentümers?
Des Weiteren, kann die Person mit Nießbrauch (früher oder später) auch einräumen, dass Haus einfach zu beziehen und die Vermietung außer Kraft setzen? - ohne zwangsläufig die Einverständniserklärung des Haupteigentümers zu besitzen.
kann es auch ohne Grundbuchänderung erfolgen?
Nimmt man mal Erbschaften und Firmenfusionen aus, so bedarf jede Art der Eigentumsänderung an einer Immobilie der notariellen Beurkundung. Die Kosten dafür sind vom Wert des übertragenen Anteils abhängig, lassen sich also nicht pauschal benennen.
Grundpfandrechte lassen sich nur mit Zustimmung des Rechteinhabers löschen. Das wird der sicher nicht ohne weiteres machen wollen.
Der Sinn und Zweck der Aktion erschließt sich mir aber nicht. Bist Du Dir nicht bewußt, dass Du Dich und Dein Eigentum in eine hochgefährliche Lage bringst? Stell Dir vor, der Familienangehörige würde Schulden haben. Die bráucht er ja nicht heute schon zu haben, irgendwann in der Zukunft reicht ja. Dann können Gläubiger dieses Angehörigen in den Eigentumsanteil vollstrecken und dabei braucht es ja nicht zu bleiben. Wenn Dein neuer Miteigentümer Appetit auf die gesamte Immobilie bekommt, dann beantragt er Teilungsversteigerung und schmeißt Dich raus.
Jeder Eigentumsänderung einer Immobilie, die nicht Übergang durch Erbfolge beinhaltet, bedarf der notriellen Beurkundung.
Als Miteigentümer haftet man immer gesamtschuldnerisch, also auch allein und in voller Höhe für Lasten des Eigentums.
Der Wert darf zwar im Kosteninteresse von den Beteiligten frei angegeben werden, wird andernfalls aber nach dem vereinbarten Kaufpreis berechnet. Je nach Umfang der Handlungen (Anderkonmto) sind da 2-4% fällig.
Wer hier trickst, schadet sich selbst, denn wenn die eigentliche Summe nicht kommt, muss sie es nicht und wenn Schwarzgeld bezahlt wurde, ist es das eben nicht.
G imager761
Also gehen wir mal von einem Objekt von 120 m² aus. Vom Zeitwert her, kann man von 100.000-120.000€ ausgehen.
Kaufpreis: 70.000€
Ich hafte 100 % mit meinem persönlichen Vermögen zurzeit + ein eingetragener Bürgen. Das ist auch soweit alles notariell beglaubigt und im Grundbuch eingetragen.
Das Problem ist, das Haus ist zurzeit in Vermietung und somit kann ich auch ohne Probleme das Darlehen bedienen + kann ich monatlich ein kleines Plus von den Einnahmen erzielen.
Jedoch benötige ich das Haus an sich nicht und möchte gerne Anteile verkaufen (Anteile leihen geht vermutlich nicht, nehme ich an?).
Deshalb die Frage, wie man sowas am Besten regelt und nicht gerade immense Summen verursacht.
Worin liegt der Unterschied beim Verkauf der Anteile oder Verleihen eines Anteils?
Kann man z.B sagen, einer Person verleiht oder verkauft man einen Hausanteil von 40 %, dieser bekommt einen Mietanteil (nicht der 40 %), sondern z.B nur 25 % - also mit Mietanteil natürlich, das was unter dem Strich nach Abzug der Darlehenskosten (monatlich) übrig bleibt.
Zu allererst wird die Bank mal damit einverstanden sein müssen, würdest du was im Grundbuch ändern wollen. Grundsätzlich denke ich es geht schon, Teile ohne Grundbuchänderung zu verkaufen, aber wer ist so gutgläubig, und lässt sich drauf ein? Ihr müsst zum Notar, um eine für alle richtige Lösung zu finden. Außerdem als Hilfe auch diese hier für Dich: http://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html
Nun ja, wenn man eine Immobilie "verleiht" nennt man das bei Immoblien Nießbrauch. Den kann man eintragen lassen, steht dann aber im Grundbuch weiter als Eigentümer.
Antele verkaufen geht auch, aber nur mit notariellem Kaufvertrag. Ohne Notar und damit einhergehend Notarkosten läuft aber nichts. Wie man es dreht und wendet: Ohne Kosten geht nichts. Und ein Hinweis sei auch erlaubt: Der notarielle Kaufvertrag muß zwangsläufig an die Finazbehörde weiter geleitet werden. Geheim bleibt in diesem Rahmen also nichts und das sollte einem zu denken geben. Es muß also z.B. belegt werden können, wie der Kaufpreis finanziert wird und es wird auch aktenkundig, dass man eine bestimmte Summe gezahlt bekommen hat.