Neubau Vermietung AfA Gebäudewertermittlung berechnen?
Hallo. Ich habe letztes Jahr ein Gebäude mit zwei Doppelhaushälften zur Vermietung fertiggestellt, die wir größtenteils selbst errichtet haben und somit wenige Handwerker in Anspruch genommen haben. Wenn ich nun alle Rechnungen für Material etc zusammenzähle (und auch Fahrtkosten einberechne), komme ich natürlich auf einen viel geringeren Wert, als der aktuelle Marktwert des Gebäudes. Kann ich für die AfA beim Finanzamt den Wert anders berechnen? Habe mal von einer Berechnung mit 1914er Wert und Baupreisindex gehört. Würde das FA solch eine Berechnung akzeptieren? Oder muss ich zwabgsläufig alle Rechnungen zum Bau vorlegen und daraus wird der Wert ermittelt?
1 Antwort
Die Abschreibung bemisst sich nach den nachgewiesenen Baukosten, also wirst Du alle Belege zusammen stellen müssen, um die Abschreibungen zu berechnen.
Natürlich gehört auch das dazu, was Du eventuell an Freunde für die Hilfe bezahlt hast.
Eigenleistungen, also die eigene Arbeitskraft ist nicht bewertbar (man kann sich ja selbst keinen Lohn zahlen).
Schätzungen (§ 11 EStDV) gelten nur bei unentgeltlichem Erwerb (Erbschaft).
Ich ging ja davon aus, dass der Bauherr das meldet und ggf. als Minijob anmeldet, denn der Bauberufsgenossenschaft muss er es sowieso melden, damit im Falle eines Unfalls, seine Helfer abgesichert sind.
Vielen Dank für die Antwort! Manchmal stelle ich mir die Frage, ob so viel Eigenleistung sich langfrsitig überhaupt auszahlt (bei einer Vermietung). Nehmen wir an ich kann jetzt 140.000€ vorlegen (von tatsächlich gezahlten 165.000€) - Macht eine Jährliche Abschreibung von 2800€ im Gegensatz zu sagen wir mal 210.000€ (wenn man nichts selbst gemacht hätte) - also jährlich 4200€ AfA. Haben Sie sowas schon mal an einem anderen Objekt durchgerechnet, ob sich Eigenleistung auszahlt?
1.400,- Euro Abschreibung mehr sind (ausser bei Menschen die sehr viel verdienen), 588,- Euro weniger Steuern. auf 30 % Jahre gerechnet 17.640,- euro mehr Steuern zu zahlen.
Dafür hat man aber 45.000,- Euro mehr an die Handwerker gezahlt, auf die Erträge aus diesen 45.000,- verzichtet, oder aber 45.000,- Euro an Darlehen gehabt, dafür Zinsen gezahlt udn die Tilgung geleistet.
Diese 45.000,- muss man ins Verhältnis setzen zu dem Verzicht auf Freizeit bzw. Lebensqualität, weil man eben auf dem Bau geschuftet hat, während die anderen im Biergarten saßen, oder im Schwimmbad waren, oder Urlaub machten.
Die Sache hat viele Aspekte, wovon der steuerliche wohl der geringste ist.
Es ist aber schon ein Unterschied, ob ich 140.000 Euro mehr oder weniger für die Anschaffung bzw. Herstellung eines Gebäudes ausgebe.
sehe ich genauso. Man sollte sich vor dem Projekt fragen was man will. Liever faulenzen und dann später die kosten ordnungsgemäß gegen die miete stellen oder halt Kosten sparen. Man hat ja auch 40k Mehrwert geschaffen. Wenn du das Objekt verkaufst würdest du diese Mehrkosten von 40k ja auch aufrufen.
Ich würde mir tunlichst überlegen Eigenbelege beim Finanzamt einzureichen für "gefälligkeitsarbeiten)
Ich würde mir tunlichst überlegen Eigenbelege beim Finanzamt einzureichen für "gefälligkeitsarbeiten)
Das kann man bestimmt so, oder so sehen und will gut überlegt sein.
Aber so einen Privatbau bei der BauBG anmelden ist Pflicht. Man stelle sich nur vor einem der Helfer fällt etwas auf den Fuß und er fällt für einige Zeit aus. Da sollte man sich absichern.
@KoJack: Es geht bei Dir im wesentlichen also "nur" noch um die Arbeitskosten. Wenn Du die Eigenleistung mal fiktiv als Fremdarbeitskosten in die Herstellkosten einbeziehen dürftest, dann müßtest Du die gedachte Eigenleistung aber auch der Lohnbesteuerung unterwerfen. Du würdest also langfristig die Abschreibungen auf die Eigenleistungen haben, aber kurzfristig während der Bauphase (mindestens) Lohnsteuer (und vielleicht auch noch Sozialabgaben, MwSt) abführen müssen. So würdest Du wie die Fremdarbeiter behandelt.
Allerdings sollte man die Freunde doch besser vorab fragen, ob die Hilfsgelder ordnungsgemäß versteuert wurden. Es ist immerhin nicht auszuschließen, dass Kontrollmitteilungen an deren Finanzämter versandt werden könnten.