Hallo Finanzchecker09,

wenn ihr von einer „fremden“ Person (also nicht aus der Familie) eine Immobilie kauft, zahlt ihr eine sogenannte Grunderwerbsteuer auf dem Kaufpreis. Eine Schenkungssteuer gibt es dabei nicht zu beachten.

Anders verhält es sich, wenn Du die Immobilie von Deiner Mutter/Vater oder Großeltern kaufst. Derjenige, der in direkter Linie mit dem Verkäufer verwandt ist, zahlt nämlich auf seine Hälfte des Kaufpreises keine Grunderwerbsteuer.

Ich hoffe, darauf wolltest Du hinaus. Einen anderen Zusammenhang mit der Schenkungssteuer sehe ich nicht.

Hier findest Du im Übrigen ausführliche Informationen..

..zu den Nebenkosten. Auch wie hoch die Grunderwerbsteuer in Eurem Bundesland ist: www.interhyp.de/bauen-kaufen/tipps-zur-immobilie/nebenkosten-beim-kauf-einer-immobilie.html

…und wie es sich mit Immobilienfinanzierungen ohne Eigenkapital verhält, da es hier wichtige Aspekte zu berücksichtigen gilt: www.interhyp.de/bauen-kaufen/tipps-zur-finanzierung/goldene-regeln-fuer-das-richtige-immobiliendarlehen.html#regel_7__beim_immobiliendarlehen_eigenkapital_richtig_einsetzen

Ich hoffe, das hilft Euch weiter :-)

LG,
Meryem von Interhyp

Hallo HappyHappy,

bei einer Immobilienfinanzierung legen alle Banken auf ein ausgeglichenes Verhältnis zwischen Eigenkapital und nachhaltigem Einkommen Wert. Ohne Eigenkapital geht es nur sehr schwer und ohne ausreichend hohem und nachhaltigem Einkommen leider auch.

Banken wollen bei der Finanzierung von Kapitalanlagen immer sicherstellen, dass Du auch einen Mietausfall gut abfedern kannst und setzen daher bei der Bonitätsprüfung die Mieteinnahme auch nur teilweise an. Sollten Deine Einnahmen also knapp über dem Existenzminimum liegen, sieht es leider nicht sehr gut aus für Dein Finanzierungsvorhaben.

Eventuell hast Du ja Verwandte/Lebenspartner, die Dich bei diesem Vorhaben unterstützen wollen und ggf. als weitere Darlehensnehmer bei der Finanzierung zur Verfügung stehen. Das würde Deine Finanzierungschancen deutlich erhöhen.

Über folgenden Link findest Du auch eine hilfreiche Checkliste für Kapitalanleger von uns: www.interhyp.de/bauen-kaufen/kapitalanlage/checkliste-fuer-kapitalanleger.html

Viele Grüße,
Meryem von Interhyp

Hallo asdlkj123,

grundsätzlich wäre interessant wie hoch der Kaufpreis und auch der von Dir benötigte Darlehensbetrag ist. Des Weiteren stellen Banken eine sogenannte Haushaltsrechnung auf. Bei vermieteten Objekten werden die Mieteinnahmen zwar berücksichtigt (in der Regel bis ca. 75-80%, abhängig von der finanzierenden Bank ), aber die Bank legt natürlich einen möglichen Mietausfalle zugrunde. Hier sollte dann Dein Netto Einkommen ausreichen.

Du könntest allerdings Deine Eltern und/oder auch das andere Familienmitglied mit in den Darlehensvertrag nehmen. Das könnte die Situation deutlich verbessern.

Am Besten lässt Du Dich hier von Deiner Hausbank oder einem unabhängigen Finanzierungsvermittler beraten. Diese können Dir eine verbindliche Auskunft geben.

Viele Grüße, Kurt von Interhyp

Hallo Derdekea,

dass die Nerven aktuell ziemlich blank liegen, kann ich bei der geschilderten Situation gut nachvollziehen!

