Brandschutz - Antrag seitens Verkäufer nach Kaufvertrag - wer muss Kosten tragen?
Hallo,
ohne Wissen des Käufers wurde nach dem Notarvertrag beim Bauamt eine Änderung mit neuen Brandschutzauflagen eingereicht. Wer muss die Kosten für die Sanierung nach den neuen Brandschutzrichtilinien tragen?
Kann bei einer möglichen Einigung der Kaufpreis reduziert werden oder ist der Notarvertrag sogar nichtig?
5 Antworten
Brandschutz
Wesentlicher Bestandteil der notariellen Kaufvertragsurkunde ist die Vereinbarung über den Besitzübergang, der in aller Regel nicht identisch mit dem Tag der Beurkundung ist. Es heißt dort z.B.
"Der Besitz, die Nutzungen, die Gefahren und die Lasten, einschließlich aller Verpflichtungen aus den den Grundbesitz betreffenden Versicherungen sowie die allgemeinen Verkehrspflichten gehen mit Wirkung vom Tage der Kaufpreiszahlung auf den Erwerber über."
Hat der Veräußerer zeitlich davor ohne deine Mitwirkung, insbesondere ohne deine Kostenübernahmeverpflichtung, gehandelt, bleibt er m. E. kostenpflichtig.
Ich rate allerdings nicht zur Kürzung des Kaufpreises.
Bei einer Einigung kann der Preis sicher reduziert werden. Das würde ich dem Verkäufer dann aber als sehr kulant anrechnen.
Wieso kulant? Eine Verfügung nach einer Auflassung ist nichtig. Wenn da irgend was entsteht, das Kosten verursacht, haftet der der es rechtwidrig veranlasst hat.
Das ist ein Rumpfsachverhalt:
Wer hat denn den Änderungsantrag überhaupt gestellt? Wirklich der Verkäufer oder eventuell ein Gewerbemieter oder Pächter der diese Änderung für seine Konzession braucht?
Kannst Du als neuer Eigentümer nicht den Antrag zurück ziehen? Das würde ich versuchen mit Hinweis auf den Notarvertrag und erfolgte Auflassung.
Denn wegen der schon eingetragenen Vormerkung gilt die Vorschrift des § 883 Abs. 2 BGB , wonach eine Verfügung, die nach Eintragung der Vormerkung über das Grundstück seitens des Verkäufers bzw. Nocheigentümers vorgenommen werden würde, insoweit unwirksam ist, als diese Ihren Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen könnte
Wenn die Änderung der Brandschutzauflagen nach Abschluß des Notarvertrags erfolgt, sind Rechte und Pflichten auf den Käufer übergegangen. Damit ist effektiv der Käufer und neue Eigentümer verantwortlich für die Umsetzung neuer Anforderungen.
Einen Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrags oder Anfechtung kann ich nicht erkennen - außer dem Verkäufer wäre bereits dieser neue Umfang vorher bekannt gewesen und es wäre bewußt verschwiegen worden, was an Änderungen passiert.
Normalerweise gibt es bei solchen Themen einen Bestandsschutz, d.h. sofern der neue Eigentümer nicht Umbauten plant, die dann natürlich den neuen Anforderungen entsprechen müssen, sollten sich keine unmittelbar wesentlichen Konsequenzen für den Käufer ergeben.
Was genau ist denn Gegenstand der "Änderung mit neuen Brandschutzauflagen"? Wie kann jemand eine Änderungen für ein Bestandsobjekt ohne Kenntnis des vorigen oder neuen Eigentümers "einreichen"?