Ab wann kann man die Kaution vom Mieter verlangen? Schon bei Vertragsunterschrift in bar?

Ist eine Kautionszahlung vereinbart, empfiehlt es sich für den Vermieter, von der vorherigen Zahlung die Übergabe der Wohnungsschlüssel abhängig zu machen. Die Kauti- onszahlung wird spätestens mit Wirksamwerden des Miet- vertrages fällig, zumindest die erste von drei gleichen Raten, wenn der Mieter (gem. § 551 Abs. 2 BGB zulässig) Ratenzahlung verlangt. Der Vermieter hat hinsichtlich der Kaution ein Zurückbehaltungsrecht mit der Übergabe der Wohnung, kann also die Aushändigung der Wohnungs- schlüssel solange verweigern, bis die Kaution bzw. deren erste Rate gezahlt ist. Der Mieter hingegen hat mit der Kautionszahlung kein Zurückbehaltungsrecht, wenn er der Meinung ist, die Wohnung wäre nicht im vertrags- gemäßen Zustand, z.B. weil vom Vermieter zugesagte Reparaturmaßnahmen noch nicht ausgeführt worden sind. Die Reihenfolge ist also richtigerweise: Erst die Kautions- zahlung und dann die Wohnung und deren Schlüssel. http://www.haus-und-grund-elmshorn.de/infoblaetter/mietkaution.pdf

Die Kaution ist mit Mietbeginn und in dann aufeinanderfolgenden Raten fällig: § 551 (2) BGB; http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__551.html

Erfahrungsgemäß macht es Sinn, die Übergabe erst nach Empfang der ersten Telzahlung vorzunehmen, da dies im Umzugstreß gerne mal "vergessen" wird :-O

Da kann man die erste Rate durchaus gegen Quittung bei Vertragsuntrerschrift kassieren, fällig wäre sie allerdings erst am Einzugstag.

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Die Fälligkeit der Kaution ist auch im § 551 BGB geregelt: in drei gleichen, monatlichen, aufeinanderfolgenden Raten, deren erste zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist, also bei Wohnungsübergabe und somit vor erster Mietzahlungsfälligkeit.

Voraussetzung für die Zahlungsverpflichtung der Kaution ist die rechtzeitige Einrichtung des insolvenssicheren Kautionskontos durch den Vermieter. Der Mieter muss also nicht das Geld bar übergeben.

Verlangen kann der Vermieter natürlich Vieles. Aber auch, wenn es abweichend vom § 551 BGB ist, z. B. Bargeld, Kaution in voller Höhe sofort, zusätzliche Bürgschaft über das Dreifache hinausgehend? Solches Verlangen macht eine solche rechtswidrige Kautionsabrede nicht in Gänze, sondern nur hinsichtlich der überschießenden Teilforderungen unwirksam.

Was droht dem Vermieter mit der unrechten Forderung, die Schlüssel erst bei voller Kautionszahlung zu übergeben? Gerichtliche einstweilige Verfügung auf Wohnungsüberlassung und Schadensersatz des Mieters. Neben den moderaten Anwalts- und Gerichtskosten kommen auf den Vermieter Schadensersatzansprüche für anderweitige Unterbringung des Mieters, zusätzliche Spediteur- und Umzugskosten, Lohnausfall etc. zu. Das kann also richtig teuer werden. Hierzu sind die Urteile des BGH vom 30. 6. 2004 - VIII ZR 243/03 oder auch VIII ZR 344/02 v. 25.06.2003 hilfreich.

Was kann der Mieter tun, wenn er nun - vielleicht mit gerichtlicher Hilfe - die Schlüssel bekommen hat, aber die Kaution dennoch nicht auf ein insolvenzfestes Treuhandkonto eingezahlt wurde? Die nächsten Nettomietraten bis zur Kautionshöhe solange einbehalten, bis der Treuhandkontoeinzahlungsnachweis erbracht ist.

Fazit: Der Vermieter sollte seine Kautionsvereinbarungen nur im rechtlichen Rahmen verlangen. Mieter sollten auch nur mit solchen Vermietern den Mietvertrag abschließen.

Der Mieter darf die Kaution in drei Monatsraten zahlen. Die erste Rate ist bei Beginn des Mietverhältnisses fällig

Bargeld ist vom Vermieter so anzulegen, dass sich dabei eine Verzinsung ergibt, die der eines typischen Sparbuchs mit dreimonatiger Kündigungsfrist eines EU-Kreditinstituts entspricht. Über die Anlageform kann der Mieter vom Vermieter Auskunft verlangen. Dazu gehört auch die Mitteilung der Kontonummer und der Kündigungsfrist.