Dein Bankberater versucht jetzt einen sogenannten Objekttausch (bzw. Pfandtausch) vorzunehmen:

Das heißt, dass der bereits vereinbarte und gültige Darlehensvertrag (gleiche Darlehenssumme und gleicher Zinssatz etc.) auf die neue Immobilie übertragen werden soll. Das zieht eine neue Objektprüfung mit sich, da Deine Bank ja sichergehen muss, dass das neue Haus auch werthaltig genug ist. Ob dieser Objekttausch klappt und wie lange dafür die Bearbeitung benötigt wird, hängt ganz vom Einzelfall ab und daher können wir Dir hierzu keine näheren Infos geben.

Übrigens: Banken berechnen für die Prüfung des Objekttausches in den allermeisten Fällen eine Bearbeitungsgebühr. Solltest Du hierzu noch keine Info von Deinem Bankberater erhalten haben, empfehle ich Dir nachzufragen, ob und welche zusätzlichen Kosten auf Euch zukommen.

Bezüglich der Reservierung: Generell spricht nichts dagegen eine Reservierungsvereinbarung mit dem Verkäufer zu treffen. Sollte es einen Makler geben, wäre es sinnvoll diesen mit einem entsprechenden Schriftstück zu beauftragen. Alternativ müsst ihr später für die Beurkundung des Hauskaufs so oder so einen Notar einschalten. Mit diesem könnt ihr auch vorab jetzt schon mal über eine entsprechende Reservierung sprechen und Euch beraten lassen, welche Möglichkeiten Euch da zur Verfügung stehen.

Ich drücke Euch die Daumen, dass doch noch alles mit dem Hauskauf glatt geht.

Viele Grüße, Meryem von Interhyp

Hallo Markus898,

gerne möchte ich versuchen Dir etwas weiterzuhelfen.

Zum eigentlichen Kaufpreis der Eigentumswohnung von 260.000 Euro kommen noch die sogenannten Erwerbsebenkosten hinzu. Hierzu zählen die Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 % vom Kaufpreis je nach Bundesland), die Notar- und Grundbuchkosten (pauschal ca. 2 % vom Kaufpreis) sowie gegebenenfalls Gebühren für einen Makler (3 bis 6 % des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer).

Über ein paar wenige Banken hast Du die Möglichkeit, diese Erwerbsnebenkosten mitzufinanzieren. Dass Dir eine Bank den PKW und Einrichtung zusätzlich mitfinanziert ist eher unüblich, da die Banken mit Grundschuldeintragung arbeiten. Und die Höhe der Grundschuld übersteigt im Regelfall nicht den Wert des Objektes. Für die Banken würde das ein erhöhtes Risiko darstellen.

Am besten lässt Du dich von deiner Hausbank oder einem unabhängigen Finanzierungsvermittler beraten. Diese können Dir genau sagen was möglich ist.

Viele Grüße,

Kurt von Interhyp

Hallo Schatzii,

generell ist es sinnvoll als unverheiratetes Paar sich frühzeitig über mögliche Eventualitäten Gedanken zu machen.

Gerne versuche ich Dir bei Deinem Anliegen weiterzuhelfen:

Da ihr beide gemeinsam den Kredit über 200.000 Euro aufnehmt, haftet ihr beide gesamtschuldnerisch. Du hast im Trennungsfall natürlich die Möglichkeit, Dir Deinen Eigentumsanteil von 40% auszahlen zu lassen und eine sog. Schuldhaftentlassung für den Kredit zu beantragen. Voraussetzung ist hierfür, dass sich dann dies auch Dein Lebenspartner leisten kann und die Bank zustimmt, dass er den Kredit alleine führt.

Hinsichtlich einer zusätzlichen Vereinbarung gibt es verschiedene Optionen, die meistens auch mit einer notariellen Bestätigung verbunden sind. Wie z.B. bei einem privatrechtlichen Vertrag, in dem Ihr beide schriftlich festhaltet, wem und wieviel zusteht und so schon im Vorfeld die Vorgehensweise im Trennungsfall festlegt (z. B. auch um die Anteile von anderen Besitztümern zu regeln). Es kann sich dabei beispielsweise um eine Art von Ehe/Partnervertrag handeln, ohne dass gesetzliche Regelungen wie bei einer Ehe zugrunde liegen.                 

