Hallo Ichunddu82,

gerne möchte ich Dir bei Deiner Frage bezüglich des geplanten Hausbaus weiterhelfen:

Pauschal kann man Deine Frage nicht mit Ja oder Nein beantworten.

1) Objekt:

Zum einen hängt es davon ab, wie das Verhältnis von Restschuld zu Markt bei der vermieteten Eigentumswohnung ist; unter Umständen wird das die neue Finanzierung positiv beeinflusst, wenn der Marktwert viel höher als die Restschuld ist. Wichtig ist dann eben auch, wie viel das neue Haus kosten soll und wie sich Eure aktuelle Eigenkapital-Situation darstellt.

2) Einkommen:

Der andere Faktor, der immer eine wichtige Rolle spielt, ist Euer Einkommen: Wenn ein solides, nachhaltiges Einkommen da ist, mit dem alle Kosten getragen werden können (Rate für die Wohnung, Rate für den geplanten Hausbau, Lebenshaltungspauschalen und natürlich ein gewisser Puffer), steht einer Finanzierung grundsätzlich nichts im Wege. Die aktuellen Mieteinnahmen aus der Wohnung werden von den meisten Banken anteilig berücksichtigt - meist zwischen 70-80%.

Die Bank achtet auch darauf, selbst wenn ein gutes Einkommen da ist, dass der Kunde sich nicht zu hoch verschuldet (sog. "Verschuldungsgrad").

Aber ich würde deine bestehende Wohnungsfinanzierung nicht als K.O.- Kriterium für Euren Bau sehen.

Meine Empfehlung: Am besten lasst Ihr Euch bei der Hausbank oder einem unabhängigen Finanzierungsvermittler beraten, damit Ihr Eure Finanzierungsmöglichkeiten kennt. Auch hier ist es so: Keine pauschale Aussage, da jedes Kreditinstitut andere Anforderungen hat und wenn Du Dich von unterschiedlichen Anbietern beraten lässt, hast Du Klarheit und hast den optimalen Vergleich :)

Ich wünsche Euch alles Gute mit dem Hausbau und hoffe, ich konnte Dir weiterhelfen.

Viele Grüße, Jenny von Interhyp

Hallo E93od4xi,

aus der Ferne heraus ist es schwierig festzulegen, ob 600.000 Euro für Euren Hauskauf machbar sind oder nicht.

Ganz grundsätzlich bieten Banken bei einer sehr guten Bonität und Selbstnutzung des Hauses auch Finanzierungen ohne Eigenkapital an.

In das Thema Bonität spielt u.a. auch rein, ob ihr schon Verbindlichkeiten habt und wie es um die Schufa steht etc. Darüber hinaus ist auch entscheidend, dass die Immobilie auch aus Sicht der Bank werthaltig genug ist, um ein Darlehen in der benötigten Größenordnung herauszugeben. Was dafür spricht ist der wohl sehr gute Modernisierungsstand des Hauses, andererseits kalkulieren Banken auch konservativer.

Über folgenden Link könnt ihr Schritt für Schritt Euren maximalen Finanzierungsrahmen rechnen. Das sollte Euch schon mal eine erste Orientierung geben und ich hoffe, dass Euch das bei Eurer Frage weiterhilft: www.interhyp.de/bauen-kaufen/tipps-zur-finanzierung/was-kann-ich-mir-leisten.html

Viele Grüße,
Meryem von Interhyp 

Hallo Finanzchecker09,

wenn ihr von einer „fremden“ Person (also nicht aus der Familie) eine Immobilie kauft, zahlt ihr eine sogenannte Grunderwerbsteuer auf dem Kaufpreis. Eine Schenkungssteuer gibt es dabei nicht zu beachten.

Anders verhält es sich, wenn Du die Immobilie von Deiner Mutter/Vater oder Großeltern kaufst. Derjenige, der in direkter Linie mit dem Verkäufer verwandt ist, zahlt nämlich auf seine Hälfte des Kaufpreises keine Grunderwerbsteuer.

Ich hoffe, darauf wolltest Du hinaus. Einen anderen Zusammenhang mit der Schenkungssteuer sehe ich nicht.

Hier findest Du im Übrigen ausführliche Informationen..

