Komplette Grundschuld für Wohnungskauf auf Elternhaus eintragen?
Hallo zusammen,
der Kauf einer Eigentumswohnung zur Selbstnutzung steht an, hierfür muss ich als Sicherheit für die Bank zusätzlich eine Grundschuld auf das Haus meiner Eltern eintragen lassen (da ich kaum Eigenkapital für die Finanzierung aufbringen kann).
Nun habe ich laut Bank zwei Möglichkeiten:
- Eine Grundschuld in Höhe von 150.000€ auf die zu finanzierende Eigentumswohnung eintragen lassen, sowie eine Grundschuld in Höhe von 150.000€ auf das Haus meiner Eltern eintragen lassen. (Es wäre auch eine andere Verteilung möglich, z. B. 100.000€ auf Wohnung und 200.000 auf Elternhaus)
- Eine Grundschuld in Höhe von 300.000€ auf das Haus meiner Eltern eintragen lassen (also 100%).
Laut Bankberater ist Variante 2 besser, da ich hierdurch bessere Zinsen für den Kredit bekommen kann. Außerdem spare ich wohl auch Gebühren für den Notar, da nur eine Grundschuld eingetragen wird.
Nachteil an Variante 2 wäre jedoch, dass ich hier kein Sonderkündigungsrecht für den Kredit habe im Fall des Verkaufs der Eigentumswohnung (da die Wohnung gar nicht als Sicherheit für die Bank eingetragen ist, nur das Haus meiner Eltern).
Welche Variante würdet Ihr mir empfehlen? Habe ich die Situation richtig verstanden oder gibt es noch andere/bessere Möglichkeiten? Gibt es noch Themen oder Fallstricke, die ich nicht bedacht habe?
Über Antworten würde ich mich sehr freuen! Vielen Dank.
4 Antworten
Samak
Gewünscht wird ein hohes Darlehen zu günstigen Konditionen, die üblicherweise nur für Erstrangdarlehen gewährt werden, mit dem Sondertilgungsrecht bei Veräußerung der ETW und Einsparungen von Notar- und Grundbuchkosten (es sind rd. 160 €).
Stimmen nach ausführl. Beratung die Eltern zu, könnte die Darlehenszusage lauten: :
300.000 € zu Erstrangkonditonen mit grundbuchlicher Sicherung durch Grundschuld in voller Darlehenshöhe auf deiner ETW und für den Darlehensteil, der über der erststelligen Beleihungsgrenze liegt, zusätzl. eine Grundschuld mit Zweckerklärung über eine begrenzte Sicherung auf dem elterl. Anwesen. Diese Grundschuld wäre zu löschen, sobald eine entspr. Teil des Darlehens getilgt ist.
Es gilt, die Haftung der Eltern zu begrenzen.
Das ist halt die Krux. Es hängt alles an der Laufzeit der Darlehen bzw. der Lebensplanung. Bei den aktuellen niedrigen Zinsen hätte ich kein Problem alles auf die Eltern zu übertragen und den Eltern über eine Grundschuld zu deren Gunsten auf Deine neue Immobilie für Zwischenfälle abzusichern.
Wenn wir mal ein paar Dinge durch denken:
- Alles funktioniert fein - keine Arbeitslosigkeit, Umzugsnotwendigkeit wegen Beruf, Krankheit, Scheidung, Wahnsinn, Lebenskrise hindert Dich daran Deine Schulden zu bezahlen und glücklich in der Immobilie zu leben. Ergebnis : Alles ok - keine Probleme mit voller Summe auf Eltern.
- Du musst das Haus verkaufen wegen Umzugsnotwendigkeit. Kein Problem: Du verkaufst die Immobilie und kaufst von dem Geld was Neues. Solange Du nichts Neues gefunden hast müssen zwar Zinsen bezahlt werden obwohl das Geld nutzlos rumliegt aber bei ca. 1% Zinsen sind die Ausgaben überschaubar.
- Du gehst Pleite (warum auch immer) und das Haus muss verkauft werden. Die Eltern haben über die für sie eingetragene Grundschuld Vorrang vor allen anderen Gläubigern und bekommen aus dem Verkaufserlös den Wert der Grundschuld. Sie haben dann zwar immer noch die Zinsen an der Backe aber es wird sie finanziell nicht umbringen und ihre eigene Altersvorsorge ist nicht gefährdet. Und sie sind in der Lage sowie Du Dich gefangen hast wieder zu unterstützen.
Voraussetzung für all das ist halt die Grundschuld zu Gunsten Deiner Eltern und einen entsprechenden Notarvertrag. Weil ansonsten könnte Punkt 3 zu einem finanziellem Desaster für Dich und Deine Eltern führen. Das Argument "spare eine Grundschuld" ist wirklich dämlich weil hier hat jemand nicht mit gedacht.
Ist dir und deinen Eltern klar, dass die Bank das Haus deiner Eltern versteigern lassen kann wenn du deinen Kreditverpflichtungen nicht nachkommen kannst? Denke daran, dass so etwas auch unverschuldet passieren kann, z.B durch Krankheit oder Jobverlust.
Variante 3, die Grundschuld komplett auf deine Wohnung schreiben lassen.
Du kaufst dir ne Wohnung für 300 000 und deine Eltern sollen mit ihrem Hab und Gut dafür Bürgen. Gehts noch?
Wenn du 300 000 nicht ohne Bürgschaft stemmen kannst such dir was günstigeres.
Das ist auch in Ordnung, wenn die Eltern mehrere Immobilien hätten oder ein Vermögen, mit dem sie das Abfedern könnten.
Aber an den Grundbedarf ranzugehen, das Elternhaus, find ich schon daneben.
Wenn etwas schief geht ist nicht nur die eigene Immobilie weg, sondern auch die der Eltern. Nein, das ist ein Nogo. Dann sitzen alle auf der Strasse.
Gerade Immobilienkredite mit langer Laufzeit sind empfindlich, wenn was passiert, mit den Raten, durch die lange Laufzeit und Zinsen verdoppelt sich die Endsumme beim Zahlen nämlich gern mal und es besteht die Gefahr das der Verkauf beider Immobilien nicht ausreicht um den Kredit bei Schieflage zu decken.
Nein. Das geht gar nicht.
Ich habe das in meinem Kommentar zu dieser Frage direkt beschrieben. Eine Grundschuld auf das neue Objekt zu Gunsten der Eltern ist notwendig. Dann wären auch im Falle einer Schieflage die Eltern abgesichert. Sicherlich würden Verluste entstehen können aber die wären überschaubar.
Warum sollen Eltern ihre (hoffentlich vernünftigen) Kinder nicht unterstützen? Sie können doch die Risiken besser als jede Bank beurteilen. Schau Dir alle reichen Familien an. Die Eltern sorgen mit dem Geld für eine gute Ausbildung und einen guten Start und sichern so auch den Fortbestand der Familie in dem die Enkel über die Kinder gefördert werden.