Im Todesfall geht der Eigentumsanteil Deines Lebensgefährten im Übrigen an die gesetzlichen Erben über (z.B. Eltern von ihm) – sofern es keine vertragliche Regelung oder ein Testament gibt. Um dem vorzubeugen, könnt Ihr u.a. einen Erbvertrag abschließen und Euch so gegenseitig als alleinige Erben bestimmen. Mögliche Auseinandersetzungen mit der restlichen Familie in Bezug auf die Nachfolge würdet ihr so umgehen.

Die Thematik ist komplex und die für Euch sinnvollsten Absicherungsmöglichkeiten, sicherlich auch davon abhängig, wie weit ihr gehen wollt. Daher kann ich nur ein paar wenige mögliche Punkte anreißen. Wenn Du Dich ganz genau informieren willst, hilft aus meiner Sicht nur ein Notar weiter.

Ich wünsche Euch beiden viel Erfolg bei Eurem Bauvorhaben und alles Gute!

Viele Grüße, Meryem von Interhyp

Hallo n8tewb,

die Frage lässt sich nicht ganz pauschal beantworten.

Im Prinzip bleibt die Vermögensbilanz ja erst einmal die Gleiche, egal ob Du 50.000 Euro Schulden und 50.000 Euro Kapital hast, oder ob Du keine Schulden aber auch kein Kapital hast.

Allerdings kommt es ganz auf den Bankpartner an, mit dem Du arbeiten möchtest.

Einigen ist es ggf. lieber wenn Du insgesamt schuldenfrei in eine 100% Finanzierung gehst, während andere lieber mehr Eigenkapital sehen.

Das kommt ein wenig darauf an, ob das Kreditinstitut mehr Wert auf die Bonitätsprüfung legt (da könnten die 800 Euro Kreditrate stören) oder mehr auf die Beleihung des Objektes (da wäre dann ggf. mehr Eigenkapitaleinsatz interessant). Natürlich wird aber auch immer die Gesamtkonstellation und der Gesamtverschuldungsgrad betrachtet.

Vielleicht noch ein kurzer Exkurs zum Thema Eigenkapitaleinsatz:

Einige Kreditgeber bieten Finanzierungen in Höhe des vollen Kaufpreises bzw. der Anschaffungs- und Herstellungskosten an. Die anfallenden Erwerbsnebenkosten sollten im Optimalfall immer aus Eigenkapital getragen werden können.

Hierzu zählen die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % vom Kaufpreis), die Notar- und Grundbuchkosten (pauschal 2 % vom Kaufpreis) sowie gegebenenfalls Gebühren für einen Makler (etwa 3 % bis 6 % des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer).

Nur sehr wenige Banken finanzieren die o.g. Kaufnebenkosten über den Kaufpreis hinaus mit. (da die Gesamtkreditsumme dann über dem Wert des Objekts liegt und damit nicht mehr voll durch die Immobilie abgesichert ist). Diese Kredite sind häufig auch insgesamt deutlich teurer.

Eine solche Mitfinanzierung ist i.d.R. auch nur bei selbst genutzten Objekten möglich. Bei Kapitalanlageobjekten zur Vermietung ist meist der Kaufpreis die Obergrenze für die Darlehenssumme.

Ich empfehle Dir, einen Termin bei Deiner Hausbank oder einem unabhängigen Berater zu vereinbaren, um die Möglichkeiten individuell abzuklären.

Ich hoffe, ich konnte Dir damit ein wenig weiterhelfen.

Viele Grüße

Mario von Interhyp

Hallo KenUS,

gerne möchte ich Dir Deine Frage beantworten:

Seit Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist es in der Tat etwas schwieriger ein Darlehen zu bekommen, sofern man nicht in Deutschland gemeldet ist und auch das Gehalt nicht Euro bezogen wird.

Viele Banken können nur Einkommen berücksichtigen, die in Euro bezogen werden und verlangen oftmals einen Wohnsitz in Deutschland.

