Kaufvertrag Immobilie obwohl Finanzamt beim Verkäufer Pfändung droht?
Hallo zusammen,
Wir haben einen Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung Anfang letzten Jahres beim Notar unterschrieben. Die Nachricht zur Fälligkeit des Kaufpreises und die Auflassungsvormerkung ist mir nun zugekommen.
Jetzt erfahre ich jedoch erst, dass der Verkäufer Probleme beim FA hat und damit gerechnet hat, den Erlös aus dem Verkauf früher zu erhalten und dies zu verwenden um besagte Probleme zu lösen.
Nun wird dem Verkäufer mit Pfändung gedroht, wenn er den Betrag nicht bis zu einem bestimmten Datum überweisen kann. Ich schaffe es jedoch nicht, ihm bis dahin diesen Betrag zu überweisen.
Jetzt stellt sich mir die Frage, was für Auswirkungen dies auf den Kaufvertrag, die Immobilie und auf mich als Käufer hat. Bekommt dann das FA den Anspruch auf die Kaufpreisforderung und für mich ändert sich nichts? Oder wie kann ich mir das vorstellen.
Viele Grüße,
Volker
2 Antworten
Das ist kein Problem.
Der Kaufpreis wird verwendet, um alte Grundpfandrechte abzulösen. Das macht normalerweise der Notar /Treuhänder. Den Rest kann das Finanzamt pfänden und das spielt für den Kauf der Immobilie keine Rolle. (Das Finanzamt könnte also das Konto des Verkäufers pfänden - dann bekommst Du das nicht mal mit. Der es könnte den Zahlungsanspruch beim Treuhänder oder direkt bei Dir pfänden. Dann musst Du den Teil, der nicht für die Ablösung der alten Grundschulden benötigt wird direkt ans Finanzamt zahlen. Achtung: Hier bitte Rücksprache mit dem Notar halten.)
Das Finanzamt könnte theoretisch auch in die Immobilie pfänden, durch Eintragung einer Zwangshypothek. Das wäre für Dich als Käufer auch kein Problem, weil in das Grundbuch - vor Eintritt der Kaufpreisfälligkeit - eine "Auflassungsvormerkung" eingetragen wurde (Erst wenn die drin ist, musst (und darfst) Du zahlen - vorher nicht!) Die Auflassungsvormerkung bewirkt, dass eine nachträglich eingetragene Zwangshypothek problemlos wieder gelöscht werden kann. Damit erwirbst Du das unbelastete Eigentum.
Im Zweifelsfall bitte die Sache mit dem Notar besprechen - vor Zahlung des Kaufpreises.
Ihr wart Anfang 2021 beim Notar. Wann ist der Kaufpreis laut Notarvertrag fällig? Üblicherweise bleiben dir ab Auflassungsvormerkung zwei Wochen und so lange sollte der Verkäufer mit diesem Argment eine Stundung durch das Finanzamt hinbekommen.
Du schreibst "erfahre". Wieso tangiert dich etwas, das du nur erfährst? Wieso sollte etwas, das du "erfährst", Einfluss auf die Zahlung des Kaufpreises haben?
Die Antwort auf deine Frage ist: wenn das Finanzamt seine Drohnung wahr macht, auf den Stundungswunsch also nicht eingeht, pfändet sie das Konto, auf das du zahlst und alles ist gut. Natürlich könnten sie auch die Immobilie pfänden aber die ist ja schon auf dich aufgelassen.
Der Wunsch des Verkäufers an dich, nicht unnötig mit der Zahlung zu warten, ist verständlich. Ihm steht wahrscheinlch das Wasser bis zum Hals. Wenn aber der Kaufpreis noch nicht fällig ist, ist das Recht auf deiner Seite.
Er hat wahrscheinlich mal das Stichwort "Drittschuldner" gehört.
Schwierig könnte es vielleicht werden, wenn eine Bank noch Forderungen hat und im Kaufvertrag nicht vereinbart war, dass diese Summe direkt an die Bank überwiesen wird? Denn wenn das FA das Konto des Verkäufers pfänden, kann er ja die Bank nicht mehr bedienen. Ich habe allerdings keine Ahnung.