Wie kann man grob überschlagen ob sich der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage rechnen könnte?
Durch diese Rechnung: Kaufpreis / Jahresnettomiete? Ist das eine brauchbare Formel? Und werden Nebenkosten im Kaufpreis mit berücksichtigt?
Was wäre derzeit ein akzeptabler Faktor für eine Kleinstadt ohne besondere Highlights und ohne Großstadt in der Nähe? Die Infrastruktur vor Ort ist aber als gut zu bezeichnen.
7 Antworten
Die Frage ist einfach unbeantwortbar:
Die Rendite einer Anlageimmobilie setzt sich zusammen aus der laufenden Rendite und der zu erwartenden Wertsteigerung.
Beides ist nicht nur am Status "Kleinstadt" festzumachen. Schau mal bei Immobilienscout24 herein wie unterschiedlich Immobilien in Kleinstädten bewertet werden. Das ist doch abhängig von der Region.
Im Großraum München beispielsweise sind auch Kleinstadtimmobilien vergleichsweise teuer. Da sind die Menschen bereit, auch weite Strecken zur Arbeit zu fahren um bezahlbaren Wohnraum zu haben. In manchen ostdeutschen Bundesländern gehen selbst Anlageimmobilien mit laufenden Renditen von über 10% nicht weg. Zu düster sind da die Zukunftsaussichten.
Der Vervielfältigen Kaufpreis zu Nettomiete ist zwar für den Vergleich mit anderen Angeboten am Ort ein Anhaltspunkt. Dieser Anhaltspunkt ist aber sehr grob. Man darf nie den Blick dafür verlieren, ob die derzeit erzielten Mieten wirklich angemessen und ortsüblich sind und, wie der bauliche Zustand der Sache ist.
Ohne die Lage vor Ort zu kennen ist das natürlich sehr schwierig zu bewerten. Allerdings ist der Faktor 25 schon Großstadtniveau. Da muß schon alles stimmen um so etwas zu rechtfertigen. Wie sieht es denn mit der Bevölkerungsentwicklung in dieser Kleinstadt aus? Wenn die stagniert oder gar rückläufig ist, wäre ich mit Anlageimmobilien sehr vorsichtig.
Der Faktor 25 bedeutet = nicht erwerben! Egal ob Kleinstadt, Großstadt, Pusemuckel oder New York.
Und werden Nebenkosten im Kaufpreis mit berücksichtigt?
Bei einer Kapitalanlage musst Du natürlich auch die Kaufnebenkosten berücksichtigen, also "Ja". Und zu den Kaufnebenkosten gehören aus meiner Sicht dann auch die Einstandskosten für die Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen, sowie der erkennbare Instandhaltungsrückstau generell bei Immobilien.
Die fehlende Berücksichtigung von laufenden Instandhaltungs- und Verwaltungskosten bei Deiner obigen Formel zeigt also schon deren Schwäche und mangelnde Brauchbarkeit.
Im übrigen findest Du auf dieser FF-Seite unter "Auch interessant" viele weitere Fragen mit vielen Antworten zu Deiner persönlichen Frage.
Zu den Instandhaltungskosten kann man noch die Petersche Formel nutzen. Siehe auch hier: http://www.finanzfrage.net/frage/wieviel-ruecklagen-muss-man-fuer-instandhaltungen-beruecksichtigen
Nutze einfach mal diesen Rechner im Internet. Dort kannst Du auch die Finanzierung mit eingeben.
http://www.hausverwaltung-usedom.de/Immobilien-Investment-Rechner.php
Natürlich musst Du selbst überlegen, wie sich die Mieten durchschnittlich entwickeln werden und wie ggf. die Anschlussfinanzierung aussieht.
Der Rechner verschafft Dir einen sehr schnellen Überblick
Es gab man eine große Untersuchung bei der herauskam, das die meisten "Immobilienanleger" langfristig keine Gewinne machten. Ein großer Teil sogar Verluste. Wenn du "jetzt" Immos kaufst liegt die Rendite zwischen 2-5 %. Tagesgeld-Zinsen liegen bei 0,5-0,7%. Also machst du 2-4% mehr wenn du Immos vermietest. Dazu musst du ein paar Monate bei einem Mieterwechsel abziehen, Kosten für Unvorhergesehenes und Mietausfälle. Bleibt eine Rendite von 2%. Bei 100000 sind 2% nur 2000 Euro im Jahr. Ein Mietnormade verursacht Schäden zwischen 10000-50000 Euro. Gewinnen kannst du wenn deine Immobilie wertvoller wird. Da du beim Kauf durch die Nebenkosten bereits 15% verloren hast, braucht du also mindestens 15% Steigerung, bei einem in den letzten Jahren explodierten Markt. Man kann schon Gewinne machen. Aber das sind dann eher solche Anlegen die diese Frage erst gar nicht gestellt haben. Mit Festgeld kannst du Risikolos 2-2,5% erziehlen
In der Frage wird nur von Gegenwartsdaten ausgegangen. Für ein kurzfristiges Engagement mag das hilfreich sein.
In Deutschland sind die meisten Immobilieninvestitionen jedoch langfristig geplant. Da gewinnen noch ganz andere Faktoren an Bedeutung - siehen beispielsweise http://www.immobiliencapital.de/wo-immobilienwerte-bis-2030-steigen
Danke für die Hinweise. Ich komme bei dem aktuell in Frage kommenden Objekt auf einen Faktor von 25. Das Objekt (Mehrfamilienhaus) ist zwar saniert und in gutem Zustand. Aber dieser Faktor scheint mir deutlich überzogen angesichts der Region und ihrer Entwicklungsmöglichkeiten.