Hauskauf mit Lebenslangem Wohnrecht?

Besonders fit und erfahren ist euer "Kreditvermittler" in seinem Geschäftsfeld und den Arbeitsweisen von Banken aber nicht.

"Unser Kreditvermittler hat uns gesagt, dass keine Bank ein Haus finanziert, wo ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch eingetragen ist. "

Denn das ist so nicht ganz richtig. Die Banken finanzieren auch solche Objekte. Auswirkung hat es auf die Rangstelle der Grundschuld zur Darlehensabsicherung und den Finanzierungsbetrag

Folgende Varianten:

Variante 1: Wohnrecht wird im Rang nach der Grundschuld eingetragen bzw. tritt im Rang zurück

Hier gibt es kein Problem mit Grundschuldeintrag und Finanzierungsbetrag, da sich die Bank "erstrangig" absichert. Risiko besteht aber für den Wohnrechtsinhaber, wenn es zu einer Zwangsverwertung kommt. Deshalb ist nicht sichergestellt, dass er hier auf den Rang verzichtet.

Variante 2: Wohnrecht wird im Rang vor der Grundschuld eingetragen bzw. tritt im Rang nicht zurück

In diesem Fall wird das Wohnrecht rechnerisch bewertet und wie eine Vorlast betrachtet. Damit kann es sein, dass durch diese nachrangige Absicherung der erforderliche Finanzierungsbetrag nicht mehr oder nicht mehr in der gewünschten Höhe vergeben wird. Das bedeutet, es kann eine eine Lücke zum Kaufpreis entstehen, welche Du mit Eigenkapital ausgleichen musst.

Insgesamt ist es immer am Sinnvollsten, derartige Kaufabsichten und Kreditgeschäfte direkt mit der Bank zu bespechen, ohne einen nicht entscheidungsbefugten Dritten einzubeziehen.

Ob das jetzt auch auf den Kaufpreis Auswirkung hat?

Keine Ahnung, denn mir ist weder der derzeitige Kaufpreis noch die Marktwerte vergleichbarer Objekte vor Ort bekannt.

Kann sein, kann aber auch sein, dass hier das Wohnrecht bereits berücksichtigt ist.

Das mit den Problemen mit der Finanzierung stimmt.

Das dürfte wohl auch der Grund dafür sein, daß der Verkäufer schon seit einem Jahr nach einem Käufer sucht. Und das in einer Zeit wo der Immobilienmarkt brummt.

Natürlich ist ein Haus mit der Belastung durch ein Wohnrecht wesentlich weniger wert als ein unbelastetes Objekt. Allerdings ist die Kaufpreisfestsetzung nun einmal Vereinbarungssache und wenn der Verkäufer so verstockt ist von seinen Vorstellungen nicht abrücken zu wollen wird eben nichts aus dem Geschäft.

Wo entstehen die Steuerlichen Probleme?

An welche Steuern hattest Du so gedacht?

Hinsichtlich der Grunderwerbsteuer empfehle ich Dir diesen Link:

https://www.frag-einen-anwalt.de/Grunderwerbssteuer-Berechnung-des-Wohnwerts-fuer-Wohnrecht-Wohnung-und-Gartennutzung--f297105.html

Der Kaufpreis muss natürlich um den Wert des Wohnrechts vermindert werden.

Für die Berechnung gibt es Tabellen. Es geht nach der Nettokaltmiete und dem Lebensalter.

Ausserdem muss im Vertrag genau festgelegt werden, welche der Nebenkosten der Wohnrechtsberechtigte zu tragen hat.

Die Grundschuld für das Darlehen, was ihr zur Finanzierung braucht, muss an der ersten Rangstelle eingetragen werden, also vor dem Wohnrecht.

In den sauren Apfel muss der Verkäufer beißen, dass er nur an zweiter Stelle steht, denn sonst scheitert es.

Ein steuerliches Problem gibt es nicht. Es muss auch nicht der Kaufpreis herunter gesetzt werden. Das ist Verhandlungssache.

Allerdings ist es tatsächlich so, dass der Wert des Hauses geringer ist mit einem eingetragenen Wohnrecht. Falls Sie das Haus mal verkaufen wollten später, dann wäre dies ein Minuspunkt für potentielle Interessenten, weil das Wohnrecht beim Verkauf erhalten bleiben muss. Aus diesem Grund wäre es vielleicht ein Anlass, mit dem Verkäufer doch noch einmal zu verhandeln, sofern dieser Sachverhalt bei der Bewertung des Hauses noch nicht berücksichtigt wurde.

Diese Problematik sieht eben auch die Bank für die Kreditvergabe. Falls Sie irgend wann die Raten nicht mehr zahlen können und das Haus deshalb vielleicht verkauft werden muss, dann könnte der Restbetrag des Kredits vielleicht nicht mehr erzielt werden. Die Bank würde daher auch überprüfen, ob das beim Wert des Hauses bereits bedacht wurde.