Grundschuld auf Haus der Eltern eintragen lassen für Finanzierung?
Fakten
Mein Mann und ich beide Vollverdiener im öffentlichen Dienst
50.000 Euro Eigenkapital
Immobilienwert ( laut Bank ) 185.000 Euro
Finanzierungssumme 305.000 Euro
Es wird eine Sicherheit verlangt , da deutliche Überfinanzierung
Eltern würden Grundschuld auf Ihr Objekt ( Grundschuld vorhanden aber getilgt) eintragen lassen .
Ist Dies zwingend nötig ?
Welche Vorteile hat es für uns ( Zins etc.) ?
4 Antworten
ALso in meiner Zeit als Banker hätte ich Euch erstmal gefragt, warum Ihr zum Kauf eines Hauses was 185.000,- wert ist, 355.000,- Euro braucht (Kredit 305.000,- + EK 50.000,-), aber egal Eure Sache.
Immobilienkredite sind bis zu 60 % des Beleihungswertes erstrangig. also bei 185.000,- wären es ca. 110.000,-. Dann weitere 20 % zweiter Rang (37.000,-), Rest ist blanco.
Keiner gibt Euch ca. 160.000,- blanco., also muss eine Zusatzsicherheit her. Wobei man aus der Rechnung schließen kann, dass Haus der Eltern muss mindestens 200.000,- Wert sein.
Für den Fall, dass Ihr das Geld in das Haus investieren wollt, also ca. 170.000,- dafür nehmt, dass es modernisiert und/oder vergrößert wird, dann hilft es Euch ggf. es als Baukredit zu nehmen, also mit Auszahlung nach Baufortschritt, weil ich ja für den Kauf nur ca. 150.000,- braucht. Die gibt man Euch wegen des guten Hintergrunds eventuell ohne Zusatzsicherheit.
Na gut, das erklärt einiges. Es wäre aber interessant zu wissen, ob Ihr nur Eure Hausbank gefragt habt, oder z. B. über einen der großen Immobilienfinanzierungsmakler wie Interhyp, den Markt abgeklopft habt .Bei einer so großen Differenz hätte sich das ggf. gelohnt.
Ein Gutachter kann nie einen Wert auf 1.000 € genau festlegen, sondern es ist immer eine Bandbreite vorhanden. Deshalb sind leicht unterschiedliche Werte nicht ungewöhnlich.
Wenn allerdings 2 Gutachten extrem im Wert differieren, dann ist entweder mit unterschiedlichen Bewertungsmethoden geschätzt worden oder aber das höhere Gutachten hat wertmindernde Eigenschaften des Objekts (aus welchem Grund auch immer) nicht berücksichtigt.
Hier hilft nur, beide Gutachten in allen Punkten, beginnend mit der Beschreibung des besichtigten Umfangs über die Darstellung der Bewertungsnmethode bis hin zu den beschrieben werterhöhenden oderr -mindernden Eigenschaften zu vergleichen.
Bis dato haben wir nur bei einer ( nicht unserer Hausbank ) angefragt und keine der großen Immobilienfinanzierungsmaklern.
Das werden wir natürlich noch !
Scheint auch wie Sie vorschlagen sinnvoll zu sein
Stop! Marktwert und Verkehrswert ist eines. Üblicherweise wird der Kaufpreis als Wert der Bank genommen. Vermutlich kommt diese Bank aber auf einen deutlich niedrigeren Beleihungswert.
Bei dem Unterschied könnte an dem Haus etwas faul sein. Hast du dir zeigen lassen, wie die Bank auf die Idee kommt, dass das Haus statt 355 nur 185 € wert sein soll?
Wenn nur die Bewertungsabschläge sehr großzügig bemessen sind und die Bank deshalb auf einen so geringen Wert kommt, solltet ihr es mit einer anderen Bank versuchen.
Sonnenschein:
Ein Gutachten oder eine Schätzung über den Verkehrswert (identisch ist mit dem Marktwert) der Immobilie dient dem Finanzier als Entscheidungshilfe zur Ermittlung des Beleihungswerts und darauf basierend der Festsetzung der Darlehenshöhe. Ein mögliches Ausfallrisiko bemißt der Darlehesgeber in Eigenverantwortung.
