Einnahmen durch Vermietung: was in Steuererklärung angeben?
Hallo zusammen,
ich sitze zur Zeit an meiner Steuererklärung und habe ein paar Fragen im Zusammenhang mit Mieteinnahmen. Zu meiner Situation:
Ich habe mir im Dezember 2015 eine Eigentumswohnung inklusive Tiefgarage gekauft. Der Kaufpreis für Wohnung und Garage ist nur insgesamt, nicht aber getrennt angegeben.
Laut notariellem Kaufvertrag war ich dazu verpflichtet den Vorbesitzer gegen eine Nutzungsentschädigung bis Ende April 2016 in der Wohnung wohnen zu lassen. Die Höhe der Nutzungsentschädigung für Wohnung und Garage ist im Kaufvertrag geregelt und orientierte sich am marktüblichen Mietpreis. Seit Mai bewohne ich die Wohnung, die Garage habe ich vermietet.
Zu meinen Fragen:
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Muss ich die Einnahmen von Januar bis April bei der Steuererklärung angeben? Von meiner Seite bestand ja zu keinem Zeitpunkt eine Gewinnabsicht.
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Wenn ich es richtig sehe, muss ich die Einnahmen der Garagenvermietungab Mai in der Steuererklärung angeben. In diesem Fall kann ich ja auch 2% des Kaufpreises der Garage bei den Werbungskosten angeben. Welchen Wert gebe ich hier als Kaufpreis an? Ich kenne ja nur den Preis für Wohnung und Garage.
Bin für jede Hilfe dankbar
2 Antworten
Zur zweiten Frage: Vom Garagenanschaffungswert ist der Grundstücksanteil abzuziehen, ehe die AfA-Berechnung beginnen kann. Zur Ermittlung der getrennten Grundstücks- und Immobilienwerte gibt es hier eine Arbeitshilfe:
Entschuldige bitte. Ausnahmsweise habe ich selber nicht sofort die Funktionsfähigkeit des obigen Links getestet:-(
Nun der aktuelle, getestete Link:
Da es sich bei Wohnung und Garage um unterschiedliche Nutzwerte/qm handelt, macht eine flächenanteilige Aufteilung m. E. keinen Sinn. Versuche es einfach mal mit einem angenommenen Herstellungskostenwert der Garage (plus anteilige Kaufnebenkosten) als Abschreibungsbasis. Ein Wert zwischen € 8.000 u. 10.000 erscheint plausibel. Oder steht da "nur" eine Fertiggarage oder ein Bretterhäuschen?
Ist ein TG Stellplatz. Wenn ich mal schaue was ein TG zu kaufen kostet erscheint mir 8.000-10.000 sehr wenig. In dem Link den du angegeben hast wird ja extra eine Garage berücksichtigt, also müsste ich (so hatte ich dich anfangs auch verstanden) doch auch nutzen können um den Wert der Garage aus dem Gesamtkaufpreis zu ermitteln.
Danke noch mal für den Wert. Was mir immer noch nicht klar ist: wie ermittle ich den Wert der Garage überhaupt? Der Kaufpreis bezog sich ja auf Wohnung und Garage.
Im Internet habe ich oft gelesen, dass auch die Kosten für Kredit, Notar etc anteilig angegeben werden können. Welchen Prozentsatz muss ich hier nehmen (die Notarkosten für die Selbstgenutzte Wohnung kann ichja nicht absetzen)
Lies bitte noch mal die Anleitung im BMF-Link, um den Garagenwert zu ermitteln. (Falls das nicht möglich ist, rechne mal mit einem Garagenbauwert von - sagen wir - € 8.000 - 10.000.)
Nach der Ernittlung der jeweiligen Werte für Haus, Grundstück und Garage dient dieses Verhältnis als Schlüssel für die Verteilung der Kaufnebenkosten.
Allerdings sind die finanzierungsbedingten Kaufnebenkosten (z. B. die Notar- und Amtsgebühr für die Eintragung der Grundschuld) sofort als Werbungskosten ansatzfähig. Die übrigen Kaufnebenkosten gehören zu den Anschaffungskosten der Garage.
Bei mir auch nicht. Einfach mal diesen probieren:
https://www.berlin.de/sen/finanzen/.../steuern/.../kaufpreisaufteilung/anleitung.pdfwfwbinder, leider auch die Rückmeldung: "Asset not found":-(
Die Frage, ob Du einen Gewinn/Überschuss, erzielen wolltest, oder nicht, ist nicht relevant. Es kann ja auch sein, dass Du einen Verlust gemacht hast.
Der Kaufpreis ist zwischen Gebäudewert und Grund und Boden Sachgerecht aufzuteilen und so auch die Abschreibung zu berechnen. Ebenso wie dann der Wert des Garagenstellplatzes zur Ermittlung der Abschreibung für den Garagenstellplatz.
Von der eingenommenen Nutzungsentschädigung, kannst Du die anteilige Abschreibung, die Anteiligen Finanzierungskosten usw. abziehen.
Dann wird sich auch ergeben, ob ein Überschuss, oder ein Verlust erzielt wurde.
ich bin bei meinen weiteren Recherchen auf diese Frage hier gestoßen:
http://www.finanzfrage.net/frage/wie-wird-ein-nutzungsentgelt-immobilie-steuerlich-angesetzt
hier behauptest du, wfwbinder, wenn ich es richtig verstehe gearde das Gegenteil. Das Ausgangsproblem ist aber das gleiche. Was ist jetzt richtig?
Erstens hat schon Adenauer gesagt, keiner kann ihn hindern jeden Tag etwas dazuzulernen (wie Du siehst, hat @EnnoWarMal schon damals die Vermietungslösung bevorzugt. Er ist ein sehr geschätzter Kollege, den ich nicht nur durch das Internet kenne), aber ich sehe die Situation in dem anderen Fall auch anders.
