Erbpacht in der Familie sinnvoll, überhaupt so möglich?
Hallo Leute,
ich habe da mal eine Frage zum Erbbaurecht in einer verzwickten Situation und bin gespannt auf Eure Meinungen und Einschätzungen, ob unsere Gedanken totaler Käse sind oder weiterverfolgt werden könnten.
Wir (meine Frau, Sohnemann und ich) möchten ein Haus bauen. Problem: Grundstück (1. überhaupt was finden, 2. zu teuer, da bleibt dann nicht mehr genug Geld für ein Haus über). Der Gebrauchtmarkt gibt nix her und wenn dann zu überteuerten Preisen.
Neben dem Haus der Schwiegermutter (alte Hofstelle mitten in einer zentrumsnahen Siedlung, Dorf 11.000 Einwohner in NRW, Bebauungsplan) liegt eine Wiese mit 3 Baugrundstücken (Rohbauland, teilerschlossen mit Kanalisation) und einer Planstraße zwischen den Grundstücken durch, die eine Sackgasse um ca. 60 Meter zur nächsten Querstraße verlängern würde..
Diese Wiese ist zusammen mit dem Haus, in dem die Schwiegermutter wohnt und weiteren Flächen (Acker/Wald, verpachtet) in einer Erbengemeinschaft (Schwiegermutter mit ihrem Bruder) "gefangen".
Gefangen deshalb, weil die Trennung der Erbengemeinschaft aktuell hohe Steuern für die beiden bedeutet, und die Trennung deshalb erst in den nächsten paar Jahren vollzogen werden soll.
Auch ein vorzeitiges Rauskaufen eines Grundstückes durch uns (die Mutter würde uns ihre Hälfte schenken) wird von der Erbengemeinschaft abgelehnt.
Unsere Idee ist es nun, in der Wiese das hintere Grundstücke bei der jetzigen Sackgasse von denen zu pachten, um unser Haus per Erbbaurecht bauen zu können.
Die Erbengemeinschaft soll definitiv demnächst aufgelöst werden, nur ob in 2 oder in 5 oder 8 Jahren steht nicht fest. Die Schwiegermutter und ihr Bruder sind sich einig, dass bei einer Trennung die besagte Wiese an die Schwiegermutter fallen wird.
Dann würden wir quasi bei der Mutter pachten.
Die Mutter wiederum würde das Grundstück dann an meine Frau (Einzelkind) vererben bzw. vorher schenken, wodurch wir quasi "bei uns selbst" pachten würden und das Eigentum von Grundstück und Haus wieder zusammenfallen würde.
Ist das so ein gangbarer Weg, den wir weiter verfolgen könnten, natürlich mit weitergehender rechtlicher Beratung?
Oder mache ich irgendwo einen Denkfehler, dass man das Projekt direkt vergessen kann?
Auf welche Fallstricke/Eventualitäten müssen wir achten, wenn wir diesen Plan weiterverfolgen wollten?
Eine Frage noch zum Abschluss:
Wir würden dann mit der Gemeinde klären, ob man es ohne Straßenbau hinbekäme, weil die anderen beiden Grundstücke auf längere Sicht eh nicht bebaut werden sollen.
Aber falls für unser Bauvorhaben doch die Straße gebaut werden müsste, wer bekommt dann die Rechnung über die Straßenerschließung, der Pachtgeber oder der Pachtnehmer?
Dass wir fürs Haus die Grundsteuer etc. zahlen müssten ist klar.
Grüße Thorsten/Replica
2 Antworten
Von allem anderen abgesehen wird das Bauvorhaben schon an der mangelnden Erschließung des Grundstücks scheitern.
Ein Hausbau wird nur genehmigt, wenn ein Grundstück über öffentliches Straßenland oder über ein mit einem durch Baulast gesicherten Überweg über ein privates Grundstück erreicht werden kann. Bisher ist das ja wohl nicht der Fall.
Zwar viel nachgedacht, aber trotzdem in vielen Dingen falsch.
Ihr könnt zwar die Wiese pachten, aber dazu muß die Erbengemeinschaft zustimmen. Aber ein Wohnhaus könnt Ihr trotzdem nicht darauf bauen, höchstens einen Stall.
Damit Die Mutter Euch ein Erbbaurecht geben kann, muß sie erst alleiniger Eigentümer dieser Wiese sein. Da ist es nicht ausreichend, dass sie diese Wiese bei der zukünftigen Erbauseinandersetzung bekommen wird.
Unter der Vorlage des Pachtvertrages wird die zuständige Baubehörde nur der Errichtung von landwirtschaftlich genutzten Gebäuden zustimmen. Um ein Wohnhaus darauf zu errichten muß man entweder der Besitzer sein oder alle Eigentümer müssen dem Bauvorhaben zustimmen. Das wird aber doch von der Erbengemeinschaft abgelehnt. Da zudem das Stichwort "hohe Steuerzahlungen bei Auflösender Erbengemeinschaft" gesprochen wird scheint diese Erbengemeinschaft eine landwirtschaftlich genutzte Fläche zu sein.
Die einzig saubere Lösung ist die Auflösung der Erbengemeinschaft; dann kann die Mutter mit Ihrem Anteil Euch das Bauland schenken oder verkaufen oder gegen Erbpacht überlassen.
Ich glaube nicht, dass die Erbengemeinschaft das Bauvorhaben ablehnt (O-Ton: Ihr könnt ja auch in der Wiese bauen).
Ja, die Erbengemeinschaft hat was mit Landwirtschaft zu tun, sie wird aber nicht mehr betrieben. Es gibt ein Bauernhaus, in dem die Schwiegermutter wohnt und Ackerfläche außerhalb, deswegen die Steuern bei der Trennung.
Aber die Rohbauflächen selbst haben doch nichts mehr mit Landwirtschaft zu tun?
Danke.
1. Dass wir die Erbengemeinschaft fragen müssen und beide zustimmen müssen, ist klar. Den Schritt gehen wir aber erst, wenn Erbpacht sich überhaupt als denkbar herausstellt.
2. Warum sollten wir da nur einen Stall draufstellen können? Es handelt sich um Rohbauland mitten in einer geschlossenen Wohn-Siedlung mit einem gültigen Bebauungsplan. Die Grundstücke in der Wiese sind auf dem Lageplan geteilt, inklusive im Bebauungsplan eingezeichneter Baufenster etc. Ist halt außer Kanal noch nicht erschlossen.
3. Nach Trennung der Erbengemeinschaft würde die Mutter das Grundstück meiner Frau wohl so schenken, weil sie es eh später erbt. Das kann aber noch einige Jahre dauern.
Wir wollen ja jetzt schon bei der Erbengemeinschaft pachten und fragen uns eben, ob es denn dann später bei der Teilung so ist, dass wenn die Mutter die Wiese alleine übernimmt, dass die Mutter dann automatisch zum alleinigen Pachtgeber wird.