Immobilien Schenkung - Partnerschaftsvertrag?

Ich bekomme von meinen Eltern ihr Haus geschenkt (Schenkung / vorgezogenes Erbe). Meine Eltern behalten in der Einliegerwohnung des Hauses das lebenslange Wohnrecht, wir (2 Erwachsene mit Kind) ziehen auch in das Haus. Wir sind nicht verheiratet.

Da ich noch eine Schwester habe muss ich diese ausbezahlen. Es sind 130000 €. Dies übernimmt mein Partner (etwas Eigenkapital und zusammen nehmen wir einen Bankkredit von 100000 € auf. Ich kann da aber momentan nichts leisten, da ich in elternzeit bin, danach werde ich halbtags arbeiten).

Im Grundbuch werde nach der schenkung aber nur ich stehen, da wir keine Schenkungssteuer zahlen wollen.

Somit trägt mein Partner ja das volle Risiko. Er hat nun verständlicherweise die Befürchtung, dass im Falle einer Trennung er ohne was da steht und er nur der "Goldesel" für mich war. Das Haus würde ja mit gehören, da nur ich im Grundbuch stehe.

Wir würden gerne einen Partnerschaftsvertrag machen, was die Regelung im Falle einer Trennung betrifft. Was, wie und wieviel ich ihm z. B. dann auszahlen müsste.

Nimmt man da eine fiktive Miete an, die je nach Zeitpunkt der Trennung dann anteilig abgezogen wird? Oder was?

Wäre z. B. die Trennung in 15 Jahren, ist es ja auch nicht richtig ihm den vollen Betrag zurückzahlen zu müssen, welcher er eingebracht hat. Er hat ja schließlich auch einen Teil schon "abgewohnt" . Was bedeutet dieses "abgewöhnt"? Aber ganz ohne soll er dann ja auch nicht da stehen.

Ach ja, im schenkungvertrag meiner Eltern gibt es eine Rückfallklausel, falls das von Bedeutung ist.

Würde sich bei einer Heirat etwas ändern?

Ich kann es leider nicht besser erklären, hoffe aber dennoch auf Hilfe.

Danke schon mal für eine Antwort.