..zu den Nebenkosten. Auch wie hoch die Grunderwerbsteuer in Eurem Bundesland ist: www.interhyp.de/bauen-kaufen/tipps-zur-immobilie/nebenkosten-beim-kauf-einer-immobilie.html

…und wie es sich mit Immobilienfinanzierungen ohne Eigenkapital verhält, da es hier wichtige Aspekte zu berücksichtigen gilt: www.interhyp.de/bauen-kaufen/tipps-zur-finanzierung/goldene-regeln-fuer-das-richtige-immobiliendarlehen.html#regel_7__beim_immobiliendarlehen_eigenkapital_richtig_einsetzen

Ich hoffe, das hilft Euch weiter :-)

LG,
Meryem von Interhyp

Hallo Eroniku1977,

gerne möchte ich Euch ein paar Informationen mit an die Hand geben:

Eine Finanzierung trotz negativer Schufa ist über manche Banken grundsätzlich machbar. Hierbei ist die Art und Höhe des Eintrags entscheidend, sowie ob dieser bereits erledigt ist. Des Weiteren solltet ihr hier plausibel erklären können, wie es zu diesem Eintrag gekommen ist.

Zusätzlich möchte ich Euch noch grundlegende Infos für eine mögliche Finanzierung aufzeigen:

Beim Kauf einer Immobilie kommen immer sogenannte Erwerbsnebenkosten hinzu. Bei diesen Nebenkosten handelt es sich um die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % vom Kaufpreis), die Notar- und Grundbuchkosten (pauschal 2 % vom Kaufpreis) sowie gegebenenfalls Gebühren für einen Makler (etwa 3 bis 6 % des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer). Diese solltet Ihr aus Eigenkapital tragen können.

Zusätzlich könnt Ihr auch Fördermittel mit einbinden. Diese könnt Ihr unter folgendem Link einsehen: https://www.interhyp.de/modernisierung/foerdermittel/

Lasst Euch am besten von Eurer Hausbank oder einem unabhängigen Finanzierungsvermittler beraten. Diese können Euch genau sagen ob eine Finanzierung möglich ist.

Viele Grüße,

Kurt von Interhyp

Hallo tomdooly,

in Deinem geschilderten Fall möchtest Du eine sogenannte Schuldhaftentlassung durchsetzen. Also, dass die Bank einen Darlehensnehmer, Deine Tochter, aus dem Darlehensvertrag (der "Schuld") entlässt.

Banken sind der Schuldhaftentlassung nicht verpflichtet und wenn sie sich dafür entscheiden, achten Sie darauf, dass sich die Bonität oder die Rückzahlungswahrscheinlichkeit des Kredits nicht verschlechtert.

Sorry, dass wir Dir hier keine positivere Nachricht geben können :-( 

Vielleicht ergibt sich ja doch noch eine andere Lösung für Dich und Deine Tochter.

Viele Grüße,
Meryem von Interhyp

Hallo HappyHappy,

bei einer Immobilienfinanzierung legen alle Banken auf ein ausgeglichenes Verhältnis zwischen Eigenkapital und nachhaltigem Einkommen Wert. Ohne Eigenkapital geht es nur sehr schwer und ohne ausreichend hohem und nachhaltigem Einkommen leider auch.

Banken wollen bei der Finanzierung von Kapitalanlagen immer sicherstellen, dass Du auch einen Mietausfall gut abfedern kannst und setzen daher bei der Bonitätsprüfung die Mieteinnahme auch nur teilweise an. Sollten Deine Einnahmen also knapp über dem Existenzminimum liegen, sieht es leider nicht sehr gut aus für Dein Finanzierungsvorhaben.

Eventuell hast Du ja Verwandte/Lebenspartner, die Dich bei diesem Vorhaben unterstützen wollen und ggf. als weitere Darlehensnehmer bei der Finanzierung zur Verfügung stehen. Das würde Deine Finanzierungschancen deutlich erhöhen.

Über folgenden Link findest Du auch eine hilfreiche Checkliste für Kapitalanleger von uns: www.interhyp.de/bauen-kaufen/kapitalanlage/checkliste-fuer-kapitalanleger.html

Viele Grüße,
Meryem von Interhyp

Hallo Sansibar74,

Je nach dem, wie hoch der Finanzierungszins für die Sondertilgung im Vergleich zum Sollzins Deines Immobiliendarlehens ist, kann sich Dein Vorschlag lohnen.