Da die Kriterien aber unterschiedlich sein können, ist das kein allgemein gültiges Kriterium.

Ich empfehle Dir, Dich an einen unabhängigen Finanzierungsvermittler oder eine Bank in der Nähe des Objektes oder falls Du eine Hausbank in Deutschland hast, an die zu wenden.

Viele Grüße, Jennifer von Interhyp

Hallo HilfeHilfe,

ich kann Deine persönliche Situation sehr gut nachvollziehen und freue mich, dass Du wieder nach vorne schaust!

Gerne möchte ich probieren, Dir Deine Fragen zu beantworten:

Sobald es sich um vermietete Immobilien handelt, haben Banken höhere Anforderungen an die Bonität und das Vermögen des Kreditnehmers. Hintergrund ist, dass ein Risiko des Mietausfalls besteht, die laufenden Kosten sowie Investitionen höher sind etc. Daher setzen die meisten Banken Mieteinnahmen auch max. mit 60-70 % als Einnahme in der Haushaltsrechnung an.

Mit einem befristeten Arbeitsverhältnis gehen Banken sehr unterschiedlich um. Nur sehr wenige Banken vergeben allerdings eine Finanzierung, wenn Du als befristet Angestellte die einzige Darlehensnehmerin bist. Aber neben der Risikoeinschätzung der Banken solltest auch insbesondere Du Dich selber fragen, ob Du das Risiko eingehen möchtest. Sofern Dein Arbeitsverhältnis nicht verlängert wird und/oder Mieteinnahmen durch Leerstand oder nicht zahlende Mieter wegfallen, wirst Du die Finanzierung nicht mehr tragen können.

Ein zweiter Darlehensnehmer, ein unbefristetes Arbeitsverhältnis sowie etwas Vermögen in der Hinterhand würden die "Säulen" Deines Traums sicher deutlich stabiler gestalten.

Unter nachfolgendem Link findest Du weitere Informationen zu Kapitalanlagen und deren Finanzierung: https://www.interhyp.de/bauen-kaufen/kapitalanlage/

Ich empfehle Dir ein Gespräch mit Deiner Hausbank oder einen unabhängigen Immobilienfinanzierungsvermittler, um Deine konkreten Möglichkeiten zu erfahren und um ggf. einen Plan zu erstellen, wie und wann Du Deinen Traum verwirklichen kannst. Ich empfehle Dir des Weiteren zu überlegen, ob zunächst eine rein selbst genutzte Immobilie nicht sicherer und ausreichend wäre.

Ich hoffe, ich konnte Dir weiterhelfen und drücke Euch die Daumen für die Zukunft!

Viele Grüße

Christina von Interhyp

Hallo Nini1301,

das freut mich zu hören, dass ihr Eure Traumimmobilie gefunden habt :)

Generell ist es denkbar, dass Du mit Deinem Schwiegervater das Darlehen aufnimmst und ihr beide als Kreditnehmer auftretet.

Was die Umschreibung in drei Jahren betrifft: das kann ich leider pauschal nicht beantworten, da dies immer individuell mit der Bank abgestimmt werden muss. Wenn der Vater aus dem Darlehensvertrag aussteigt und Dein Freund stattdessen reingenommen wird, nimmt die Bank in der Regel eine neue Bonitätsprüfung vor. Die Bonität Deines Lebensgefährten sollte bestenfalls mindestens so gut sein, wie die seines Vaters.

Dennoch ist es oftmals auch möglich, dass Dein Freund von Anfang an mit Dir als Eigentümer eingetragen wird, aber (vorerst) kein Kreditnehmer wird.

Ich kenn leider zu wenig Details, um zu wissen, wie Ihr das mit den Eigentumsverhältnissen regeln wollt: ob nur du und dein Freund Eigentümer werdet, oder ob sein Vater auch Eigentümer werden möchte, da er ja auch die Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag hat.

Meine Empfehlung ist, dass ihr Euch gemeinsam an die Hausbank oder einen unabhängigen Finanzierungsvermittler wendet, um die Möglichkeiten zu klären.

Ich wünsche Euch alles Gute bei der Finanzierung der Immobilie und hoffe, ich konnte Euch weiterhelfen.

