Vermietete Immobilie inkl. noch laufendem Kredit verschenken?
Eine vermietete Immobilie soll an das erwachsene Kind verschenkt werden. Für einenTeil des damaligen Kaufpreises läuft auf den Verschenkenden noch ein Kredit.
Das Kind soll nun den Kredit bis zu Ende aus den Mieteinnahmen abzahlen und damit den steuerlichen Gewinn schmälern. Lässt sich dies nur machen, indem umständliche Umschuldungen vorgenommen werden oder genügt ein simpler Vertrag, dass die Kreditraten ab Eigentumsübergang durch das Kind übernommen werden?
4 Antworten
Mein Tipp lautet: Steuerberater kontaktieren, denn bei einer Übertragung der Immobilie und der Übernahme laufender Darlehen ist steuerlich so einiges zu beachten.
In der Regel muss das Darlehen übernommen werden (Schuldnerwechsel, keine Umschuldung). Das bedarf aber der Zustimmung der finanzierenden Bank. Ob diese zustimmt, hängt von der Bonität des Kindes ab (ein 20jähriger Azubi hat da schlechte Karten).
...Sie werden nicht umhinkommen, ggf. auch mit Ihrem Steuerberater zu diskutieren...oder mit dem Finanzamt...
...ob eine formlose "Kostenübernahmeerklärung" reicht oder das Darlehens künftig von Ihrem Kind übernommen werden muss (Schuldnerwechsel), um steuerlich relevant zu sein, kann Ihnen nur das Finanzamt oder der Steuerberater zuverlässig sagen...es soll da je nach Finanzamt andere Ansichten geben...
...ein Schuldnerwechsel verursacht auch keine großen Kosten (wenn überhaupt), allerdings hängt das von der Gebührenpolitik der finanzierenden Bank ab...
Vielen Dank, dass ich so doch noch eine Antwort auf die Frage bekomme!
Ein simpler Vertrag reicht da nicht. Die Schenkung muss in einem schriftlichen Vertrag notariell beglaubigt und im Grundbuch eingetragen werden.
Ferner soll der Kreditnehmer wechseln, was nur mit vorheriger Zustimmung des Kreditgebers geht. Ist letzterer mit dem neuen Kreditnehmer und seiner Bonität einverstanden, dann ist dieser Kreditübergang auch notariell zu beurkunden (zumindest wenn der bisherige Kredit im Grundbuch besichert ist).
Für die Bonitätsprüfung des Kindes wird es heutzutage kaum reichen, dass die Mieteinnahmen die Zinsen überdecken.
Dass die Schenkung beurkundet wird, ist klar, es geht nur um den bereits laufenden Kredit. Der ist im Verhältnis zum Wohnungswert eher klein, die Kaltmiete ist mehr als doppelt so hoch, wie die mtl. Kreditrate.
Die mögliche Steuerersparnis ist überschaubar, deshalb sollte der Übergang ohne zusätzliche Kosten vonstatten gehen.
Sprich mit dem Kreditgeber. Der wird Dir schon zeigen, in welcher Richtung es lang geht.
Dem sind Deine Kostenersparnisse sicherlich völlig egal, es sei denn, Du bist sein Großaktionär. Ich kann Dir da keine Hoffnung machen. Und der Schenker möchte sicherlich aus der Verpflichtung entlassen werden oder? Oder wie stellst Du Dir "das Weiterbetreiben des Kredites durch den Schenker" und die Übernahme der Kreditraten durch den Beschenkten vor?
Wie soll der 9-monatige Mietauffall aufgefangen werden?
Der "9-monatige Mietausfall" ist natürlich nur ein mögliches Horrorszenarium, das ein Kreditgeber aber als Möglichkeit berücksichtigen müsste.
Es geht hier tatsächlich nur darum, wie dem beschenkten Kind die Steuerersparnis durch die Kreditzinsen ermöglicht werden kann. Der Restkredit ist vergleichsweise winzig, es ist überflüssig, sich über derartige Szenarien Gedanken zu machen.
Gut, dann habe ich ja schon alles gesagt: Kreditgeber fragen, was der zu der Schenkung und Kreditübertragung meint. Bitte dann hier die Antwort melden.
Korrektur: Auch der Schenkungsvertrag muss "notariell beurkundet" werden.
Danke für den Hinweis an wfwbinder!
Die Frage ist, wie der Kredit abgesichert wurde. Ist die Immobilie mit einem Grundschuldbrief oder einer belastet, dann führt kein Weg an Gesprächen mit der kreditgebenden Bank vorbei.
Du solltest aber eine gute Antwort parat haben, wer den Kredit weiter bedient, wenn die Wohnung mal nicht vermietet ist oder der Mieter mit den Mietzahlungen in Rückstand gerät und wie die Instandhaltung des Objektes abgesichert wird.
Die Rückzahlung ist nicht gefährdet, der Kredit soll ja nach Möglichkeit durch den Schenkenden weiterbetrieben werden.
Die Bank, die ja den Finger drauf hat wird erlauben das ein weiterer Schuldner beitritt. Sie werden dich aber nicht aus dem Vertrag lassen, ebenso werden Sie es erlauben das die Kreditsicherung entflällt. Da du die Schulden mit den Einnahmen aus Vermietung bezahlst, entstehen keine Steuern die man sparen kann. Was also soll der Quatsch. Wenn das Kind so gut verdient soll es eigene Invesitionen tätigen. Am besten nachdem ein paar Euro angespart sind und die geistige Reife weiter zugenommen hat.
Es gab mal eine Zeit, in der man hier Antworten auf verhältnismäßg einfache Fragen bekam.
Für den Vergleich verschiedener Varianten benötige ich die Antwort auf die gestellte Frage - mehr nicht.
Das liegt daran das die Leute nicht alle Beitäge lesen sondern deine Frage beantworten.
Es gab mal eine Zeit da bedankten Sich die Fragenden bei denen die sich die Mühe machten zu Antworten. Heute werden Sie angesch...sen
Der Steuerberater wird ohnehin konsultiert.
Die Frage wurde deshalb gestellt, damit nicht wegen dieser Angelegenheit mit ihm diskutiert werden muss, wenn bei dieser Variante die Kreditzinsen ohnehin nur mit weiterem Kosteneinsatz angerechnet werden können. Es geht um eine von zwei Immobilien, die zweite ist bereits schuldenfrei.
Rechnen kann ich selbst (vermutlich besser), mir fehlt lediglich die Sicherheit, dass etwas gemacht werden kann oder nicht.
Ziel ist, die Steuerlast, die insgesamt bei Kind und Eltern aufläuft, zu minimieren.