Sobald eine Sondertilgung geleistet wird, minimiert sich bei einem klassischen Annuitätendarlehen automatisch jede weitere Zinszahlung... Das spart Dir also auf jeden Fall Zinskosten ein. Aber ganz konkret ausrechnen lässt sich das nur, wenn Du weißt, wie viel Zinsen Du Dir auch in den Folgejahren durch die Sondertilgung einsparst (z.B. durch den Tilgungsplan Deiner Bank. Dieser müsste aber auch die Sondertilgung berücksichtigen) und wie hoch die gesamten Zinszahlungen für den Kredit mit den 5.000 Euro sind.

Viele Grüße,
Meryem von Interhyp

Hallo HappyHappy,

beim Immobilienkauf aus einer Zwangsversteigerung und der Finanzierung dieses Vorhabens gibt es so einige Besonderheiten zu beachten:

1. Folgende Frage solltest Du Dir im Vorfeld stellen: Wie viel ist Dir die Immobilie wert? Also bis zu welchem Zuschlagswert möchtest Du mitbieten?

2. Mit dieser Obergrenze kannst Du dann in die Gespräche mit den Banken gehen und abklären, ob diese sich ganz grundsätzlich eine Finanzierung zu Deinem Maximalgebot vorstellen können (natürlich auch in Berücksichtigung Deiner Einkommenssituation, Eigenkapital, Vorlage des Gutachtens etc.)

3. Tipp: Für den ZV-Termin musst Du im Vorfeld eine 10% Sicherheitsleistung (gerechnet vom Verkehrswert laut Gutachten) hinterlegen. Im Idealfall hast Du diese aus Eigenkapital oder hast z.B. eine Bankbürgschaft vorzuweisen.

4. Erst nach dem Du den Zuschlag bekommen hast, ist bei den meisten Banken eine verbindliche Zusage möglich. Denn der Zuschlagswert ist auch Grundlage einer konkreten Kreditprüfung und entscheidend für die Ermittlung des Finanzierungszinses (nicht der Verkehrswert).

5. Auch erst nach Zuschlagserteilung werden alle Unterlagen für die Bank fertiggemacht und die Finanzierung vom Kreditinstitut final bearbeitet.

Bei den Bankgesprächen empfehle ich darauf zu achten, dass eine schnelle Bearbeitung innerhalb weniger Werktage möglich ist, damit Du auch das Zahlungsziel vom Amtsgericht schaffst (z.B. ist der Zuschlagspreis innerhalb von 30 Tagen zu zahlen).

Viele Grüße,
Meryem von Interhyp

Hallo Baran,

erfahrungsgemäß setzen viele Banken für einen Ratenkredit ein Mindest-Einkommen von ca. 1.200 Euro voraus. So ist sichergestellt, dass die Lebenshaltungskosten abgedeckt sind und die Finanzierungsraten ordnungsgemäß bedient werden können.

Bei Deinem aktuellen Teilzeit-Einkommen von 950 - 1.000 Euro wird das also ziemlich eng. Eventuell kannst Du Dir ja Unterstützung von einem Verwandten holen (z.B. Deinem Vater), der dann als 2. Darlehensnehmer die Finanzierung mit Dir gemeinsam anfragt..?

Viele Grüße,
Meryem von Interhyp

Hallo Karuna,

anbei möchte ich Dir folgendes mit auf den Weg geben:

1. Im §489 BGB ist geregelt, dass Kreditnehmer unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten ab dem zehnten Jahr nach Vollauszahlung jederzeit ein Darlehen mit einer Sollzinsfestschreibung von mehr als zehn Jahren ganz oder teilweise kündigen können. In diesem Fall darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
2. Falls Du vorher aus dem Darlehen raus möchtest, bist Du auf das Entgegenkommen der Bank angewiesen. Falls die Bank dem zustimmt, wird sie Dir mit ziemlicher Sicherheit eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen.
3. Ob das KFW Darlehen alleine stehen bleiben kann, stimmst Du am Besten direkt mit Deiner Bank ab, da die KfW ja immer ein durchleitendes Institut braucht und somit nicht im Grundbuch steht.
4. Alternativ kannst Du Dir natürlich auch überlegen, ob Du einen Teil ablöst und beide Finanzierungen in einer sogenannten Anschlussfinanzierung zu einem Darlehen zusammenfasst.