Nun gibt es ängstliche, vorsichtigte und auch großzügige Entscheidungsträger. Dementsprechend sieht auch das Ergebnis aus.
Für deine Eltern stellt sich die Frage, ob sie mit ihrer Immobilie dinglich und persönlich haften wollen wegen
1) deines gesamten Fremdmittelkapitalbedarfs oder
2) lediglich des Betrages, der außerhalb der Beleihungsgrenze deiner Immobilie liegt.
Die erheblichen Nachteile zu 1) erläutert der Notar.
Ja, das ist zwingend notwendig. Keine Bank verleiht Geld, ohne dass sie auch entsprechende Sicherheiten hat. Das wäre ja ein Risiko und das wollen Banken vermeiden.
Vorteile für euch? Ihr kriegt das Geld sonst nicht und falls doch als Privatkredit zu mindestens hoch einstelligen, wahrscheinlich zweistelligen Zinsen und mit wesentlich problematischeren Rückzahlungsmodalitäten.
Hallo Sonnenschein15,
Banken finanzieren nur sehr ungern über den Wert der gekauften Immobilie hinaus.
Falls der Kunde zahlungsunfähig wird und die Bank das Objekt versteigern muss, bekommt Sie i.d.R. maximal den vorher ermittelten Immobilienwert zurück.
Beträge die darüber hinaus gehen, sind aus Bankensicht also nicht ausreichend besichert.
Daher will Deine Bank vermutlich die Immobilie Deiner Eltern einbinden.
Allerdings kann die Bank dann aber auch als Sicherheit auf dieses Objekt Deiner Eltern zugreifen. Das sollte daher am besten immer gut überlegt und mit den Eltern ausführlich vorbesprochen werden!
Ansonsten kann eine Einbindung von Zusatzsicherheiten den Zins verbessern.
Der sogenannte Beleihungsauslauf hat großen Einfluß auf den Zins. Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis von Darlehenssumme zum Wert der Sicherheiten.
Je niedriger der Beleihungsauslauf liegt, desto besser in der Regel die Kondition. Die besten Zinsen sind meist bei 60% Beleihungsauslauf oder niedriger zu bekommen.
Ein kurzes Beispiel:
Darlehen 100.000 Euro, Objektwert für 1 Wohnung als Sicherheit ebenfalls 100.000 Euro --> Der Beleihungsauslauf liegt dann bei 100%
(etwaige Sicherheitsabschläge etc. wurde zur Vereinfachung nicht berücksichtigt)
Wenn jetzt eine zweite Immobilie als Sicherheit dazu kommt, wird der Beleihungsauslauf gedrückt:
Darlehen 100.000 Euro; Objektwert von 2 Wohnungen die als Sicherheit dienen 200.000 Euro (100.000 pro Whg) --> Der Beleihungsauslauf läge dann nur noch bei 50%. Der Zins wäre hier mit Sicherheit deutlich besser.
Ich hoffe, ich konnte Dir hiermit helfen.
Viele Grüße
Mario von Interhyp
Vielen Dank !
Grundsätzlich stellt sich mir die Frage ob alle Banken ,den gleichen Wert für unsere Immobilie die wir erwerben möchten, zu Grunde legen?
Grundsätzlich stellt sich mir die Frage ob alle Banken ,den gleichen Wert für unsere Immobilie die wir erwerben möchten, zu Grunde legen?
Die Banken haben ähnliche, aber nicht die gleichen Bewertungsmaßstäbe udn im Einzelfall kann es zu bedeutenden Abweichungen kommen.
Das war ja auch mein Tipp, sich an einen Immobilienfinanzierungsmakler zu wenden. Die kennen meist die abweichenden Kriterien der einzelnen Banken. Schon ich kenne z. B. abweichende Bewertungen wegen der Lage. Aber auch wegen der Größe. Je größer und luxuriöser ein Objekt, desto größer auch das Risiko im Ernstfall einen Käufer zu finden.
Vielen Dank für die ehrlichen Worte !
Ich denke das ich Niemandem erklären muss, das die derzeitige Situation dazu geführt hat,das der Marktwert eines Hauses deutlich über dem Verkehrswert liegt so entsteht leicht eine hohe Differenz.
Wir haben auch ein Gutachten des Hauses ertsellen lassen und das liegt deutlich höher als das der Bank !!!!!!