Einliegerwohnung im eigenen Haus beruflich nutzen - Hypothekenzinsen absetzen - Steuern
Ich überlege, ein Haus von150 qm mit einer Einliegerwohnung (50 qm) zu erwerben, und für die von mir zu vermietende Wohnung ein Hypothekendarlehen aufzunehmen, um die Darlehenszinsen dann von den Mieteinnahmen abzuziehen und somit weniger Steuern zu bezahlen. (das Ganze läuft über nur einen Grundbucheintrag). Kaufpreis etwa 150.000.-.
- (1) Ich habe gehört, dass man den Kaufpreis für ein Mietshaus mit jährlich 2 % bei der Steuer absetzen kann. Trifft das auch für den vermieteten Anteil an einem solchen (s.o.) kleineren Haus zu , - obwohhl es ja eigentlich kein klassisches Mietshaus ist?
- 2) (a) Müsste ich bei einem Verkauf einen eventuellen Ertrag versteuern? (b) Auf das ganze Haus bezogen, oder nur auf den vermieteten Teil? - Wenn ja, träfe dies auch zu, wenn ich diesen vermieteten Teil nicht fremd- sondern ebenfalls selbst finanzieren würde?
- (3) Das Haus hat einen Garten von 1000 qm, den die Mieter mitnutzen könnten. Oder wäre es von der steuerlichen Absetzbarkeit her günstiger, ihnen einen bestimmten Teil des Gartens mitzuvermieten?
3 Antworten
Du musst dich für Deine Frage entscheiden, was willst Du machen, die Einliegerwohnung vermieten, oder beruflich nutzen. Beide Fälle können steuerlich sehr unterschiedlich zu beurteilen sein.
Wenn vermietet wird:
Die Miete ist innahme.
die Abschreibungen (2 % vom Gebäudeanteil, nciht vom Grund und boden), können nur für den vermieteten Teil abgezogen werden. Nicht für den selbstgenutzen Teil (eventuell dort anteilig für ein Arbeitszimme).
Reparaturen, anteilig für den Vermietten Tei
Grundsteuer, Versicherung usw. für den vermieten Teil abzugsfähig, soweit ncith umgelegt.
Beim Verkauf nach mehr als 10 Jahren bleibt der Gewinn steuerfrei.
Berufliche Nutzung:
wie oben, aber 1 Drittel des Hauses muss aktiviert werden und daher wird der Gewinn steuerpflichtig.
E chränkt nicht ein, aber mal al Beipiel, e würde für 300.000,- gekauft, dann also 1/3 alo 100.000,- aktiviert.
nach sagen wir 15 Jahren, ist der Buchwert nach den Abchriebungen noch 79.000,-, aber der Verkauwert de Haue nzwichen 450.000,-.
Dann wird der Betrieb aufgegeben. dadurch würde dann allein au dem betrieblich genutzten Grundtück und Hauteil ein Entnahmengewinn von 150.000,- - 79.000,- = 71.000,- Euro entstehen. Kotet dann also ohne einen Cent Einnahmen zu haben mal eben über 25.000,- Einkommenteuer
Ööhmm, ich bekomme Deine Situation nicht ganz auf die Reihe: Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. Die Einliegerwohnung wird vermietet an Dritte. Die Hauptwohnung wird nicht selbst bewohnt, sondern beruflich genutzt; also das ganze Haus wird nicht zu eigenen Wohnzwecken bewohnt: Richtig?
Antwort: In der Hauptwohnung möchte ich einen größeren und einen kleineren Raum beruflich, den Rest privat nutzen.
Lies mal diesen Link: http://www.ftd.de/finanzen/immobilien/:portfolio-schuldzinsen-clever-aufschluesseln/50185063.html
Bitte lesen: http://www.steuernetz.de/aav_steuernetz/lexikon/K-12537.xhtml?currentModule=home
Wenn du die Aufwendungen für die geschäftlich genutzte Einliegerwohnung absetzt, wirst du auch den Gewinn beim Verkauf versteuern müssen.
vielen dank für die antwort! Doch was bedeutet es genau, wenn "1 Drittel des Hauses aktiviert werden muss". - wie schränkt das die unter "vermietet" angegebenen Punkte ein?