Am besten stimmst Du Dich hier mit Deiner Bank ab. Ich hoffe, ich konnte Dir hiermit weiterhelfen.

viele Grüße, Kurt von Interhyp

Hallo asdlkj123,

grundsätzlich wäre interessant wie hoch der Kaufpreis und auch der von Dir benötigte Darlehensbetrag ist. Des Weiteren stellen Banken eine sogenannte Haushaltsrechnung auf. Bei vermieteten Objekten werden die Mieteinnahmen zwar berücksichtigt (in der Regel bis ca. 75-80%, abhängig von der finanzierenden Bank ), aber die Bank legt natürlich einen möglichen Mietausfalle zugrunde. Hier sollte dann Dein Netto Einkommen ausreichen.

Du könntest allerdings Deine Eltern und/oder auch das andere Familienmitglied mit in den Darlehensvertrag nehmen. Das könnte die Situation deutlich verbessern.

Am Besten lässt Du Dich hier von Deiner Hausbank oder einem unabhängigen Finanzierungsvermittler beraten. Diese können Dir eine verbindliche Auskunft geben.

Viele Grüße, Kurt von Interhyp

Hallo Derdekea,

dass die Nerven aktuell ziemlich blank liegen, kann ich bei der geschilderten Situation gut nachvollziehen!

Dein Bankberater versucht jetzt einen sogenannten Objekttausch (bzw. Pfandtausch) vorzunehmen:

Das heißt, dass der bereits vereinbarte und gültige Darlehensvertrag (gleiche Darlehenssumme und gleicher Zinssatz etc.) auf die neue Immobilie übertragen werden soll. Das zieht eine neue Objektprüfung mit sich, da Deine Bank ja sichergehen muss, dass das neue Haus auch werthaltig genug ist. Ob dieser Objekttausch klappt und wie lange dafür die Bearbeitung benötigt wird, hängt ganz vom Einzelfall ab und daher können wir Dir hierzu keine näheren Infos geben.

Übrigens: Banken berechnen für die Prüfung des Objekttausches in den allermeisten Fällen eine Bearbeitungsgebühr. Solltest Du hierzu noch keine Info von Deinem Bankberater erhalten haben, empfehle ich Dir nachzufragen, ob und welche zusätzlichen Kosten auf Euch zukommen.

Bezüglich der Reservierung: Generell spricht nichts dagegen eine Reservierungsvereinbarung mit dem Verkäufer zu treffen. Sollte es einen Makler geben, wäre es sinnvoll diesen mit einem entsprechenden Schriftstück zu beauftragen. Alternativ müsst ihr später für die Beurkundung des Hauskaufs so oder so einen Notar einschalten. Mit diesem könnt ihr auch vorab jetzt schon mal über eine entsprechende Reservierung sprechen und Euch beraten lassen, welche Möglichkeiten Euch da zur Verfügung stehen.

Ich drücke Euch die Daumen, dass doch noch alles mit dem Hauskauf glatt geht.

Viele Grüße, Meryem von Interhyp

Hallo Markus898,

gerne möchte ich versuchen Dir etwas weiterzuhelfen.

Zum eigentlichen Kaufpreis der Eigentumswohnung von 260.000 Euro kommen noch die sogenannten Erwerbsebenkosten hinzu. Hierzu zählen die Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 % vom Kaufpreis je nach Bundesland), die Notar- und Grundbuchkosten (pauschal ca. 2 % vom Kaufpreis) sowie gegebenenfalls Gebühren für einen Makler (3 bis 6 % des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer).

Über ein paar wenige Banken hast Du die Möglichkeit, diese Erwerbsnebenkosten mitzufinanzieren. Dass Dir eine Bank den PKW und Einrichtung zusätzlich mitfinanziert ist eher unüblich, da die Banken mit Grundschuldeintragung arbeiten. Und die Höhe der Grundschuld übersteigt im Regelfall nicht den Wert des Objektes. Für die Banken würde das ein erhöhtes Risiko darstellen.

Am besten lässt Du dich von deiner Hausbank oder einem unabhängigen Finanzierungsvermittler beraten. Diese können Dir genau sagen was möglich ist.

Viele Grüße,

Kurt von Interhyp

Hallo Schatzii,

generell ist es sinnvoll als unverheiratetes Paar sich frühzeitig über mögliche Eventualitäten Gedanken zu machen.

