Ich möchte ein Haus kaufen mit eingetragenem Nießbrauch. Wie wird der Kaufpreis berechnet? Verkehrswert abzgl. Nießbrauch?

Fenxi

Wesentliches fehlt!

Wie hoch ist die Lebenserwartung des Berechtigten? Nießbrauch zeitlich begrenzt oder auf Lebenszeit? Mietwert? Wird für die Nutzung ein Entgelt gezahlt? Werden die Bewirtschaftungskosten vom Nutzer übernommen? Welche rechtl. Befugnisse hat der Nutzer im Detail?

Dennoch ein stark vereinfachtes Beispiell:

Verkehrswert ohne Nießbrauch 300 000 €

Nießbraucher männlich  60 Jahre jung, Lebenserwartung 21,52 Jahre,

Mietausfall im Jahr 12 000 €

Leibrentenfaktor 12,779

Wert des Nießbrauchs 153 348 €

Marktresonanzabschlag mindestens 15 %, weil Ojekt i.d.R. unbeleihbar und sehr schwer zu vermarkten

Resultat: 300 000 ./. 153.348,-- ./. 45.000 = Kaufpreis max. 102 000,-- €..

Franzl hat da schon die perfekte Antwort gegeben.

Zu ergänzen ist lediglich, daß mit Nießbrauch belastete Immobilien an sich nicht marktgängig sind. Erwerber wollen doch entweder ein Haus selber nutzen oder daraus Erträge ziehen oder es zur alternativen Nutzung des Grundstücks abreißen. All das ist bei einem mit Nießbrauch belasteten Grundstück auf unabsehbare Zeit nicht möglich.

Wenn jemand also ein solches Objekt erwirbt, dann verfolgt er andere Zwecke als der herkömmliche Hauskäufer. Das wirkt sich auch auf die Bemessung des Kaufpreises aus. Da tritt die mathematisch korrekte Kaufpreisbemessung zurück hinter spekulativ motivierte Berechnungen.

Nießbrauchobjekte sind aus Bankensicht nicht beleihbar. 

Nicht mal mit Rangrücktritt funktioniert eine Darlehensaufnahme. Da spielen die Banken in der Regel nicht mit.

Hier stellt sich für mich aber die Frage woher die Restlebenserwartung nur mit 21 Jahren angegeben wird?

Woher kommt dies? Quelle?
Aber korrekt es fehlen weitere Detailangaben wie man den Nießbrauch abschließend bewertet.