Fälligkeit und Verzug beim Immobilienkauf?
Hallo, wenn in einem Grundstückskaufvertrag vereinbart wird, dass der Kaufpreis nicht vor dem 31.12.2017 fällig wird, heißt es im Umkehrschluss, dass man automatisch ab dem 01.01.2018 in Verzug gerät, wenn das Geld dann noch nicht auf dem Konto des Verkäufers eingegangen ist?
4 Antworten
Hallo,
"nicht vor" ist etwas anderes als "am" oder "innerhalb von xxx Tagen".
Bei "nicht vor" ist die tatsächliche Zahlung erst ab diesem Datum zu leisten, meist wenn noch vom Geldfluss abhängige Bedingungen erfüllt sein müssen.
Normalerweise erhälst Du dann eine gesonderte Mitteilung, dass es jetzt fällig ist und ein tatsächliches Fälligkeitsdatum, ab dem erst dann ein Verzug eintreten würde.
Nein.
Sollte man das wünschen, dann müßte man einen Temin für die Fälligkeit der Zahlung nennen. In der Frage oben kann man überhaupt nicht in Verzug geraten, denn es wird nur der Termin genannt nach dem eine Zahlung zu erfolgen hat. Ein Notar wird so etwas niemals in einen Immobilienkaufvertrag setzen.
Normalerweise steht in einem Kaufvertrag oftmals, dass mit der Eintragung ins Grundbuch der Kaufpreis fällig wird. Ist eine solche Klausel auch in Eurem Notarvertrag enthalten, dann hat der Verkäufer recht, denn damit wurde ein Termin gesetzt, wann die Zahlung zu erfolgen hat; durch den Zusatz wurde nur dieser Zahlungstermin auf den 02.01.18 verschoben.
Der 31.12.2017 war dummerweise ein Sonntag, damit hätte ein Blick in den Kalender schon gezeigt, dass die Überweisung frühestens am 02.01.2018 hätte erfolgen können, es sei denn, man hätte es vorher erledigt mit dem Zusatz "Wertstellung am 02.01.2018" Ob sich die Bank dann auch wirklich an diese Vorgabe hält ist offen.
Du solltes nochmal genau schauen, wie es in der schriftlichen Benachrichtigung vom Kaufer formuliert ist. Wenn dort auch kein fixes Fälligkeitsdatum steht, dann entspann Dich.
Verlangen kann der Verkäufer viel, aber wenn er es haben will, dann soll er es doch einklagen.
Nein, fällig wird der Kaufpreis erst, wenn die anderen Bedingungen, die im Vertrag genannt wurden, z.B. "Auflassungsvormerkung eingetragen", erfüllt sind.
Da die seit Mai 2017 erfüllt sind, tritt ab 1.1.2018 Verzug ein. Der Notar sollte sich allerdings sein Lehrgeld wiedergeben lasen, denn im Mai 2017 war eben keine Fälligkeit eingetreten, sondern lediglich die übrigen Voraussetzungen erfüllt.
Ohne den vollständigen Text der vertraglichen Fälligkeitsvereinbarung kann deine Frage nicht beantwortet werden.
War die Fälligkeit des Kaufpreises abhängig von der Räumung, der Bezugsfertigstellung, der Lastenfreistellung, der Beseitigung von Mängeln, der Zustimmung eines Dritten usw. abhängig und wann wurde die Voraussetzung nachweislich erfüllt und ein Zahltermin festgesetzt?
Der Notar hat die Kaufpreisfälligkeit im Mai 2017 bestätigt, nachdem alle Voraussetzungen erfüllt waren. Der Verkäufer wollte jedoch aus steuerlichen Gründen die Fälligkeit des Kaufpreises nicht im Jahr 2017, daher wurde die o.g. Vereinbarung getroffen.
Nach alledem war der Kaufpreis mit Wertstellung 01.01.2018 ohne weiteres fällig. Verzicht oder Teilverzicht auf Verzugszinsen nur auf Kulanzbasis möglich.
Notarielle Beurkundung war im April 2017. Im Kaufvertrag steht, dass die Kaufpreisfälligkeit nicht vor dem 31.12.2017 vereinbart wird. Im Mai 2017 hat der Notar die Kaufpreisfälligkeit schriftlich bestätigt. Allerdingsg steht in der Bestätigung wieder nur, das der Kaufpreis nicht vor dem 31.12.2017 zu zahlen ist und das vom Verkäufer eine schriftliche Benachrichtigung mit Angabe der Kontodaten folgt. Dies geschah ebenfalls im Mai 2017. Danach gab es keine schriftlichen Benachrichtigungen mehr und der Verkäufer verlangt nun für die Zeit vom 02.01.2018 bis zum Eingang des Kaufpreises (19.01.2018) Verzugszinsen und ist der Ansicht, dass die Zahlung hätte ab dem 31.12.2017 erfolgen können.