Wie kann ein Grundschuld gelöscht werden, die vor 50 Jahren bezahlt, aber nie gelöscht wurde und keine Erben zu finden sind?
Ich habe mein Haus verkauft (habe es vor 11 Jahren von meiner Tante geerbt) und nun stellt sich heraus, dass die damals eingetragene Grundschuld (17.000 DM, die der Verkäuferin (alte Frau) zu Absicherung der Zahlung ihres Altenheims dienen sollte, nie gelöscht wurde (Haus wurde 1965 gekauft und die Abzahlung war festgelegt wir 200 DM monatlich bis 1970). Ich weiss, dass meine Tante alles bezahlt hatte, denn sonst hätte die Dame sofort vollstreckt. Ich hatte nach ihrem Tod vor 11 Jahren auch noch einige Überweisungen gefunden (sie hatte in Kartons alles in einem feuchten Keller gelagert, nichts weggeworfen) leider fast nicht mehr leserlich und so verschimmelt, dass man nur mit Handschuhen und Mundschutz versuchen konnte, sehr wichtig Erscheinendes zu retten, wie z. B. Kaufvertrag des Hauses oder einen Plan, die sich in einer Hülle befanden, aber für Monate entlüftet werden mußten. Ich habe das Haus über einen Makler verkauft, der mich natürlich nicht im Vorfeld darauf aufmerksam gemacht hat und uns beide Verkäufer und Käufer voll ins Messer hat laufen lassen. Ich war leider so unbedarft und habe angenommen, es wäre nur ein Formalität, den Eintrag zu löschen. Der Notar hat jetzt recherchiert und es sind keine Erben zu finden. Was ich eigentlich vorher schon angenommen hatte, den ich kann mich als Kind erinnern, dass es hieß, die alte Däme hätte niemanden und der Verkaufspreis und monatliche Zahlung sichere ihr Altenheim. Nun sagt der Notar, dass, wenn es denn unbedingt gelöscht werden sollte, ein Abwesenheitspfleger bestellt würde, der meist ein Anwalt sei und da weiß man nie!!!????. Ich habe hierzu im Internet schon Horrorstories gelesen. Wie z.B. worst case, es wird das Ganze als nicht bezahlt eingestuft und ich habe den Betrag von 17.000 DM eingetragen 1963 mit Zinsen und Zinseszinsen - an wen? - den Staat Bayern? zu zahlen und ich habe kein Geld und kein Haus mehr.!? Der Vorschlag ist hier, nachdem es keine Erben gibt und kein Hahn danach kräht, den Eintrag stehen lassen - sozusagen als einen Schönheitsfehler. Aber der Käufer wird sich da vielleicht nicht einverstanden erklären, zumal er später bei einem Verkauf wieder in der gleichen Situation ist? Muß ich jetzt zwischen Erschießen und Erhängen wählen oder gibt es da andere Möglichkeiten, die allen Teilen gerecht werden könnten, ohne dass einer alles verliert? Besten Danke im voraus.
5 Antworten
Der Fall ist tatsächlich wenig schön für dich.
Wie du richtig feststellst, wird ein halbwegs vernünftiger Käufer sich nicht auf die Übernahme dieser Grundschuld einlassen, da für ihn ein unnötiges und schwer kalkulierbares Risiko besteht, insbesondere bei einem evtl. Weiterverkauf.
Die Lösung der Löschung kann tatsächlich nur darin bestehen, dass die Grundschuldgläubiger (= Erben der alten Dame) eine vollzugsreife Löschungsbewilligung erteilen. Da kann hier der Beschreibung nach nur der Abwesenheitspfleger helfen.
