Mietshaus: Schenkung mit Nießbrauch: Wer ist rechtlich der Vermieter?
Ist-Situation: 1. Haus mit 2 bewohnten Mietwohnungen. 2. Eltern haben die noch heute bestehenden Mietverträge vor der Schenkung abgeschlossen. 3. Schenkung an die Tochter mit Nießbrauch-Eintragung für die Eltern, d.h. Einkünfte aus Vermietung erhalten die Eltern. Sie sind u.a. auch für Kosten und Pflichten verantwortlich. 4. Die Tochter steht als Eigentümer im Grundbuch.
Fragen: 1. Wer ist rechtlich gesehen der Vermieter? Die Eltern (Nießbraucher) oder Tochter (Hauseigentümer)? Falls die Eltern die Vermieter sind: 2. Treten die Eltern vom Nießbrauch zurück, ist dann die Tochter der neue Vermieter? 3. Versterben die Eltern, ist wahrscheinlich die Tochter der rechtliche Vermieter? 4. Könnte der Hauseigentümer zukünftig mit einem neuen Mieter einen Mietvertrag abschließen und rechtlich als Vermieter agieren, obwohl die Miete an den Nießbraucher gezahlt wird?
1 Antwort
1. Vermieter ist derjenige, der kraft des Mietvertrages verpflichtet ist, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu gewähren und sie ihm zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen sowie die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen (§ 535 Abs. 1 BGB).
Steht einem anderen als dem Eigentümer dieses Recht bzw. diese Pflicht zu, z.B. kraft Nießbrauches (§§ 1030 Abs. 1, 1041 BGB), so ist logischerweise dieser andere - hier: die Eltern der Grundstückseigentümerin - Vermieter.
2. Bei Übergang der mit dem Nießbrauch verbundenen Rechte tritt der Erwerber des Nießbrauchsrechts (hier: die Eigentümerin = Tochter) in die Rechtsstellung des vorherigen Nießbrauchers (= der Eltern) ein. Das gilt insbesondere auch hinsichtlich der Mietverhältnisse (§ 1056 Abs. 1 BGB).
3. Der Nießbrauch erlischt mit dem Tod des Nießbrauchers (§ 1061 Satz 1 BGB). Die Folge daraus ist, dass der Eigentümer fortan seine Eigentümerrechte und -pflichten ohne Einschränkung durch einen Nießbrauch ausüben kann (§ 903 Satz 1 BGB). Da aber - s.o. - bestehende Mietverhältnisse davon unberührt bleiben, tritt der Eigentümer mit dem Tod des Nießbrauchers in die Vermieterstellung ein (§ 1056 Abs. 1 BGB).
4. Grundsätzlich wäre ein solcher Vertragsschluss natürlich möglich - Unterschriften sind ja schnell geleistet. Die Frage sollte eigentlich sein, was die Folge eines solchen Vertragsschlusses wäre.
Der Eigentümer wäre ja - wegen des bestehenden Nießbrauches - nicht berechtigt, im eigenen Namen über die Immobilie zu verfügen; vielmehr darf das nur der Besitzer, d.h. der Nießbraucher (§§ 854 Abs. 1, 1036 Abs. 1 BGB). Sofern der Eigentümer sich also nicht auf "Geschäftsführung ohne Auftrag" (siehe §§ 670 ff. BGB) gegenüber dem Nießbraucher berufen kann, ist der von ihm abgeschlossene Mietvertrag zwar wirksam, aber unerfüllbar, da der Nießbraucher jederzeit die Verwendung der Immobilie ausschließlich für von ihm (dem Nießbraucher) selbst abgeschlossene Mietverhältnisse durchsetzen kann. Der Eigentümer könnte sich deshalb u. U. wegen der Unerfüllbarkeit seines Mietvertrages schadenersatzpflichtig machen (§§ 280, 283 Abs. 1 i. V. m. § 275 Abs. 1 BGB).