Viele Grüße,

Jennifer von Interhyp

Hallo Janan,

eine Kündigung seitens der Bank ist hier eigentlich nicht üblich.Aber Banken verlangen für Darlehensteile, wenn Sie bis zu einer bestimmtenFrist nicht in Anspruch genommen wurden, die sogenannten"Bereitstellungszinsen".

Dabei handelt es sich um Zinsen, die auf den noch nicht abgerufenen Darlehensteil erhoben werden. In der Regel liegen die Bereitstellungszinsen bei 0,25% pro Monat, was sich ja nach Höhe der nicht abgerufenen Darlehenssumme und Zeitraum ganz schön summieren kann.

Hoffentlich hilft Dir das weiter.

Alles Gute und viele Grüße.

Franziska von Interhyp

Hallo Dandlion17,

gerne unterstütze ich Dich bei der Beantwortung Deiner Frage und gebe Dir erste Hinweise:

Durch den Eigenkapitaleinsatz von 122.000 Euro unter der Berücksichtigung der Kaufnebenkosten von 40.000 Euro, kann man in etwa von einem Beleihungsauslauf von ca. 75% sprechen. Der Beleihungsauslauf definiert den Anteil des Objektwertes, der fremdfinanziert wird.

Dies stellt für die Bank schon mal eine gute Grundlage bzw. Sicherheit dar.

Natürlich spielt auch die Bonität Deines Lebensgefährten eine entscheidende Rolle. Hier wird unter anderem das Gehalt und das Kindergeld berücksichtigt. Auch hier muss die Bank sicherstellen, dass die monatliche Rate beglichen werden kann.

Da Dein Lebensgefährte alleiniger Darlehensnehmer werden soll, können die Einnahmen aus Deiner Selbstständigkeit nicht angesetzt werden.

Meine Empfehlung an Dich und Deinen Lebensgefährten - vereinbart einen Termin bei einer Bank oder einem unabhängigen Finanzierungsberater und lasst Euch ein unverbindliches Angebot erstellen. So könnt Ihr erfahren, was Ihr euch leisten könnt und wie sich die Konditionen gestalten.

Ich hoffe ich konnte Dir hiermit weiterhelfen.

Ich wünsche Dir und Deinem Partner viel Erfolg bei Eurem Vorhaben.

Viele Grüße,

Carina von Interhyp

Hallo passuff,

wie Du bereits geschrieben hast, fällt bei einem Verkauf zwischen Verwandten in gerader Linie (zum Beispiel: Eltern und Kinder, Großeltern und Enkelkinder) keine Grunderwerbsteuer an. Dies gilt nicht für den Verkauf unter Geschwistern.

Meine Frau müsste demnach ihren Anteil versteuern.

Diese Aussage ist so nicht korrekt. Laut §3 Ziffer 6 GrEStG sind Schwiegerkinder den leiblichen Kindern für Zwecke der Grunderwerbsteuer gleichgestellt.. Das bedeutet, das Deine Ehefrau ohnehin keine Grunderwerbsteuer bezahlen muss, wenn Ihr beiden das Haus Deiner Eltern kauft.

Ich hoffe, ich konnte Dir hiermit weiterhelfen und wünsche Euch beiden viel Erfolg und alles Gute in Eurem neuen Zuhause.

Viele Grüße Anna von Interhyp

Hallo Lanny147,

ich empfehle Dir, kurz bei den Finanzierungsvermittlern anzurufen und nachzufragen, ob, wann und was für eine Schufa-Anfrage diese stellen. Dann hast Du Gewissheit.

Viele Grüße

Christina von Interhyp

Hallo nelly89,

das ist nicht allgemein zu beantworten. Bitte wende Dich an Deine Bausparkasse und frage nach der Grundlage für diese Berechnung, eventuell können sie Dir einen Vertragspassus nennen. Alternativ wende Dich bitte an einen Rechtsberater.