Gerne versuche ich Dir bei Deinem Anliegen weiterzuhelfen:

Da ihr beide gemeinsam den Kredit über 200.000 Euro aufnehmt, haftet ihr beide gesamtschuldnerisch. Du hast im Trennungsfall natürlich die Möglichkeit, Dir Deinen Eigentumsanteil von 40% auszahlen zu lassen und eine sog. Schuldhaftentlassung für den Kredit zu beantragen. Voraussetzung ist hierfür, dass sich dann dies auch Dein Lebenspartner leisten kann und die Bank zustimmt, dass er den Kredit alleine führt.

Hinsichtlich einer zusätzlichen Vereinbarung gibt es verschiedene Optionen, die meistens auch mit einer notariellen Bestätigung verbunden sind. Wie z.B. bei einem privatrechtlichen Vertrag, in dem Ihr beide schriftlich festhaltet, wem und wieviel zusteht und so schon im Vorfeld die Vorgehensweise im Trennungsfall festlegt (z. B. auch um die Anteile von anderen Besitztümern zu regeln). Es kann sich dabei beispielsweise um eine Art von Ehe/Partnervertrag handeln, ohne dass gesetzliche Regelungen wie bei einer Ehe zugrunde liegen.                 

Im Todesfall geht der Eigentumsanteil Deines Lebensgefährten im Übrigen an die gesetzlichen Erben über (z.B. Eltern von ihm) – sofern es keine vertragliche Regelung oder ein Testament gibt. Um dem vorzubeugen, könnt Ihr u.a. einen Erbvertrag abschließen und Euch so gegenseitig als alleinige Erben bestimmen. Mögliche Auseinandersetzungen mit der restlichen Familie in Bezug auf die Nachfolge würdet ihr so umgehen.

Die Thematik ist komplex und die für Euch sinnvollsten Absicherungsmöglichkeiten, sicherlich auch davon abhängig, wie weit ihr gehen wollt. Daher kann ich nur ein paar wenige mögliche Punkte anreißen. Wenn Du Dich ganz genau informieren willst, hilft aus meiner Sicht nur ein Notar weiter.

Ich wünsche Euch beiden viel Erfolg bei Eurem Bauvorhaben und alles Gute!

Viele Grüße, Meryem von Interhyp

Hallo Capper,

ein wichtiger Punkt bei Eurem geplanten Hauskauf sind auch die Nebenkosten.

Denn es muss nicht nur der Kaufpreis des Hauses berücksichtigt werden, sondern auch sogenannte Erwerbsnebenkosten: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % vom Kaufpreis), Notar- und Grundbuchkosten (pauschal 2 % vom Kaufpreis) sowie gegebenenfalls Gebühren für einen Makler (etwa 3 bis 6 % des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer).

Banken setzen in der Regel voraus, dass diese Kosten selbst getragen werden können und nur sehr ausgewählte Kreditgeber finanzieren Erwerbsnebenkosten mit. Ein wichtiges Kriterium ist hierbei u.a., dass die Darlehensnehmer über eine sehr gute Bonität verfügen. Durch das höhere Risiko für die Bank, sind diese Finanzierungen meistens mit Zinsaufschlägen verbunden und daher ist es empfehlenswert mindestens die anfallenden Kaufnebenkosten aus Eigenkapital zu tragen. 

Weitere bestehende Verbindlichkeiten im Rahmen einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital umzuschulden und in die Gesamtfinanzierung mit einzubinden, ist im Übrigen über unsere 400 angeschlossenen Darlehensgeber nicht möglich. Eventuell habt ihr über Eure Hausbank eine Chance, die Euch und Eure Bonität bereits kennt und einschätzen kann.

Über folgenden Link haben wir im Übrigen weitere Tipps zur Immobilienfinanzierung zusammengestellt. Vielleicht helfen Euch diese auch weiter: https://www.interhyp.de/bauen-kaufen/tipps-zur-finanzierung/nebenkosten-einkalkulieren.html

Viele Grüße,
Meryem von Interhyp

Hallo Sonnenschein15,

Banken finanzieren nur sehr ungern über den Wert der gekauften Immobilie hinaus.

Falls der Kunde zahlungsunfähig wird und die Bank das Objekt versteigern muss, bekommt Sie i.d.R. maximal den vorher ermittelten Immobilienwert zurück.

Beträge die darüber hinaus gehen, sind aus Bankensicht also nicht ausreichend besichert.

Daher will Deine Bank vermutlich die Immobilie Deiner Eltern einbinden.

Allerdings kann die Bank dann aber auch als Sicherheit auf dieses Objekt Deiner Eltern zugreifen. Das sollte daher am besten immer gut überlegt und mit den Eltern ausführlich vorbesprochen werden!