Allerdings, und das ist evtl. die positive Nachricht, sehe ich grundsätzlich keine erhöhte Gefahr, dass du die 17.000.- DM mit Zinsen und Zinseszinsen entrichten musst. Denn der Abwesenheitspfleger müsste dir schon das Bestehen einer entsprechenden Forderung nachweisen (die Grundschuld stellt diese nicht dar), also einen Vertrag deiner verstorbenen Tante mit der alten Dame vorlegen, in dem die Grundschuld als Sicherheit benannt wird (da könnte die Forderung aber auch höher sein, weil diese nur durch den Vertrag und nicht durch die Grundschuld begründet wird). Nur bei Vorlage eines Forderungsnachweises läge die Beweispflicht der Zahlung bei dir. Gibt es aber keine Aufzeichnungen, aus denen sich eine Forderung ableiten lässt, kann der Betrag auch nicht verlangt werden. Dann hast du das Recht auf Erteilung einer Löschungsbewilligung.
Es kommt also insbesondere darauf an, ob es noch Unterlagen über eine Forderung gibt. Selbst dann wäre aber zu prüfen, ob die Forderung ggf. wegen Verjährung (nach Fälligkeit) zurückgewiesen werden kann.
Wenn die Forderung im Kaufvertrag mit Fälligkeit anno 1970 geregelt ist, dann ist die Vermutung sehr stark, dass diese bezahlt bzw. verjährt ist.
Natürlich könnte aber auch ein weiteres Darlehen danach aufgenommen worden sein, die Wahrscheinlichkeit musst du aber selbst beurteilen.
Wer macht die Grundschuld zum Thema? Der Notar? Der Käufer?
Vom Notar scheibst du "... wenn es denn unbedingt gelöscht werden sollte". Er kennt also die Fakten und würde es einfach stehen lassen. Die Grundschuld steht einer Eigentumssumschreibung nicht im Weg.
Es ist jedenfalls nicht gerade selten, dass man eine Grundschuld - wenn auch normalerweise die von einer Bank - einfach so oder auch bei Verkauf stehen lässt, weil man oder der Käufer die ja vielleicht irgendwann brauchen kann.
Die Grundschuld ist ja nur die Absicherung eines Darlehens. Die bleibt oft stehen, auch wenn der Berechtigte der Grundschuld keine Forderung aus dem Darlehen mehr hat. Der Gläubiger hat dabei so wenige Vorteile wie der Schuldner Nachteile.
Eine Grundschuld, die stehen bleibt, kostet nichts. Die Löschung kostet was und deshalb lässt man sie oft absichtlich stehen.
Wer hat also ein Problem? Sicher nicht der Notar, der es gewöhnt ist, Grundschulden stehen zu lassen. Der Käufer und du nur, wenn ihr sehr unerfahren seid oder du - aus Unwissenheit - irgendwelche Pferde scheu gemacht hast.
Wenn man die Grundschuld weg haben will, kannst du dich entscheiden, ob du oder dein Käufer den Weg gehen, den der Notar vorgeschlagen hat. Weil der etwas Geld kostet, musst du dann, wenn man wirklich ein sauberes Grundbuch will, entweder selbst den Weg gehen oder vom Kaufpreis etwas nachlassen.
Du kannst aber auch einen neuen, etwas erfahreneren Käufer suchen, dem eine steinalte Grundschuld aus einem abbezahlten Darlehen wenig ausmachen sollte.
Deine Bedenken mit Erben sind vollkommen unbegründet. Wenn deine Tante das Darlehen nicht zurückgezahlt haben sollte und irgendwer das nachweisen kann, ist diese Forderung verjährt.
Ich bezweifle, dass ein "erfahrener Käufer" dieses Geschäft abschließen würde. Denn im Gegensatz zur Beibehaltung einer Grundschuld mit einer Bank als Grundschuldgläubiger im Rahmen einer Umschuldung, lässt sich im hier vorliegenden Fall für den Käufer nicht sicherstellen, dass diese Grundschuld nicht mehr valutiert (d.h. mit einer Forderung "belastet" ist). Den Grundschuldgläubiger kann er auch nicht fragen und eine Auskunft des Eigentümers könnte falsch sein, was ihn später aber nicht schützt.
Denn selbst wenn der alte Kaufvertrag zeigt, dass die Forderung wegen Fälligkeit längst verjährt sein müsste, weiß ein Käufer nicht ob es nicht noch eine neuere Forderung gibt, die noch werthaltig ist.