Viele Grüße

Christina von der Interhyp AG

Hallo GERinUS,

davon ausgehend, dass Du die deutsche Staatsangehörigkeit besitzt, können wir Dir beispielsweise über einige unserer Bankenpartner auch seit in Kraft treten der Wohnimmobilienkreditrichtlinie im März 2016 unter folgenden Voraussetzungen eine Finanzierung anbieten:

Die Eigentumswohnung ist vermietet und die Darlehenssumme beträgt maximal 60 % des Kaufpreises bzw. der Anschaffungs- und Herstellungskosten. Die restlichen 40 % des Kaufpreises bzw. der Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie die Erwerbsnebenkosten können nicht mitfinanziert werden und sind daher aus Eigenkapital zu tragen.
Außerdem wird für eine Finanzierung vorausgesetzt, dass die Mieteinnahmen die Darlehensrate und die Bewirtschaftungskosten der Immobilie abdecken. 
Deine Bonitätsnachweise müssen für die Kreditinstitute nachvollziehbar und verständlich sein, am Besten in Deutscher oder Englischer Sprache.

Des Weiteren möchten wir Dich darauf hinweisen, dass die Legitimation und der Abschluss des Darlehensvertrages in Deutschland stattfinden. Es ist nicht möglich, eine Legitimationsprüfung und die Beglaubigung Deiner Unterschrift durch ein Konsulat durchführen zu lassen.

Gerne stehen wir Dir für eine konkrete Beratung und weitere Fragen telefonisch unter 089 20 30 70 oder per E-Mail an Kundenbetreuung@interhyp.de Mo-Fr von 8-22 Uhr und Sa/So von 9-18 Uhr zur Verfügung.

Viele Grüße

Christina
Interhyp AG

Hallo Sam94,

gerne beantworte ich Dir Deine Frage.

Es gibt für eine weitere Finanzierung auf einer belasteten Immobilie je nach Voraussetzung verschiedene Möglichkeiten:

1. Nachfinanzierung

Da die Bank des bestehenden Darlehens im ersten Rang steht und die höchstmögliche Sicherheit hat, kannst Du diese Bank fragen, ob sie bereit ist, den Betrag in Höhe von 50.000 Euro nachzufinanzieren.

2. Nachrangfinanzierung

Wenn das bestehende Darlehen im Grundbuch an erster Rangstelle stehen bleibt, kommt es für eine weitere Bank auf das Verhältnis zwischen der Restschuld und dem Marktwert des Hauses Deiner Mutter an, somit den Beleihungsauslauf.

Der Gesamtbeleihungsauslauf sollte bei einer Nachrangfinanzierung nicht über 70 % oder in einigen Fällen bei maximal 80 % liegen. Damit ist gemeint, dass die Summe aller Finanzierungen im Verhältnis zum Marktwert der Immobilie nicht mehr als 70 % bzw. 80 % des aktuellen Marktwertes der Immobilie ausmacht. Je nach Darlehensgeber wird bei der Berechnung des Marktwertes noch ein Sicherheitsabschlag berücksichtigt.

Eine nachrangig eingetragene Grundschuld zur Absicherung einer Finanzierung stellt eine verminderte Sicherheit für den jeweiligen Darlehensgeber dar. Um das Risiko dieser Finanzierung auszugleichen, kann es sein, dass die Bank einen Zinsaufschlag berechnet und die aktuellen Top-Konditionen am Markt somit nicht zum Tragen kommen.

Falls Du das zusätzliche Darlehen für Modernisierungsmaßnahmen an dem Haus Deiner Mutter aufnehmen möchtest, können sich diese wertsteigernd auf den Marktwert des Hauses auswirken. In welcher Höhe die Modernisierung als Wertsteigerung angesetzt wird, hängt dabei vom Darlehensgeber ab und kann variieren.

3. Umschuldung des erstrangigen Darlehens

Gegebenenfalls besteht die Möglichkeit, das Darlehen im ersten Rang zu kündigen bzw. abzulösen und zum jetzigen Zeitpunkt oder in absehbarer Zeit umzuschulden. Sodann könnte sich eine neue Bank - sofern alle weiteren Voraussetzungen wie Bonität, Marktwert etc. stimmen - mit dem bestehenden Darlehen und dem Betrag in Höhe von 50.000 Euro im Grundbuch absichern.