Ansonsten kann eine Einbindung von Zusatzsicherheiten den Zins verbessern.

Der sogenannte Beleihungsauslauf hat großen Einfluß auf den Zins. Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis von Darlehenssumme zum Wert der Sicherheiten.

Je niedriger der Beleihungsauslauf liegt, desto besser in der Regel die Kondition. Die besten Zinsen sind meist bei 60% Beleihungsauslauf oder niedriger zu bekommen.

Ein kurzes Beispiel:

Darlehen 100.000 Euro, Objektwert für 1 Wohnung als Sicherheit ebenfalls 100.000 Euro --> Der Beleihungsauslauf liegt dann bei 100%

(etwaige Sicherheitsabschläge etc. wurde zur Vereinfachung nicht berücksichtigt)

Wenn jetzt eine zweite Immobilie als Sicherheit dazu kommt, wird der Beleihungsauslauf gedrückt:

Darlehen 100.000 Euro; Objektwert von 2 Wohnungen die als Sicherheit dienen 200.000 Euro (100.000 pro Whg) --> Der Beleihungsauslauf läge dann nur noch bei 50%. Der Zins wäre hier mit Sicherheit deutlich besser.

Ich hoffe, ich konnte Dir hiermit helfen.

Viele Grüße

Mario von Interhyp

Hallo n8tewb,

die Frage lässt sich nicht ganz pauschal beantworten.

Im Prinzip bleibt die Vermögensbilanz ja erst einmal die Gleiche, egal ob Du 50.000 Euro Schulden und 50.000 Euro Kapital hast, oder ob Du keine Schulden aber auch kein Kapital hast.

Allerdings kommt es ganz auf den Bankpartner an, mit dem Du arbeiten möchtest.

Einigen ist es ggf. lieber wenn Du insgesamt schuldenfrei in eine 100% Finanzierung gehst, während andere lieber mehr Eigenkapital sehen.

Das kommt ein wenig darauf an, ob das Kreditinstitut mehr Wert auf die Bonitätsprüfung legt (da könnten die 800 Euro Kreditrate stören) oder mehr auf die Beleihung des Objektes (da wäre dann ggf. mehr Eigenkapitaleinsatz interessant). Natürlich wird aber auch immer die Gesamtkonstellation und der Gesamtverschuldungsgrad betrachtet.

Vielleicht noch ein kurzer Exkurs zum Thema Eigenkapitaleinsatz:

Einige Kreditgeber bieten Finanzierungen in Höhe des vollen Kaufpreises bzw. der Anschaffungs- und Herstellungskosten an. Die anfallenden Erwerbsnebenkosten sollten im Optimalfall immer aus Eigenkapital getragen werden können.

Hierzu zählen die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % vom Kaufpreis), die Notar- und Grundbuchkosten (pauschal 2 % vom Kaufpreis) sowie gegebenenfalls Gebühren für einen Makler (etwa 3 % bis 6 % des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer).

Nur sehr wenige Banken finanzieren die o.g. Kaufnebenkosten über den Kaufpreis hinaus mit. (da die Gesamtkreditsumme dann über dem Wert des Objekts liegt und damit nicht mehr voll durch die Immobilie abgesichert ist). Diese Kredite sind häufig auch insgesamt deutlich teurer.

Eine solche Mitfinanzierung ist i.d.R. auch nur bei selbst genutzten Objekten möglich. Bei Kapitalanlageobjekten zur Vermietung ist meist der Kaufpreis die Obergrenze für die Darlehenssumme.

Ich empfehle Dir, einen Termin bei Deiner Hausbank oder einem unabhängigen Berater zu vereinbaren, um die Möglichkeiten individuell abzuklären.

Ich hoffe, ich konnte Dir damit ein wenig weiterhelfen.

Viele Grüße

Mario von Interhyp

Hallo Moniaa,

Deine Frage können wir gut nachvollziehen.