Dort wurde die Verzinsung des Kaufpreises bis zur Übergabe vereinbart und keine Nutzungsentschädigung. Ich liebe es mit meinen Lösungen an den Grenzen zu liegen und würde die Lösung auch so versuchen.
Was heißt in diesem Fall "anteilige Abschreibung", wenn ich nur 4 Monate Nutzungsentschädigung gekriegt habe, kann ich dann auch nur 1/3 der Kosten angeben oder ist es egal, ob ich 4 Monate oder das ganze Jahr "vermietet" habe?
Danach liegt Eigennutzung vor, also kein Abzug der Kosten. Tatsächlich nur für die 4 Monate.
Aber natürlich der Teil, der auf den Garagenplatz entfällt.
Die Antwort kann ich absolut nicht nachvollziehen.
Ohne Überschusserzielungsabsicht gibt es hinsichtlich der Wohnung auch keine Mieteinkünfte, die zu erklären wären.
Aha, ich habe mit meinem Ferienhaus auch keine Gewinnerzielungsabsicht und lasse nur andere Leute darin wohnen, damit das Haus nicht leer steht und damit die Kosten gedeckt sind. Soll ich das dem Finanzamt mitteilen, anstatt die Einnahmen und Kosten in meine Steuererklärung aufzunehmen?
Die Höhe der Nutzungsentschädigung für Wohnung und Garage ist im Kaufvertrag geregelt und orientierte sich am marktüblichen Mietpreis.
Damit ist geregelt, das für 4 Monate eine Nutzungsüberlassung gegen Entgelt erfolgte. Das nennt man gemeinhin auch Vermietung. Es wurde ja auch wie dargestellt die Marktübliche Miete als Entschädigung angesetzt.
Meines Erachtens hätte man die Sache anders regeln können, wenn man einfach den Kaufpreis etwas gesenkt hätte und die Wohnungsübergabe vertraglich auf den 30. 04. 2017 fixiert hätte. Aber so wie die Frage formuliert wurde, erfolgte die Übergabe anscheinend zum Jahreswechsel und für 4 Monate wurde vermietet.
Danke für den Hinweis, was BGB-rechtlich eine Vermietung ist.
Steuerrechtlich lässt sich mit diesem allein jedenfalls nichts anfangen.
Was Sie mit Ihrem Ferienhaus machen steht hier nicht zur Debatte, das war nicht die Ausgangsfrage.
Aber Sie können Ihr Ferienhaus ja gerne mal als Frage hier einstellen, wenn Ihnen da was unklar sein sollte.
Ich bin sicher, Ihr zuständiges Finanzamt liest da gerne mit, wenn Sie gar keine Überschusserzielungsabsicht haben......
Überschusserzielungsabsicht
Weißt du, das ist eines der großen Geheimnisse des Steuerrechts, die niemand versteht:
Wenn man keine Gewinne macht, wird die Einkünfteerzielungsabsicht geprüft und gegebenenfalls in Frage gestellt.
Aber wenn man welche macht, fragt keiner, ob man die überhaupt wollte.
Und machen wir uns nichts vor: Die Überlassung von Wohnraum gegen Entgelt - also das, was im BGB dingliches Nutzungsrecht ist - ist auch steuerlich eine Vermietung. Es kommt doch nicht drauf an, wie die vertragsrechtliche Grundlage dazu genannt wird.
Das hier ist glasklar eine Vermietung und es gelten auch hinsichtlich der Liebhaberei die üblichen Regeln.
Meines Erachtens hätte man die Sache anders regeln können, wenn man einfach den Kaufpreis etwas gesenkt hätte und die Wohnungsübergabe vertraglich auf den 30. 04. 2017 fixiert hätte.
Fraglich. Ein Sachbearbeiter mit viel Zeit würde den Vertrag entsprechend auseinandernehmen und dasselbe Ergebnis herstellen wie es hier vorliegend nun mal ist.
Danke für den Hinweis, was BGB-rechtlich eine Vermietung ist.
Keine Ursache, gern geschehen.
Steuerrechtlich lässt sich mit diesem allein jedenfalls nichts anfangen.
Doch insoweit, dass hier eine vorliegt.
Ich bin sicher, Ihr zuständiges Finanzamt liest da gerne mit, wenn Sie gar keine Überschusserzielungsabsicht haben......
Das Finanzamt Wilmersdorf, was mich in Deutschland veranlagt, weis es, weil vom Geschäftskonto bezahlt. Interessiert die aber nicht, weil hier nicht mal ein Progressionsvorbehalt anfällt. Das für die Besteuerung zuständige Finanzamt für den Ort wo es gelegen ist, weis es auch, weil ich dort (LA Romana) auch die Grundsteuer zahle und nicht nur den unbeabsichtigten Gewinn versteuere.
Vielen Dank noch einmal für den Link, hat mir schon mal weitergeholfen. Ich bin mir allerdings noch unsicher, was die "Wohn- und Nutzfläche" angeht. Weißt du, welchen Wert ich bei "Wohn- und Nutzfläche" angeben muss? (in der Berechnungshilfe aus deinem Link)
Ich habe die Fläche der Wohnung selber, einen Keller und die Garage. Zählt da jetzt nur der Wert der Wohnung?
In der Steuererklärung muss ich ja später angeben, welche Fläche ich selber nutze und welche ich vermietet habe. Oder ist die Fläche bei der Vermietung einer Garage egal?
P.S. die Wohnung ist in einem Mehrfamilienhaus. Das ganze ist also nur ein Mieteigentumsanteil.