Die Möglichkeiten einer vorzeitigen Kündigung bei bestehenden Darlehen sind allerdings von Gesetzes Seite her relativ begrenzt:

Sofern die Sollzinsbindung des Darlehens noch keine zehn Jahre ab Vollauszahlung besteht, können Banken laut Rechtsprechung des BGH eine Kündigung verweigern. Daher ist Deine Mutter auf das Entgegenkommen der Bank angewiesen. Sie hat die Möglichkeit, in einem Gespräch mit dem bisherigen Darlehensgeber in Erfahrung zu bringen, ob dieser Deine Mutter vorzeitig aus dem Darlehensvertrag entlässt. Sollte die vorzeitige Kündigung gewährt werden, berechnet der bisheriger Darlehensgeber in der Regel die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Banken beanspruchen die Vorfälligkeitsentschädigung, um daraus entstehende Zinsverluste auszugleichen.

Auf unserer Internetseite kannst Du mit dem Vorfälligkeitsentschädigungsrechner (www.interhyp.de/Vorfaelligkeitsentschaedigungsrechner) die ungefähren Kosten berechnen. Wir weisen jedoch darauf hin, dass die Berechnungen unverbindlich sind und nur einen Anhaltspunkt bieten.

Aufgrund des derzeit sehr niedrigen Zinses kann sich - ja nach Höhe des Sollzinses des bestehendes Darlehens - auch eine Vorfälligkeitsentschädigung rechnen.

Wenn die Sollzinsbindung des bestehenden Darlehens bereits zehn Jahre ab Vollauszahlung unverändert besteht, kann Deine Mutter nach deutschem Recht grundsätzlich mit einer Frist von sechs Monaten die bestehende Finanzierung kündigen (§ 489 I Nr. 3 BGB). Hierbei fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an.

In diesem Fall kann sich eine neue Bank mit dem umgeschuldeten Darlehen und den 50.000 Euro im ersten Rang des Grundbuches absichern

Einige Banken bieten auch bis zu 66 Monate im Voraus ein Forwarddarlehen an, so dass Ihr Euch für den Fall, dass eine Umschuldung erst später möglich ist, den derzeitigen Zins bereits jetzt sichern könnt.

Die Bank hat dann die Sicherheit, in absehbarer Zeit bei der Umschuldung in den ersten Rang im Grundbuch eingetragen zu werden. Manche Banken erklären sich daher bereit, bereits im Voraus ohne Berücksichtigung der vorübergehenden Nachrangsituation das weitere Darlehen von 50.000 Euro auszuzahlen.

Ich hoffe, ich konnte Dir mit diesen Informationen weiterhelfen.

Viele Grüße

Christina
Interhyp AG

Hallo Adrian 1980,

der Verkauf von Forderungen und Krediten ist ein gewöhnlicher Vorgang unter Banken zur Refinanzierung.

Vor einigen Jahren gingen Berichte über Forderungsverkäufe durch die Medien. Kreditinstitute hatten Kredite von Kunden verkauft, die in Zahlungsverzug geraten waren. Die Käufer der Immobilienkredite, häufig Investoren, die in großem Umfang solche Kredite aufgekauft hatten, drängten zum Teil zur Zwangsvollstreckung und zur Versteigerung der Immobilie. Um die Kreditnehmer davor zu schützen, hat der Gesetzgeber das Risikobegrenzungsgesetz auf den Weg gebracht, das bereits im August 2008 in Kraft getreten ist. Der Verkauf eines Kredits mit den Forderungen, die dazu gehören, ist zwar seitdem noch grundsätzlich möglich. Baufinanzierungskunden sind aber besser vor Kreditverkäufen beziehungsweise Forderungsverkäufen geschützt.

