Immobilienkauf: Kinder Eigentümer, Eltern Nießbrauch, Vermietung an Kinder, Zinsen und AfA absetzen?
Liebe alle,
ich habe schon eine Weile gesucht und die meisten Einzelteile meiner Frage auch gefunden, in dieser Kombination aber noch nicht: die Überschrift fasst's hoffentlich gut zusammen. Meine Frau und ich stehen kurz davor eine Wohnung zu kaufen, wobei wir von unseren Schwiegereltern kräftig unterstützt werden. Nun die Frage(n):
Es ist unstrittig, dass wenn meine Schwiegereltern die Wohnung kaufen und (zu mindestens 75% der ortsüblichen Miete) an uns vermieten, sie die Zinsen und die AfA (linear 2% jährlich) von der Steuer absetzen können, richtig?
Schließlich soll die Immobilie aber eigentlich meiner Frau bzw. uns gehören. Deshalb würden wir eigentlich gerne gleich von Anfang an den zweiten Notarbesuch (zur Übertragung) sparen und es so machen: Wir sind von Anfang an Eigentümer, wirtschaftliche Eigentümer (Nießbraucher) sollen aber meine Schwiegereltern werden. Sie nehmen dann auch den Kredit auf.
Können meine Schwiegereltern (mit Nießbrauchrecht) die Wohnung dann an uns (obwohl wir im Grundbuch als Eigentümer stehen) die Wohnung vermieten und die Aufwendungen dafür (Zinsen, AfA) in normaler Weise von der Steuer absetzen?
Vielen Dank Philip
3 Antworten
Entweder , oder - beides geht nicht, wäre zumindest meine Einschätzung.
- Es ist nur die Immobilie als Kapitalanlage steuerlich absetzbar, da im gegenzug Einkünfte (Mieten) auch zu versteuern sind.
- Eigennutz bringt keine steuerliche Förderun, dafür muss die "gesparte Miete" auch nicht versteuert werden
Somit müsst Ihr also entweder (ganz offiziell) Mieter der Schwiegereltern werden und diese als Eigentümer und Vermieter akzeptieren, damit diese die Sicherheit für den Kredit haben und auch das Risiko übernehmen - dafür dürfen und müssen diese dass dann auch steuerlich angeben.
Alternative: selber Kreditaufnehmen und Eigennutzer werden. Ob euch die Schwiegereltern etwas Geld dafür Schenken, ist steuerlich nicht relevant.
War jetzt sehr schwierig die beste Antwort auszuwählen - ich danke Euch allen herzlich!
Der Fachman für diese Frage ist sicherlich Enno Becker.
Der Nießbraucher hat doch keine Anschaffungskosten, also welche Zinsen und welche AfA will er dann absetzen? Nur die Kosten die durch Modernisierungsmaßnahmen nach dem Erhalt des Nießbrauches angefallen sind, die kann der Nießbraucher dann auch steuerlich mit den Mieteinnahmen verrechnen.
Warum immer ich? Deine Antwort ist doch richtig. Der Nießbraucher hat keine AK und deshalb kann er keine AfA ansetzen. Bei den Zinsen dürfte es ebenso sein.
Ob die Schwiegereltern überhaupt die Wohnung vermieten können, die ihnen nicht gehört, wage ich zu bezweifeln. Allenfalls könnten sie ihren Nießbrauch (dingliches Recht) gegen Entgelt abtreten.
Irgendwie macht die ganze Konstruktion keinen Sinn. Was soll denn eigentlich erreicht werden bei der ganzen Sache?
Hallo und vielen Dank schon mal für die Antworten, zur Ergänzung:
Erreicht werden soll eine unterm Strich möglichst für alle günstige Anschaffungsart dieser Immobilie. Die Frage ist also, ist es günstiger, wenn die Wohnung den Schwiegereltern gehört und sie sie an uns vermieten oder besser wenn sie uns gehört und sie uns dabei (stark, ca. 75% des Eigenkapitals) finanziell unterstützen.
Diese Frage ist wahrscheinlich schnell beantwortet: Als Eigennutzer haben wir keine steuerlichen Vorteile (als Ärzte sind wir nicht in der Deutschen Rentenversicherung und können nicht mal wohn-Riestern). Wenn umgekehrt unsere Schwiegereltern uns die Wohnung vermieten, können sie Zinsen + AfA - Miete = +x€ von der Steuer absetzen.
Also erster Gedanke: Die Schwiegereltern kaufen's und wir mieten. So weit so gut.
Der Grund für das Konstrukt: Wir wollen den zweiten Notarbesuch für die Schenkung sparen. Denn über kurz oder lang soll/wird die Immobilie uns gehören, spätestens als Erbschaft aber eigentlich auch schon früher per Schenkung. Wenn die Wohnung noch ein bisschen belastet bleibt, sind wir noch unter den Freibeträgen für die Schenkung, Notar- und Grundbuchkosten würden aber trotzdem anfallen. Der Gedanke war, wenn wir von Anfang an Eigentümer sind, die Eltern aber das Wohnrecht (und damit das Recht auf die Mieteinnahmen) haben, ließe sich vielleicht der zweite Notargang einsparen. Dann würde ganz ohne Schenkung oder Erbschaft das Wohnrecht irgendwann "von selbst" erlöschen, wir hätten die Wohnung und alles wär prima.
Aber so wie ich Euch verstehe ist das nicht möglich und wir gehen halt den traditionellen Weg - meine Schwiegereltern kaufen die Wohnung und wir ziehen für 75% der ortsüblichen Miete ein. Die Schwiegereltern setzen Zinsen + AfA - Miete von der Steuer ab. Und irgendwann wird uns die Wohnung dann geschenkt/vererbt mit den dazugehörigen Kosten und fertig. Richtig?
Vielen Dank und beste Grüße Philip
Sehe ich auch so.
Wobei aus den 75% auch gern 66% werden können (neue Rechtslage), guxtu § 21 (2) Satz 2 EStG: Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich.
Als Ärzte seid ihr doch zwingend im Versorgungswerk, oder? Und da geht das mit dem Riester nicht? Ich hab da keine Ahnung, weil ich von Riester ohnehin nichts halte.
Und noch etwas:
Aus meiner langjährigen beruflichen Erfahrung heraus weiß ich, dass insbesondere Ärzte, Rechtsanwälte und Lehrer sich einer steuerlichen Beratung anvertrauen sollten. Es gibt sogar Kollegen, die Ärzte freiwillig betreuen :-)
Problemfelder bei Ärzten sind im Wesentlichen die Umsatzsteuer als größter Risikofaktor, die Abgrenzung (zeitlich) und die Abgrenzung (der Sphären). Ach, und die Termintreue der Zuarbeit....
Richtig. Nur so und mit ordentlichem Mietvertrag gibt es keine Probleme mit dem Finanzamt.
Ob das günstiger ist als der direkte Eigennutz ist eine Rechenaufgabe und hängt ab vom:
(PS: bleibt nur das Risiko dass die Schwiegereltern Euch die Wohnung später nicht umschreiben / schenken / vererben - denn ein Anspruch darauf habt Ihr bei dieser Lösung nicht.)