Immobilien als Sacheinlage in eine eG - steuerliche Aspekte?
Wir besitzen als Familie mehrere Wohn-Immobilien, eine davon als WEG. Die Immobilien sind teilweise an Dritte vermietet. Durch Familienplanung, Beruf, Ruhestand wechseln wir die Wohnungen. Deshalb wollen wir die Immobilien in einer (familiären) Genossenschaft führen. Wie funktioniert die Sacheinlage und wie können wir den "Einlegern" ein dauerhaftes Nutzungsrecht einräumen (Wohnrecht, das ggf. zB bei nötiger Heimunterbringung oä. in eine Geldausschüttung umgewandelt werden kann).
Die mit der Sacheinlage ausgegebenen Anteile an der eG sollen dabei im Nennwert wesentlich niedriger sein, als der Immobilienwert.
3 Antworten
Mit anderen Worten:
Aus den Vermietungseinkünften sollen jetzt gewerbliche EInkünfte werden mit der Folge, dass Gewerbesteuer entsteht und die Grundstücke immer steuerverstrickt bleiben (also bei einer Veräußerung in 60 Jahren immer noch Gewerbesteuer und Körperschaftsteuer entsteht).
Zusätzlich zur Gewerbesteuer und Körperschaftsteuer entsteht dann bei den Ausschüttungen auch noch Enkommensteuer.
Auf Ebene der (bisherigen) Grundstückseigentümer ist die Einlage einer Veräußerung gleichzusetzen, so dass für die Fälle, in denen die 10 Jahre Haltefrist noch nicht vorbei sind, Einkommensteuer entsteht.
Eine hervorragende Idee - wenn man nicht weiß, wie man sein Geld am schnellsten und sichersten los werden kann.
Haltefrist ist längst erfüllt. Die Steuer fällt nur für die fremdvermieteten an (sofern mehr als 10%). Es ist geplant, die Einkünfte in der eG anwachsen zu lassen. Die KST und UST ist geringer als der persönliche EST-Satz. Auch ist es möglich, zusätzlichen Komfort für die Genossen (Haushaltshilfe etc.) über die Genossenschaft zu leisten - dort sind es Betriebsausgaben. Zudem können leichter Anteile an Erben abgegeben werden - oder?
du willst also einem Steuerberater erklären, wann Steuern anfallen und wann nicht?
ein Versuch ist es wert ....
Anscheinend geht Eure Idee auf diese Webseite zurück:
http://www.dvsg.berlin/die-loesung
Ich sehe das, ähnlich wie @EnnoWarMal ziemlich skeptisch.
Ich komme da auch gern auf eine Idee des geschätzten Kollegen @EnnoWarMal, der solche Grundstücksdinge gern über GbRs löst.
Da erfolgt zwar die laufende Besteuerung über die Gesellschafter, aber die Handhabung ist doch weit weniger aufwendig.
Wenn Haftung eine Rolle spielt, käme eine vermögensverwaltende GmbH & Co.KG in Frage.
Die ist zwar etwas aufwendiger als eine GbR, aber dafür ist dann wirklich alles drin.
Die Webseite kannte ich noch nicht - danke für den Tipp. Nein, das Projekt habe ich alleine entwickelt. Gründe für die Genossenschaft sind:
Haftungsbegrenzung. Wenn ein Genosse insolvent wird, erhält er seinen "Nominalnetrag" ausgezahlt, die Immobilie muss nicht "verwertet" werden. (Das haben wir im Bekanntenkreis nach Übertragung erlebt ....).
In einer echten Kapitalgesellschaft entsprechen die Kapitalwerte dem eingebrachten Kapital, entsprechend hoch ist auch das Erbe bewertet.
Dies ist in einer Genossenschaft anders - oder?
Skopeia
Es führt kaum ein Weg aus dem Dilemma das die Alten das Erbe durch Pflegewünsche auffressen. Das was ja der Sinn das sie gespart haben.
Es ist steuerlich schädlich ohne Not aus einer Eigentümer eine Firma zu machen. Wenn dann eine Stiftung ......aber da muss man viele Immobilien besitzen.....
sollen dabei im Nennwert wesentlich niedriger sein, als der Immobilienwert.
Finanzamt haben nicht den Ruf besonders doof zu sein. Die lesen im Gesetz nicht im Onine Forum
Erbe was übrig bleibt und rechne mit nichts.
Es gibt ja noch die Möglichkeit, dass als Gegenleistung für die Einbringung der Immobilie ein Nießbrauch auf Lebenszeit vereinbart wird - damit ist die eG zwar Eigentümer der Immobilie - aber der Vermieter ist der Nießbraucher (Vollnießbrauch). Diese Situation haben wir derzeit schon als "private" Eigentümer.