Spekulationssteuer bei teilweiser Schenkung/ Kauf und anschl. Verkauf?
Hallo! Ich habe folgenden Sachverhalt, zu dem ich eine Antwort benötige:
Eine vermietete Wohnung war im Besitz der Großmutter (Anteil 3/4) und des Vaters (1/4). Die Wohnung wurde an den Enkel verschenkt (Anteil Oma) bzw. das Viertel des Vaters käuflich erworben; beides bereits notariell abgewickelt. Wert Wohnung grundsätzlich: ca. 65 000 €, angegebener Wert im Vertrag: 50 000 €, so dass 12 500 € bezahlt wurden. Ziel war es ursprünglich, Eigenbedarf anzumelden und die Wohnung selber zu bewohnen. Dies ist jedoch gescheitert (der ursprüngliche Mietvertrag kam mit einem 3. zustande und das Mietrecht ging nicht durch die Schenkung/ den Kauf auf den Enkel über..), so dass als rentabelste Lösung der Verkauf an die Mieter stattfand (68 000 €).
Muss für den Verkauf Spekulationssteuer entrichtet werden und wenn ja, ggf. nur anteilig? Zu 3/4 wurde die Wohnung ja verschenkt und ich habe gelesen, dass es sich dabei nicht um einen steuerpflichtigen Erwerb i.S.d. EStG handelt?! Liegt ggf. auch aufgrund des Kaufpreises eine gemischte Schenkung vor? Kann es sein dass die gescheiterte Klage wegen Eigenbedarf zu Gunsten des Enkels ausgelegt werden kann (er hatte ja keine Möglichkeit die Immobilie selbst zu nutzen und so vor dem Ablauf der 10-Jahresfrist die Steuer zu umgehen!)
Ich hoffe auf eure Antworten!
1 Antwort
Das mit dem nicht auf den Eigentümer übergegangenen Mietvertrag hört sich dubios an. Ich vermute mal, dass es sich um eine Kapitalanlage handelte, bei welcher eine Firma den Mieter rundum betreut. Vielleicht ist auch noch eine Sozialbindung oder Umwandlung beteiligt ... aber egal.
Der Fall wirkt eindeutig. Du hast 3/4 von einer Seite unentgeltlich und 1/4 von einer anderen Seite entgeltlich erworben. Wenn die Spekulationsfrist beim unentgeltlich erworbenen Teil schon abgelaufen ist, ist nur das Viertel vom Vater relevant. 12.500 + (in dem Fall geringe) Nebenkosten bilden die Anschaffungskosten. 17.000 stehen dagegen. Vielleicht wirken sich aber auch noch andere Kosten aus. Mit den (anteiligen) Klagekosten kannst du es jedenfalls versuchen.
Sicher ist es keine gemischte Schenkung und sicher wirkt sich bei einem Spekulationsgewinn nicht für dich aus, dass es anders geplant war. Nicht weil du die Wohnung ja auch hättest behalten können sondern weil es nicht auf die Spekulationsabsicht ankommt.
erst durch den Tod des Opas
Wie die Konstellation 3/4 zu 1/4 zustande kommt, war uns klar :-) Und dass dein Vater das einzige Kind seiner Eltern ist, auch.
Aber deine Folgerung ist richtig. Die Vorbesitzzeiten werden auch da mitvererbt.
Wir haben zuerst befürchtet, den kompletten Verkaufserlös, nein, Moment... den Spekulationsgewinn, den wir bisher immer mit Verkaufspreis abzüglich der 12500 € berechnet hatten (doof...) nachträglich versteuern zu müssen. Eure Antworten haben uns jetzt sehr weitergeholfen! Herzlichen Dank!
Ok, also egal ob jetzt gemischte Schenkung oder nicht (die Voraussetzungen habe ich wohl noch nicht so durchblickt); die Steuern fallen definitiv nur auf die gut 5000 € Gewinn durch den Verkauf des Viertels an, ja?
Eine Besonderheit gibt es jedoch noch, die wohl eher dem Erbrecht zuzuordnen ist: die 3/4 der Oma wurden erst durch den Tod des Opas begründet (vorher Anteil 1/2); dieser war aber zusammen mit der Oma schon länger als 10 Jahre Eigentümer. Folgere ich richtig, dass die 10-Jahresfrist in diesem Fall auch für das zuerst vererbte (an Ehefrau) und dann verschenkte (Enkel) Viertel des Grundstücks abgelaufen ist?