Zwangsversteigerung mit alter Auflassungsvormerkung aus unerfüllten Kaufvertrag möglich, Rechtsfolgen?
Hier etwas sehr sehr kniffeliges:
V hat vor über 10 Jahren eine Sondereigentumseinheit "Keller" in einer WEG an K per notarieller Urkunde verkauft. Bedingung war, dass die Sondereigentumseinheit "Keller" zu einer "Wohnung" unverzüglich durch V im Grundbuch geändert wird. Dies ist nach jahrelangen Bemühen des V final gescheitert, es gab keine Zustimmung in der WEG.
K hat bis heute nur 50% an V bezahlt, Restzahlung und Eigentumsübergang erst fällig bei Nutzungsänderung zu Wohnung im Grundbuch. K ist laut Kaufvertrag im Besitz und wohnt zweckentfremdet in der Einheit, die offiziell keine "Wohnung" ist, welches K nicht stört.
K zahlt das WEG Hausgeld (V war ganz früher selbst der Verwalter der WEG und hatte das so "arrangiert" dass die "Keller-Einheit" als Wohneinheit bereits verrechnet wird, so konnte V lange selbst den Keller als Wohnung nutzen. Rest der Eigentümer war dies nicht bewusst.)
K hat Auflassungsvormerkung im Grundbuch stehen. Eigentümer im Grundbuch ist nach wie vor V.
Jetzt wird gegen V in das Eigentum von einem Dritten aufgrund einer nachrangig eingetragenen Sicherungshypothek vollstreckt, Zwangsversteigerungsverfahren läuft, Grundbuch durch Gericht beschlagnahmt.
Das Amtsgericht ist sich in einem derartigen Fall auch nicht rechtssicher, was passieren wird, da sehr komplexer Fall.
Die Auflassung bleibt als bestend bleibendes Recht und wird in das geringste Gebot in Höhe des Verkehrswert aufgenommen.
Annahme: Es kommt zu einem Zuschlag.
Die Einheit wird an E verkauft. Kann E den K räumen lassen? (trotz Auflassungsvormerkung, deren Grundlage der unerfüllte alte Kaufvertrag zwischen Alteigentümer V und K ist).
Was passiert mit dem alten, unerfüllten Kaufvertrag zwischen V und K?
Kann K durch Zahlung der alten Restkaufpreisforderung an ?V? oder auch ?E? zumindest seine Auflassung nutzen und doch Eigentümer werden und vom E Herausgabe fordern auch nach Versteigerung? Die alte Vertrags-Bedingung aus "Sondereigentum" wird "Wohnung" wäre aber immer noch erfüllt.
Sehr komplexe Konstellation. Auf Nachfrage sagte das Gericht dass wohl eine bedingte SIcherungshypothek für den Zuzahlungsfall bei Zuschlag eingetragen werden würde. Was bedeutet das? Mehr wollte man nicht erklären, müsse sich erst einlesen.
An wen sind/wären die Restkaufpreiszahlungen von K zu zahlen? Sind die überhaupt zu zahlen? Die Vertragsgrundlage dazu von V "Keller wird Wohnung" ist ja nicht erfüllbar.
Wie gesagt, sehr komplex da es viele Rechtsgebiete übergreift. Vielleicht könnt Ihr hier Licht ins Dunkle bringen.
Danke vorab, sonnige Grüße
2 Antworten
Sortieren wir das mal:
V ist der Eigentümer des Kellers, der bisher immer noch als Nutzfläche, nicht aber als Wohnfläche ausgewiesen ist. Das mag an Raumhöhen, Dämmung oder Fensterflächen liegen, aber wesentlich ist, dass die Zweckänderung bisher genehmigt wurde.
K wohnt im Keller, hat eine Auflassungsvormerkung für den Keller und 50% bezahlt. Die restlichen 50% sind fällig bei Zweckänderung des Kellers zu einer Wohneinheit. Das ist nicht passiert, d.h. K ist soweit im Grünen, wohnt jedoch in einer Nicht-Wohnung.
Dadurch wird für K auch nicht das Wohngeld für die Anlage fällig, sondern höchstens ein Nutzungsentgelt für den Keller bzw. Nebenkostenanteile. Schließlich bedingt ja nur die Wohnungseigenschaft die Verpflichtung zur Zahlung des Wohngelds. K wartet weiterhin.
Nun wird gegen V vollstreckt. Eine Auflassungsvormerkung erlischt erst dann, wenn die Auflassung erfolgt ist. Gemäß §833 Abs. 2 BGB ist der Keller sogar gegen die Zwangsvollstreckung geschützt: "Eine Verfügung, die nach der Eintragung der Vormerkung über das Grundstück oder das Recht getroffen wird, ist insoweit unwirksam, als sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde. Dies gilt auch, wenn die Verfügung im Wege der Zwangsvollstreckung oder der Arrestvollziehung oder durch den Insolvenzverwalter erfolgt."
K ist nicht im Verzug der Zahlung der restlichen 50%, da die Bedingung dafür nicht eingetreten ist.
Aus meiner Sicht ergeben sich damit aus meiner Sicht folgende Konsequenzen:
- K darf im Keller nicht wohnen. Das zuständige Bauamt kann sogar eine Nutzungsuntersagung aussprechen.
- K muss bis zur Nutzungsänderung des Kellers keine Kosten für eine Wohnung entrichten, sondern lediglich die lt. Satzung der Eigentümergemeinschaft vorgesehenen Kosten für eine Nutzfläche in seinem Eigentum und ggf. Nebenkosten.
