Sinn hinter verwirrendem Finanzierungsmodell?

Hallo,

für den Berater macht es durchaus Sinn, denn hier bekommt er Provisionen für 3 neu abgeschlossene Bausparverträge. Dazu kommt eine vermutliche Vermittlerprovision für einen Kredit über 330.000 €.

Ob es in Deinem Sinne ist, das ist eher fraglich. Deshalb dröseln wir dieses Konstrukt erst einmal auf:

Du hast jetzt einen Kredit über 330.000,-- mit einer über 8 Jahre regelmässigen monatlichen Belastung von ca. 3.000 € nur aus Zinsleistung. Die Tilgung soll vermutlich nach den 8 Jahren durch die 3 Bausparverträge erfolgen.

Mit deren Guthaben (40% der Bausparsummen) und dem zusätzlich resultierenden Darlehensanspruch (60% der Bausparsummen) soll dieser 330.000 €-Kredit dann abgelöst werden (die Lücke von ca. 5.000 € erledigt sich wahrscheinlich aus den Guthaben-Bausparzinsen).

Das Bauspardarlehen nach Zuteilung der Verträge ist dann wiederum rd. 200.000 €.

Und so hoch war es aber schon vor dieser Finanzkonstruktion, ohne dass Du in der Zwischenzeit eine Tilgung geleistet hast. Denn das Eigenkapital auf den Bausparverträgen kommt ja aus einem Kredit, für den Du derzeit Kreditzinsen zahlst.

Jetzt mal vorausgesetzt, dass die Zuteilung nach diesen 8 Jahren termingerecht erfolgen kann, denn Bausparkassen geben hier nur rechnerische Werte, die aus der derzeitigen Erfahrung resultieren. Eine verbindliche Angaben zu einem Zuteilungstermin sind nicht zulässig, siehe Bausparbedingungen !

Dann hast Du niedrig verzinsete Bauspardarlehen, aber deren Tilgung ist i.d.R. auf maximal 12 Jahre ausgelegt. Also errechnet sich die dann fällige monatliche Belastung aus dem (niedrigen) Zinsanteil zuzüglich dem Tilgungsanteil, mit dem nach maximal 12 Jahren die 200.000 € auf 0 € zurückgeführt sind. So wie bisher geht es dann nicht mehr, denn Bauspardarlehen sind definitiv zu tilgen.

Und die monatliche Belastung steigt damit definitiv auf mehr als die derzeit geschätzten 3.000 €.

Hättest Du für den ursprüngliche Kredit von 200.00 € regelmässig Tilgung gezahlt, dann wären Deine Schulden inzwischen mit Sicherheit etwas weniger geworden. So aber hast Du jetzt mehr Schulden als vor dem Konstrukt und deren Rückzahlung, die (ausser bei bestimmten EG-Mitgliedsstaten) i m m e r erfolgen muss, lediglich erneut in die Zukunft verschoben.

Und dem Vermittler schöne teure Leichtmetallfelgen für seinen neuen Mercedes ermöglicht.

Gruss

Walter

Die Antwort von frodo1405 ist hinsichtlich des Provisionsanreizes völlig nachvollziehbar. Dies ist das vorrangige, kurzfristig realisierbare Beraterinteresse.

Wenn es allerdings tatsächlich auf Bausparguthaben 3 % p.a. Zinserträge geben sollte, dann ist fraglich, ob die auf den ersten Blick positive Zinsdifferenz von 1 % p.a. an sich wirtschaftlich ist. Zunächst fehlen die drei Bausparabschlussprovisionen in der Kasse, sprich im jeweiligen Bausparguthaben, so dass schon dadurch die Zinsdifferenz kleiner als 1 % ist.

Alsdann ist zu vermuten, dass die jeweiligen fast 3 %-igen Zinserträge mit rund 26 - 28 % Kapitalertragsteuer, Soli und KiSt belastet werden. Von den 3 % bleiben also netto nur 2,16 bis 2,22 % p.a. übrig, denen Zinskosten von 2 % gegenüberstehen. 

Ferner ist fraglich, ob die Darlehnszinsen auf € 130.000 überhaupt als Werbungskosten einkommensteuerlich anerkannt werden, denn die Darlehnsaufnahme war nicht durch das Objekt oder dessen Finanzierung bedingt. Aber dies müsste mittlerweile durch die erfolgten Steuerbescheide klar geworden sein.

Völlig ungewiss ist die Hoffnung ("Schönwetterannahme"), dass nach 8 Jahren überhaupt einer der zusätzlichen Bausparverträge zuteilungsreif wird. Die Zuteilungsreife darf nämlich nicht vertraglich zugesagt werden und ist auch nicht nur vom Guthaben und der Laufzeit des Bausparvertrages abhängig, sondern auch von Faktoren, die der Bausparer nicht persönlich beeinflussen kann, z. B. Spar- und Tilgungsverhalten des Bausparerkollektivs.

Aus der Ungewissheit des Zuteilungszeitpunktes resulitiert ein erhebliches Zinsveränderungsrisiko für die Zwischenfinanzierung von 2022 bis zur tatsächlichen Kreditauszahlung.

Daneben gibt es noch einige ungenannte und unberechnete Kosten für die notarielle und grundbuchamtliche Absicherung bzw. Eintragung und spätere Löschung der Umschuldung und zusätzlichen Kreditaufnahme.

Insgesamt also ein kaum nachvollziehbares Finanzierungsmodell mit einseitiger Ertragsverteilung:-(

Grundsätzlich macht dies für den Vermittler Sinn : Provision aus der Baufinanzierung mit 330.000 Euro und aus den Bausparverträgen (Vermutlich eine Bausparsumme von 250.000 - 300.000 Euro).

Ich bezweifle sehr stark, dass es 2014 Bausparverträge mit einem Guthabenzins von 3 % gab (für Neuabschlüsse).