Bank im ersten Rang, vor Vorkaufsberechtigten
Hallo,
Ich habe ein Problem. Ich bin nicht vom Fach und kann mir somit nicht alles mit 100%iger Sicherheit beantworten.
Und zwar geht es um einen Familienverkauf von insgesamt 3 Grundstücken. 2 davon sind als Gartenland mit Vorkaufsrecht (erstrangig, Familie) eingetragen. Beim neuen Kaufvertrag besteht die Bank allerdings darauf in den ersten Rang zu kommen, vor dem Vorkaufsrecht der Familie. Was genau bedeutet das nun? Was ändert sich alles? Ist das eine echte Verschlechterung wenn das Vorkaufsrecht nachrangig eingetragen ist? Kann ich die Vorkaufsberechtigten irgendwie beruhigen, oder ist ihre Unmut begründet?
Vielen Dank!
5 Antworten
Berlingo:
Der Berechtigte des für alle oder mehrere Verkaufsfälle im Grundbuch gesicherten (dinglichen) Vorkaufsrechts erhältlt bei Erlöschen durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung einen einmaligen Wertersatz (§ 92 ZVG).
Der Anspruch ist von unbestimmtem Betrag. Der Wert ist nur schwer zu bestimmen, weil es an objektiven Gesichtspunkten fehlt. Der Wertersatz soll jedenfalls den Berechtigten für sein Interesse entschädigen, also den Schaden ausgleichen, den er dadurch erleidet, dass er das Recht nicht mehr ausüben kann.
Bewertet wird es, wenn keine Besonderheit vorliegt (z.B. der Berechtigte hätte etwa seinen Grundbesitz damit abrunden und einheitlich bebauen können) mit 2 % des Verkehrswerts des Grundstücks.
Um – wenn auch nur geringfügiges - zusätzl. Ausfallrisiko vonvornherein zu begegnen, macht die Bank grundsätzlich den Rangrücktritt zur Auflage, vornehmlich bei bis „zur Halskrause“ hochbelasteten Objekten.
Hallo Berlingo97,
wenn eine wertmindernde Vorlast, welches das Vorkaufsrecht darstellt (weitere Beispiele: Nießbraucht, lebenslanges Wohnrecht), im Grundbuch eingetragen ist, dann ist es ein üblicher Vorgang von einer Bank, dass sie verlangt, dass dieses Recht im Rang zurück tritt. Dies wird in Form eines Rangrücktritts oder Stillhalteerklärung von den Begünstigten (Familienmitgliedern) verlangt.
Wenn sich die Bank im ersten Rang eintragen lassen kann und damit das Vorkaufsrecht im Grundbuch im zweiten Rang steht, bedeutet dies, dass im Falle des Falles, z. B. bei einer Zwangsversteigerung, keiner der Familienmitglieder das Recht ausüben kann, die Zwangsversteigerung zu verhindern bzw. Besitzansprüche an die Immobilie zu stellen.
Damit möchte sich die Bank absichern, dass sie in vollem Umfang das Objekt als Sicherheit zur Verfügung hat. Die Einleitung eines Zwangsversteigerungsverfahren tritt ausschließlich in Ausnahmesituationen in Kraft! Z. B. wenn Du mehr als 3 Monatsraten hintereinander nicht bezahlst.
Meine Empfehlung ist daher klar und deutlich zu formulieren, dass der Verzicht auf das Vorkaufsrecht nur in absoluten Ausnahmesituationen in Kraft tritt und nicht davon auszugehen ist, dass damit generell ihr Recht verschwindet.
Bei den meisten Banken ist es ein grundlegendes Kriterium für eine Kreditvergabe, dass bei wertmindernden Vorlasten die Begünstigten im Falle einer Zwangsversteigerung von ihrem Recht zurück treten. Daher kann es durchaus sein, dass Du ohne ihre Zustimmung mit Schwierigkeiten an eine Finanzierung kommst.
Solltest Du nähere Informationen zu den Bestimmungen benötigen, ist es sinnvoll mit einem Notar zu sprechen. Eventuell lassen sich die Familienmitglieder in einem gemeinsamen Gesprächstermin mit einem Notar davon überzeugen.
Ich wünsche Dir viel Erfolg bei der Überzeugungsarbeit und einen schönen Abend :-)!
LG,
Meryem
Interhyp AG
Vielen Dank für eure Antworten! Könnt ihr mir vielleicht noch zwei konkrete Beispiele nennen, mit denen ich es der Familie verständlich erklären kann, wo genau die Unterschiede liegen?
Besten Dank!
Berlingo:
Ohne konkrete Zahlen ein Beispiel zur Verdeutlichung:
Grundstückskaufpreis 100 000, Bank finanziert 60 % = 60 000. Die Vorkaufsberechtigten hatten Rangrücktritt erklärt, Bank hält somit den ersten Rang. Nach drei Jahren kommt es aufgrund Zahlungseinstellung zur gerichtlichen Zwangsversteigerung. Das Vollstreckungsgericht setzt den Objektwert aufgrund eines aktuellen Wertgutachtens auf 115 000 fest. Ein Nachbar ersteigert das Objekt und erhält auf sein (Meist-)Gebot von 70 % des Verkehrswerts den Zuschlag. Der Erlös von 80 500 wird wie folgt verteilt:
Gerichtskosten einschließlich Wertermittlungskosten 3 000 €, rückständige Grundstückssteuern 500, betreibende Bank Darlehensrest 58.000, rückständige Zinsen, Verzugszinsen und Vorfälligkeitsentschädigung 8.500,--, die Vorkaufsberechtigten, die ihr „nachrangiges“ Vorkaufsrecht mit 2 % des Verkehrswerts angemeldet hatten, 2.300, Rest von 8 200 an die Eigentümer.
Ohne Rangrücktritt würde die Bank auch keinen Ausfall erleiden. Das erstrangige Vorkaufsrecht fiele in das geringste Gebot und würde bestehen bleiben (Bestehen bleibende Rechte, näheres siehe § 52 ZVG).
Du kannst die Vorkaufsberechtigten beruhigen.
An der Wirksamkeit des Vorkaufsrechts ändert sich nichts.
Der derzeitige Eigentümer kann auch dann nicht verkaufen, ohne den Vorkaufsberechtigten zu informieren und ihm den Einstieg in den Vertrag zu ermöglichen, wenn das Vorkaufsrecht nur an zweiter, oder Dritter Rangstelle ist.
Nur die Bank will eben das gegebene Geld an Rangerster Stelle gesichert haben.
Negativ ist die Rangverschlechterung nur bei einer Zwangsversteigerung. Aber auch das ist eigentlich kein Problem, denn weil das Vorkaufsrecht im Grundbuchsteht, wird der Vorkaufsberechtigte bei einer Zwangsversteigerung automatisch informiert und kann sich das Grundstück dann günstig aus dem Zwang erwerben.
Allerdings durch eine Zwangsversteigerung würde das Vorkaufsrecht dann für die Zukunft entfallen.
Das bedeutet, daß die Bank zwar dann kein Vorkaufsrecht hat, jedoch primär die Verwertung betreiben kann, wenn der Schuldner ausfällt - und das vor einem Vorkaufsrecht der Familie.