Grundsätzlich bieten viele Darlehensgeber Finanzierungen in Höhe des vollen Kaufpreises bzw. der Anschaffungs- und Herstellungskosten an. Die anfallenden Erwerbsnebenkosten solltest Du aber aus Eigenkapital tragen können. Hierzu zählen die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % vom Kaufpreis), die Notar- und Grundbuchkosten (pauschal 2 % vom Kaufpreis) sowie gegebenenfalls Gebühren für einen Makler (etwa 3 % bis 6 % des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer). Einige Banken finanzieren auch diese Erwerbsnebenkosten mit. Bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital ist jedoch mit höheren Zinskosten zu rechnen, da die meisten Kreditinstitute in diesem Fall einen Zinsaufschlag berechnen. Der Grund hierfür ist, dass der Darlehensbetrag über dem Wert der Immobilie, welche die Sicherheit für das Darlehen der Bank darstellt, liegt.

Darüber hinaus ist es empfehlenswert, dass Du eine Eigenkapitalreserve nach dem Erwerb Deiner Immobilie hast. Als Faustformel gelten hier für selbst genutzte Immobilien rund drei Nettomonatsgehälter, damit unvorhergesehene Ausgaben (z.B. Nachzahlungen oder Reparaturen usw.) nicht zur Belastung werden.

Auch Kapitalanleger sollten konservativ kalkulieren und unerwartete Reparaturen oder Mietausfälle von mehreren Monaten mit ihrer Eigenkapitalreserve überbrücken können. Weitere Informationen rund um das Thema "Eigenkapital" findest Du auch unter folgendem Link: http://www.interhyp.de/bauen-kaufen/tipps-zur-finanzierung/eigenkapital.html

Bezüglich der Frage nach einer Finanzierungsstruktur (z. B. Bauspar-Darlehen), der ausreichenden Bonität empfehlen wir Dir, Dich von Deiner Hausbank oder einem unabhängigen Immobilienfinanzierungsvermittler individuell beraten zu lassen. Eine erste Haushaltsrechnung kannst Du unter folgendem Link erstellen: https://www.interhyp.de/haushaltsrechner/

Ich hoffe, ich konnte Dir weiterhelfen.

Viele Grüße

Christina von Interhyp

Hallo KenUS,

gerne möchte ich Dir Deine Frage beantworten:

Seit Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist es in der Tat etwas schwieriger ein Darlehen zu bekommen, sofern man nicht in Deutschland gemeldet ist und auch das Gehalt nicht Euro bezogen wird.

Viele Banken können nur Einkommen berücksichtigen, die in Euro bezogen werden und verlangen oftmals einen Wohnsitz in Deutschland.

Da die Kriterien aber unterschiedlich sein können, ist das kein allgemein gültiges Kriterium.

Ich empfehle Dir, Dich an einen unabhängigen Finanzierungsvermittler oder eine Bank in der Nähe des Objektes oder falls Du eine Hausbank in Deutschland hast, an die zu wenden.

Viele Grüße, Jennifer von Interhyp

Hallo moggi,

als Freiberufler ist es tatsächlich ein wenig komplexer den passenden Kredit zu finden.

Jedoch kommen immer noch viele Bankpartner in Frage, die auch Freiberufler finanzieren. Wichtig ist hierbei, dass stabile Geschäftszahlen und Gewinne über mehrere Jahre nachweisbar sind.

Die meisten Darlehensgeber wollen dabei die BWA, sowie EÜR oder Bilanz und Einkommensteuerbescheide der letzten drei Jahre sehen.

Eine Finanzierung für Selbständige oder Freiberufler die unter drei Jahren tätig sind, ist daher bei nur wenigen Banken möglich.

Die voraussichtlichen Mieteinnahmen sind sicher ein gutes Zusatzargument. Allerdings setzen die meisten Banken die Mieteinnahmen nicht zu 100% an, da auch Risikofaktoren wie Mietausfälle, Instandhaltungsrücklagen usw. eingerechnet werden. In der Praxis sieht man häufig einen Ansatz von ca. 70-75% der Nettokaltmiete. Im besten Falle ist die Finanzierung sogar noch bei einem Komplettausfall der Mieten tragbar.

Unterm Strich muss für Deine Bank das Gesamtpaket bei der Bonitäts- und Objektprüfung stimmen. Dabei ist es sehr unterschiedlich, wie die einzelnen Banken hier genau rechnen (unterschiedliche Ansätze der Einnahmen, verschiedene Haushaltskostenpauschalen usw.)

Ich empfehle Dir einen ersten Termin mit Deiner Hausbank oder einem unabhängigen Berater, damit ausgehend von Deinem Nettoeinkommen eine ungefähre Darlehenssumme berechnet werden kann.

Ich hoffe, ich konnte Dir hiermit weiterhelfen.

Viele Grüße, Mario von Interhyp