Aus diesem Grund kann man nur die Klärung und Beiführung einer Löschung empfehlen.
Augusta:
Um das Grundbuch zu bereinigen, solltest du die Empfehlung des Notars befolgen.
Auch solltest du dich über das Thema der Verjährung von Zinsen informieren.
Weiterhin untätig zuwarten und möglicherweise auf die Erben verlagern bringst nichts.
Und bei einem Verkauf holt dich jede Art von weiterer Untätigkeit ein.
Lamentieren und der Versuch, die Schuld auf andere abzuwälzen, bringt gar nichts.
Hallo, danke für den Kommentar, aber das Kind ist bereits in den Brunnen gefallen. Dank eines Maklers, der von Anfang an den Höchstbetrag an Maklergebühr haben wollte. Das wird mir und auch meinem Käufer leider nur erst langsam klar. Leider hat mir der Eintrag gar nichts gesagt und nachdem mich niemand aufmerksam gemacht hat, habe ich mich da eigentlich in relativer Sicherheit gewägt. Der Makler hat dann einen Vorvertrag gemacht - was mir hinterher jetzt natürlich auch aufgestoßen ist - zuerst geht er zum Käufer, dann kommt er zu mir und dann kommt der Käufer nochmals, um das Haus genauer in Augenschein zu nehmen. Er hat auch den Vertrag aufgesetzt und mit der Klausel, dass der Eintrag entfernt werden muss. Auf meine Frage hin, wie das geht, meinte er das macht alles der Notar. Mit wird jetzt natürlich erst langsam klar, wie ich hier gelinked worden bin. Und ich muss jetzt noch klären, ob der Makler dem Notar gesagt hat, die beiden sind bestens informiert. Denn weder ich noch der Käufer wußten, was das alles beinhaltet und wußten auch auch nicht welche Fragen wie eigentlich stellen sollen. Das Ganze entfaltet sich erst jetzt.Ach ja, und dann noch der Clou, ich hatte den Makler gefragt, ob es möglich wäre, seine Gebühr vom erhaltenen Kaufpreis zu bezahlen, und 3 x hat er mir versichert, das sei kein Problem, sogar noch nach Unterzeichnung des Vertrages. Am nächsten Tag hatte ich seine Rechnung in der Mail, dass seine Anwälte sagen, er könne das nicht machen. Der Amtmann im Notariat, der alles bearbeitet, meinte wir sollten noch 2 Wochen warten, vielleicht kommt noch was bezüglich eines Erben. Wenn nicht müßten wir uns zusammensetzen und für beide Teile Käufer und Verkäufer eine für beide akzeptable Lösung zu finden.
Augusta
Entgegen anderer Meinungen:
Der Anspruch auf den Grundschuldbetrag verjährt nicht (§ 902 BGB).
Dagegen unterliegen die Ansprüche aus den Grundschuldzinsen der Verjährung.
Es ist richtig, dass die Grundschuld als solche nicht verjährt. Hingegen verjähren fällige Forderungen durchaus, diese werden ja nicht von der Grundschuld verkörpert.
Im Notfall würde ich nicht verkaufen, sondern vermieten.
Oder dem Käufer einen entsprechenden Abschlag ob des Schönheitsfehlers anbieten.
Ja, ich habe das Haus vor 11 Jahren geerbt und lebe darin mit meinem Mann.
Danke erst mal für die ausführliche Antwort. Also das Ganze steht im Kaufvertrag, dass die 17.000 in monatlichen Raten angefangen ab dem rechtskräftigen Kaufvertrag bis zum xx Datum 1970 zu bezahlen ist. Ich denke, dass der Notar damals auch meine Tante darauf aufmerksam gemacht hat, dass sie nach der letzten Zahlung die Lösung aktiv betreiben muss und das wurde einfach vergessen. Ansonsten gibt es keine Unterlagen mehr. Wie schon gesagt, ich habe damals aus dem ganzen verschimmelten Haufen nur das herausgezogen, was ich als unbedingt wichtig erachtete, wie eben den Kaufvertrag.