Einkünfte aus Pachtvertrag, gleiche Werbungskosten wie bei Mieteinnahme?

Da muss ich leider etwas fachlich werden.

Vermietung ist immer unternehmerisch (auch wenn sich die Meisten Leute, die etwas Vermieten, dass gar nicht wissen), "denn ein Vermieter übt eine Tätigkeit zur ERzielung von Einnahmen selbständig aus."

Somit gilt das Umsatzsteuergesetz.(ab jetzt verkürze ich etwas udn lasse weg, was sowieso nicht zutrifft)

Wenn ein Umsatz nicht befreit ist, ist er umsatzsteuerpflichtig.

Vermietung von Wohnraum ist gem § 4 Nr. 12 UStG befreit, aber gem. § 4 Nr. 12 letzter Satz:

Nicht befreit sind die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält, die Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen, die kurzfristige Vermietung auf Campingplätzen und die Vermietung und die Verpachtung von Maschinen und sonstigen Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören (Betriebsvorrichtungen), auch wenn sie wesentliche Bestandteile eines Grundstücks sind;

gilt das nicht für die Vermietung von Hotelimmobilien, somit auch nicht für Deine Einheit, die Du kaufst. Zwar könnte man sich auf den Standpunkt stellen, Dass Du ja nicht kurzfristig vermietest, aber auch dann wäre es sehr klug auf die Befreiung zu verzichten = zu optieren, wie man es Dir lt. Sachverhalt wohl auch geraten hat.

Für Deinen Mieter/Pächter ist es völlig egal, ob Du die350,- netto berechnest (Als Kleinunternehmer, weil Dein Umsatz ja weniger als 22.000,- Euro pro Jahr ist, oder 350,- + 66,50 = 416,50 ist für den Pächter egal. denn wenn er das Hotelzimmer vermietet, kann er die Umsatzsteuer aus dem Vertrag mit Dir dort als Vorsteuer abziehen.

Du kannst dafür aus Deinen Kosten im Zusammenhang mit der Verpachtung die Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen (als Kleinunternehmer ginge das nicht). Hast also einen effektiven Liquiditätsvorteil.

Wenn ich es richtig verstehe, räts du mir ein Gewerbe anzumelden. Dann die Verpachtung des Zimmers. Die Einnahmen und Ausgaben müsste ich dann bei der normalen Einkommensteuererklärung in der Anlage G deklarieren. Vorteil wäre der Bereich der Vorsteuer. Und das mit der Vorsteuer habe ich nicht verstanden.

Schon mal ganz lieben Dank, dass Du dir so viel Mühe mit mir gibst.

Keine Gewerbeanmeldung. Nur Anlage V udn dazu eine Umsatzsteuererklärung.

Gewerbesteuererklärung kannst Du dir sparen. ausserdem würde sowieso keine Gewerbesteuer anfallen, weil der Freibetrag höher ist.

Auch wendest Du Dich ja nicht mit einem gewerblichen Angebot an die Öffentlichkeit. Du vermietest nur eine Immobilie.

Unternehmer in der Umsatzsteuer ist nicht ein Gewerbe in m Gewerberecht.

Sonst wären ja Rechtsanwälte, Steueberater, Zahnärzte usw. alle Gewerbetreibende, aber sie sind nur Unternehmen in der Umsatzsteuer.

Ganz lieben Dank. Jetzt muss ich mich nur entscheiden, ob ich das Angebot annehme oder nicht.

Was soll das Zimmer denn kosten?

97.000 € ohne MwSt, voll eingerichtet, alle Betriebskosten (Wasser, Heizung, Müll, Versicherung usw. trägt der Pächter) Das Zimmer hat eigenes Grundbuch, es gibt eine Teilungserklärung. Das Risiko der Vermarktung im Hotel trägt allein das Hotel. Es ist unabhängig, ob genau dieses Hotelzimmer von Kunden gebucht wird.

Dann überlege mal:

350,- Euro pacht * 12 = 4.200,- Einnahmen pro Jahr. Kosten dürften kaum noch anfallen, weil der Pächter (Vertrag aufpassen) Grundsteuer udn Versicherung tragen muss.

Das wären dann 4,3 % aber das ist kaum mehr, als ein Darlehen kostet, um das zu kaufen, oder, wenn man Eigenkapital einsetzt, die Opportunitätskosten sind (der Ertrag, den man aus dem Geld für den Kaufpreis hätte).

Wer trägt den Wertverzehr an der Zimmereinrichtung?

Für die steuerliche Betrachtung ist noch zu bemerken:

1. Auf den Teil des Kaufpreises, der für Einrichtung gezahlt wird, ist keine Grunderwerbsteuer fällig. Der Betrag sollte im Vertrag ausgewiesen werden.
2. Die Einrichtung ist in höchstens 10 Jahren abzuschreiben, der Gebäudewert mit 2 %.
3. Für das Finanzamt ist die sache zumindes in den ersten Jahren ein Minusgeschäft falls Zinsen anfallen. Nehmen wir an die Einrichtugn ist 20.000,- Euro, der Gebäudewert 47.000,-, Bodenwert 30.000,-. Erwerbsnebenkosten pauschaliere ich mal mit 7 % auf die Immobilie, weil ich das Bundesland nicht kenne.
4. Afa auf Einrichtung 2.000,- pro Jahr, auf Gebäude 2 % von 50.290,- = ca. 1.000,-.
5. Wären 4.200,- Einnahme - 3.000,- AfA = 1.200,- steuerlicher Gewinn. Zinsen für den Kaufpreis gingen noch runter.

Gehe zur Sicherheit zur einem Berufkollegen von mir um es individuell für Dich zu berechnen.

Ganz lieben Dank. Ich werde mal nachberichten.