Banken sind nun verpflichtet, im Kreditvertrag darüber aufzuklären, falls ein Kreditverkauf möglich sein soll. Wenn es zum Verkauf kommt, muss die Bank den Kunden informieren. Wenn der Käufer des Kredits eine Zwangsvollstreckung unberechtigterweise betreibt, muss er Schadensersatz leisten. Mit dem Risikobegrenzungsgesetz gilt zudem, dass Immobiliendarlehen aufgrund eines Zahlungsverzugs nur dann gekündigt werden dürfen, wenn der Darlehensnehmer zweimal hintereinander mit den Ratenzahlungen im Verzug ist - und wenn der Rückstand mindestens 2,5 Prozent der Kreditsumme beträgt. Dies gilt für Verträge, die nach Inkrafttreten des Gesetzes geschlossen oder übertragen wurden.

Zudem hat der BGH im Jahr 2010 entschieden, dass der Käufer eines Kredites nicht mehr die sofortige Zwangsvollstreckung betreiben bedarf (AZ: XI ZR 200/09). Es muss geprüft werden, ob der Käufer des Kredits alle Rechte und Pflichten aus dem ursprünglichen Darlehensvertrag übernommen hat. Dies gilt auch für Verträge, die vor Inkrafttreten des Risikobegrenzungsgesetzes geschlossen wurden.

Durch diese Regelungen sind Berichte über Kreditverkäufe viel seltener geworden. Und wenn Du Deine Raten regelmäßig zahlst, musst Du Dir keine Sorgen um einen Kreditverkauf machen. Wenn Dir das Thema aber wichtig ist, solltest Du Dich vor Abschluss eines Vertrags genau informieren, welche Regelungen die Kreditinstitute Deiner Wahl in den Verträgen getroffen haben. Bei einem bestehenden Kredit kannst Du Dich im Vertrag darüber informieren, ob und welche Regelungen getroffen wurden.

Manche Kreditinstitute verzichten ausdrücklich darauf, Kredite zu verkaufen. Andere Institute bieten diese Möglichkeit, im Hinblick auf das 2008 geschaffene Risikobegrenzungsgesetz, gar nicht an.

Ein kleiner Teil der Banken lässt sich für die Streichung des Passus aus dem Darlehensvertrag einen Aufpreis zahlen.

Ich hoffe, ich konnte Dir weiterhelfen.

Viele Grüße

Christina
Interhyp AG

Hallo Tapsi22,

grundsätzlich kann man eine Immobilie als (Zusatz-) Sicherheit für einen Kredit, um damit eine weitere Immobilie zu kaufen, verwenden.

Wichtig hierfür ist, dass das Objekt, das als Sicherheit für das Darlehen beliehen und mit einer Grundschuld belastet wird, mindestens einen Marktwert (+ 10% Sicherheitsabschlag) in Höhe des benötigten Darlehensbetrages aufweist. Außerdem sollte das Objekt dazu lastenfrei sein, d.h. keine Restschulden, keine wertmindernden Lasten wie z.B. ein Wohnrecht usw.

Den besten Beleihungsauslauf und damit auch die besten Konditionen für das Darlehen wirst Du wahrscheinlich bekommen, wenn Du das neue Kaufobjekt als Hauptsicherheit und das bereits bestehende Objekt als Zusatzsicherheit für die Finanzierung beleihst.

Hoffentlich hilft Dir diese Aussage weiter. Alles Gute für Dein Vorhaben.

Viele Grüße,

Franziska, Interhyp AG

Hallo dedahaus,

beim Verkauf innerhalb der Familie fällt unter gewissen
Voraussetzungen keine Grunderwerbsteuer an. Wenn der Verkauf innerhalb der Familie
ersten Grades erfolgt, ist keine Grunderwerbsteuer zu zahlen. Zum
Beispiel zwischen Eltern und Kindern, sowie zwischen Eltern und
Schwiegersohn oder Schwiegertochter. Da aber auch der Onkel
in der Erbengemeinschaft und somit auch Eigentümer der Immobilie ist, ist Deine Frage allerdings schwierig
zu beantworten.

Ich empfehle Euch, einen Notar oder Steuerberater aufzusuchen, um
die Frage abschließend zu klären.

Ich hoffe, ich konnte Dir weiterhelfen.

Viele Grüße,

Jenny

Interhyp AG