Bankenfinanzierung: Dachrohling ohne Baugenehmigung
Ich habe zwar Erfahrung mit Immobilienfinanzierung.... aber dennoch eine Spezialfrage an Euch Experten: Was ist mit der Finanzierung eines Dachrohlings (bei 30% Eigenkapital) auf den es für eine Dachwohnung noch keine Baugenehmigung gibt ? Kennt Ihr konkrete Fälle, in denen Banken derartiges finanziert hätten?
Ich habe bisher vom Finazvermittler nur gehört, es werde als wertloses Objekt betrachtet und werde ähnlich bewertet wie Bauerwartungsland.
Stimmt das ?
4 Antworten
Das wird keine Bank finanzieren, weil das Risiko besteht, dass ein böser Nachbar die Sache anzeigt und dann eventuell sogar zurück gebaut werden muss.
Ich kann, auch ohne die Finanzierungsseite, von so einem Abenteuer nur abraten.
Und auch wenn es erstmal nur um den Erwerb de Rohlings geht, muss man ja schon mal einkalkulieren, dass noch 1.000,- euro pro qm und mehr für den Ausbau dazu kommen.
Der Rohling, ohne die Genehmigung zu Ausbau ist effektiv nichts wert.
Mit der Baugenehmigung, liegt er dann etwa auf dem Niveau des Kaufpreises, wenn der paßt.
Guten Tag, es geht doch bisher alles an der Sache vorbei. Es muss zunächst ein Grundbuch für das Dachgeschoss her und die Teilungserklärung des Objektes. Das Dach ist immer Sondereigentum und muss umgewidmet werden. Anders wäre es nur, wenn man selbst Eigentümer eines Hauses ist. Aber jede Bank will ein Grundbuch zur Absicherung. RA Steffens
...das Problem ist simpel...die Kreditentscheidung erfolgt unter der Annahme, dass eine Baugenehmigung erteilt wird (diese muss dann als Auszahlungsvoraussetzung nachgewiesen werden)....und da man mit dem Ausbau ja erst anfängt sobald eine Baugenehmigung vorliegt, muss das Geld ja auch dann erst zur Verfügung stehen bzw. wird dann erst Schritt für Schritt abgerufen...wobei es tatsächlich Banken gibt, die erst nach Fertigstellung auszahlen (das muss man also im Vorfeld klären)...
...sofern der Ausbau "schwarz", also ohne Baugenehmigung, erfolgen soll: Finger weg!...selbst wenn der Schwarzbau Jahre- oder sogar jahrzehntelang von den Behörden unentdeckt bleibt, droht jederzeit eine Abrissverfügung...und deswegen ist ein solcher Schwarzbau aus Bankensicht auch komplett wertlos...
solalaberin:
Kommt dein Darlehensgesuch in die "richtigen" Händen, würde die Bankzusage - einwandfreie Bonität vorausgesetzt - lauten:
"Wir gewähren Ihnen - vorbehaltlich der Erteilung der Baugenehmigung und der sach- und fachgerechten Fertigstellung der Ausbauarbeiten nach den vorlegten Plänen und Beschreibungen ein erststelliges Darlehen von max. 80% der angemessenen Gestehungskosten. Die Auszahlung erfolgt nach mängelfreier Fertigstellung."
Bewertung: Unausgebautes Dachgeschoss 35 %, davon 30 % Eigengeld = 10,5 % zuzüglich Nebenkosten, Fremdkapitalbedarf rd. 90 %, fehlen also 10 % + Nebenkosten.
Wertlos ist das DG nicht, allerdings ist der nackte Rohling nach den Anlagekriterien des organisierten Realkredits nicht beleihbar.
Jetzt muss ich nur noch verstehen - und zwar wirklich verstehen - was du mir da geschrieben hast ;-)
Eine Auszahlung nach Fertigstellung? Ich würde davon ausgehen, das eine Auszahlung schrittweise erfolgen muss. Ich kann ja schlecht auf einem Dach bauen, was mir nicht gehört.
Obwohl, das wäre ja mal eine Option. Da verliere ich sämtliche Rechte. So ein Risiko sollte ich eingehen? Ich hoffe, ich habe Dich falsch versanden. Der Verkäufer könnte ja jederzeit anders über das Dach verfügen, während ich es ausbaue.
Dann hätte ich am Ende kein Dach, Kosten und keine Hypothek.
Dass die Firmen einen Ausbau ohne Abschlagszahlungen während des Baus mitmachen würden, halte ich auch für ein Gerücht. :)
Ich habe bestimmt alles falsch verstanden.
solaberin:
Deine Nachfrage ich berechtigt. Ähnlich anderen Bau v o r h a b e n besteht auch bei deinem Projektgrundsätzlich die Möglichkeit, dass dir die Bank die ratenweise Auszahlung (Teilvalutierung) des Darlehens entsprechend dem jeweiligen Bautenstand einräumt. Andernfalls müsstest du eine teure Zwischenfinazierung aufnehmen.
Naja, also Entschuldigung: ich würde mir nach dem kauf natürlich eine Baugenehmigung einholen und dann auch nur nach der Baugenehmigung bauen. (Die Kosten für die Baugenehmigung alleine betragen über 40.000 Euro. Die möchte ich nur ausgeben, wenn ich Eigentümer bin...)
Es ging in meiner FRAGE darum, ob Dachrohlinge wirklich wie Bauerwartungsland behandelt werden, d.h. ihr Wert regelmässig mit 0 Euro angesetzt wird?
Für manche Banken zählt ja z.B. auch ein Grundstück nicht als Eigenkapital (wenn darauf nicht gebaut wird). Irgendwie scheint es mir, als würden Banken nur bewohnbare Objekte als einen Wert betrachten.
Allerdings kenne ich mich eben genau mit der Wertermittlung von Banken auch nicht so weit aus, dass ich diesen Spezialfall selbst beurteilen könnte.