Miteigentum 1/3 vs. 2/3 mit Teilschuld
Hintergrund: Verheiratest Paar (Gütertrennung) will eine Immobilie erwerben. Der Mann bringt 30% des Kaufpreises als Eigenkapital mit. 70% werden von der Bank finanziert. Ziel ist das Eigentum wie folgt zu gestalten: Frau: Miteigentum 1/3, Teilschuld 1/3. Mann: Miteigentum 2/3, Teilschuld 2/3. Eine Gesamtschuld soll vermieden werden. Wie kann man dieses Miteigentum vertraglich festlegen? Was muss man beim Grundbuch berücksichtigen? Besten Dank im Voraus für Ihre Rückmeldung. MfG ImmoM
3 Antworten
Es gibt Fälle, wo die Bank so etwas machen würde: In Ausnahmelagen wie der Düsseldorfer Königsallee oder der Kölner Schildergasse sind Immobilien Gold wert und da könnte man auch das Risiko eingehen, einen Miteigentumdanteil zu belasten. Auch der wäre im Krisenfalle marktgängig, würde also bei Notverkauf oder Zwangsversteigerung Interessenten finden. Diese müßten dann allerdings zur Erreichung ihres Zieles der Komplettübernahme des Objekts einen langen steinigen Weg gehen: Entweder muß der Miteigentümer mit entsprechend hohem Angebot verkaufswillig gemacht werden oder aber, es muß die Teilungsversteigerung durchgeführt werden. Genau diese Probleme sind es, die im Normalfall -also bei 99,99% aller Immobilien- vor dem Erwerb eines Miteigentumsanteils zurück schrecken lassen. Das wissen auch die Banken und werden niemals Deinem Plan zustimmen.
ImmoM: Es wird sich m. E. keine Bank bereit erklären, Miteigentumsanteile, wie gewünscht, als Sicherheit zu akzeptieren, weil bei Zahlungseinstellung/ Vermögensverfall/Wertbeeinträchtigung die Verwertung eines Miteigentumsanteils äußert schwierig, wen nicht gar ausgeschlossen ist. In einem Zwangsversteigerungsverfahren würde im Grunde nur der andere Miteigentümer Erwerbsinteresse zeigen (und den Steigpreis diktieren), um Alleineigentümer zu werden. Zu regeln wäre das Vorhaben durch einen Vertrag mit Haftungsregelung im Innenverhältnis, wer also für welchen Darlehensteil haftet. Der Finanzier braucht sich aber nicht daran halten.
Wenn die Immobilie per Teilungserklärung auch im Grundbuch in die gewünschten Anteile aufzuteilen ist, dann läßt sich das durchführen. Damit wären die beiden Teile separat als Sicherheiten geeignet. Ansonsten sind Banken wohl nicht bereit, das erhöhte Verwertungsrisiko zu akzeptieren bzw. gewähren für die Fremdkapitalpositionen nur deutlich schlechtere Konditionen.
Eine andere Option wäre der Kauf der Immobilie durch nur eine Partei. Die erhöhte Zinsbelastung für den Mann wäre im Innenverhältnis mit der Frau auszugleichen, beispielsweise durch Übernahme bestimmter Nebenkosten oder Lebenshaltungskosten durch die Frau, die bisher gemeinsam oder nur vom Mann bezahlt werden.
Generell sollte man bei Gütertrennung auch aus steuerlichen Gründen ein gemeinsames Eigentum ja vermeiden, sofern es sich nicht um eine Gesellschaftsform handelt, die die gewünschten Trennungseigenschaften abbildet (z.B. eine GmbH).