- K ist mit seinem Anspruch gegen V gegen die Zwangsvollstreckung geschützt und kann durch Zahlung der restlichen 50% die Auflassung fordern. Man musste den notariellen Vertrag im Detail sehen, um zu beurteilen, ob dies tatsächlich an die Herstellung der Wohnraumeigenschaft geknüpft ist.
- V wird sich der Zwangsvollstreckung unterwerfen, jedoch nicht mit dem Kellereigentum.
Eine mögliche Vorgehensweise wäre aus meiner Sicht folgendes:
Da der Kaufgegenstand (Keller) einen Mangel aufweist, der gegenüber dem Kaufvertrag besteht, und da V es nicht geschafft hat, diesen Mangel über Jahre hinweg zu beheben, wäre ein Anspruch auf Kaufpreisminderung gerechtfertigt. K könnte aufgrund der unterschiedlichen m²-Preise für Kellerfläche vs. Wohnfläche sich auf den Standpunkt stellen, dass die Preisdifferent 50% beträgt. Damit wäre der Kaufvertrag mit Mängeln ausführbar und der Keller mit der ersten Abschlagszahlung von 50% bereits vollständig bezahlt. Die Auflassung kann erfolgen. K darf natürlich immer noch nicht darin wohnen, könnte aber die gesparten 50% (oder welcher Betrag auch immer verhandelt wurde) für die notwendigen Arbeiten zur Herstellung eines Wohnraums durchführen lassen.
PS: Die Auflassungsvormerkung zurückzunehmen wäre für K sehr ungünstig, da er nicht nur eine Rückerstattung des Kaufpreises gegen V durchsetzen müsste (ggf. gegen eine Insolvenzmasse mit einer Quote von < 100% und ggf. mit Abzug eines Ausgleichs für die Dauer der Nutzung in den letzten Jahren), sondern auch im Fall eines Verkaufs kein Eigentumsrecht an den bewohnten Kellerräumlichkeiten mehr hätte, d.h. ausziehen müsste.
Danke vorab für diesen Kommentar, dazu nachfolgende Hinweise:
V hat als Eigentümer die Sondereigentumseinheit „Keller“ allein für sich. Die Zweckänderung den „Keller“ als „Wohnung“ zu nutzen ist nicht genehmigt. In der WEG wurde dies wohl erst bekannt als V den bisher selbstgenutzten "Keller" an K verkaufte und die Zustimmung der WEG braucht. In der WEG gibt es keine Zustimmung dafür. Irgendwie hat es V früher einmal bei der Vor-Vor-Hausverwaltung geschafft, dass seine Einheit in der Betriebskostenabrechnung quasi als „Wohnung“ mit berücksichtigt wurde.
Daher zahlt K Wohngeld und Betriebskosten (wurde so im Kaufvertrag zwischen V und K vereinbart), profitiert aber auch bei Reparaturen von z.B. Fenstern. (Hintergrund: Diese Keller-Einheit ist anscheinend von Beginn an als Wohnung „schwarz“ von V gebaut worden…und soll jetzt nachträglich „legalisiert“ werden und beim Verkauf den V viel Geld bringen)
Zur Vollstreckung:
Nach Rücksprache mit dem Amtsgericht ist die Auflassungsvormerkung für K kein Vollstreckungshindernis. Es kann in das Eigentum des V vollstreckt werden. Die AV wird allerdings als bestehend bleibendes Recht vom Ersteher übernommen, dafür kommt eine bedingte Sicherungshypothek bei Zuschlag in das Grundbuch für den Zuzahlungsfall. Im schlimmsten Fall müsste K den "Keller" erstmal räumen. Weitere Details hatte ich dazu schon geschrieben. Fraglich ist daher, ob es überhaupt zu Geboten kommt.
Im notariellen Vertrag wurde zwischen V und K vereinbart:
- dass „V verpflichtet ist, das Teileigentum auf seine Kosten unverzüglich im Grundbuch als Wohnungseigentum eintragen zu lassen und alle hierzu erforderlichen behördlichen und privatrechtlichen Dokumente und Erklrärungen und Bescheinigungen zu beschaffen“
- Weiter hat K die "Einheit als Wohnungseigentum“ gekauft (was es ja nicht ist)
- Im Zahlungsplan steht u.a. dass die "Restzahlung erst fällig ist, wenn die Einheit im Grundbuch als Wohnungseigentum eingetragen ist." was es anscheinend nie werden wird aufgrund Ablehnungen in der WEG.
Anscheinend kann K nur dann Eigentümer werden, wenn er den Restpreis bezahlt, im Falle einer Versteigerung an wen ist durchaus fraglich? Auch wenn aus dem "Keller" dann immer noch keine Wohnung geworden ist.
Für mich ist immer noch fraglich was im Falle einer Versteigerung passieren wird?
Fakt ist wenn eine Auflassung eingetragen ist, kann weder verkauft noch versteigert werden. Der Käufer muss unterschreiben, damit die Auflassung ausgetragen werden kann. Freilich wird der das nur machen, wenn er sein Geld zurück bekommt oder wenn er eingetragen wird und somit die Restsumme zahlen wird. Erst dann kann Zwangsversteigert werden.
So gesehen würde der Gläubiger ja auch Vorteile haben, er würde ja den halben Kaufpreis erhalten.