Fragen zur Bestückung der Anlage V?
Ich schlage mich ja schon einige Jahre damit herum, dass die Verwaltung(en) einer vermieteten Wohnung sich ewig Zeit mit der Hausgeldabrechnung lassen. In einem Fall habe ich ungelogen diese Abrechnung am 31. Dezember bekommen.
Die Fragen beziehen sich nicht nur darauf, sondern auch darauf, dass mir das Zu-Abflussprinzip in Zusammenhang mit den zu leistenden Hausgeldzahlungen und deren Anteil an der Instandhaltungsrücklage nicht eingängig sind.
Bisher habe ich mir eingeredet, dass mit den Hausgeldzahlungen und den Entnahmen aus der Rücklage auf jeden Fall die Kosten in dem betreffenden Jahr abgeflossen sind und die Ansprüche an den Mieter/des Mieters entstanden sind.
Das vereinfacht die Zusammenstellung der Zahlen ungemein, Das komplette Jahr wird auf dieser einen Anlage V untergebracht (abgesehen von teuren Instandhaltungen, die über mehrere Jahre aufgeteilt werden können).
Nun hätte ich wieder die Frist für die Abgabe der EStErklärung verschieben müssen und ich habe die Anlage aufgrund des Wirtschaftsplans erstellt.
Das macht natürlich die nächste Erklärung um Etliches komplizierter.
Mache ich einen Denkfehler - gibt es da einen einfacheren Weg?
Ich habe das als Diskussion eingestellt, weil ich auf die Fragen u.U. längliche Rückfragen habe.
3 Antworten
Mache ich einen Denkfehler - gibt es da einen einfacheren Weg?
Dein Fehler ist, dass Du darüber nachdenkst.
§ 11 EStG ZUfluss- Abfluss-Prinzip.
Mache dir einfach eine Ecel Tabelle mit den Spalten, die den Zeilen der Anlage V entsprechen.
einfach nur die Ausgaben so eintragen, wie sie von der Bank abgehen, ohne darauf zu achten, was, wann abgerechnet wurde.
Eventuelle Barzahlungen entsprechend.
Kann ich das optional mit Betriebsvermögensvergleich machen? Wäre wesentlich einfacher.
Nein, dann bist Du nicht mehr bei Einnahmen - Ausgaben, sondern arbeitest mit Forderungen udn Verbindlichkeiten.
Auch die Dache mit dem Hausgeld, einfach nur das, was abgebucht wird. Egal ob die Abrechnung schon da ist, oder nicht.
Ebenso, ob der Mieter seine Nebenkostennachzahlung vor, oder nach Neuahr zahlt.
Ehrlich gesagt, verstehe ich nicht, wie das gehen soll.
Ich kann doch in die Zeile "2023 voll abzuziehende Erhaltungsaufwendungen" nur eintragen, was in der Abrechnung auftaucht. Wie fülle ich die Anlage aus, wenn ich noch keine Zuordnung habe? Schreibe ich alles in "Nicht umgelegte Kosten " rein, weil das laufend gezahlte Hausgeld bis dahin "Verwaltungskosten" sind?
Wenn mir "Hausgeld" abgebucht wird, ist dessen Aufteilung erst ein Jahr später klar.
Dass ich dann bei Buchführung bin, ist klar, die Frage war "Kann ist per Buchführung" die Zahlen bestimmen? Jeder Internetverkäufer kann so etwas machen, also: kann ich das beantragen?
Um ein Beispiel zu geben:
Innerhalb ´23 gab es Zahlungen ("-" von mir / "+" an mich)
- -2400 Hausgeld
- +100 Hausgeld-Rückzahlung aus ´22
- -200 Grundsteuer
- -50 Rückzahlung an Mieter aus ´22
- +12000 Miete und Nebenkosten
Außer der Grundsteuer und der Einnahmenseite lässt sich da überhaupt nichts in der Anlage unterbringen, oder?
Zeile 50 "Sonstige" da schreibe ich rein "Abschlag Hausgeld" und setze die gezahlten Beträge an. Wenn später gefragt wird, kommt die Begründung, dass die Abrechnung nciht vorlag. Wenn ich im Kommenden ahr die Abrechnung habe, bzw. die Abrechnung von Vorjahr. trage ich die Zahlen der Abrechnung ein.
Also Dein Beispiel dann:
Grundsteuer 200,-
Versicherung aus der Abrechnung
Reparaturen aus der Abrechnung usw.
und unten bei meinem SAmmelposten Vorauszahlung diebei der abrechnung abgezogene Vorauszahlungssumme mit minus.
Ok, das macht für mich Sinn. Im Folgejahr erscheinen unter Sonstige dann die Zahlungen des neuen Abrechnungsjahrs abzgl, der Zahlen aus der vorherigen Erklärung?
Ist immer noch - für mich - ziemlich fehleranfällig. Allerdings weniger, als ist es jetzt mit den Zahlen aus dem Wirtschaftsplan ist.
Gibt es einen ähnlichen Umweg auch bei den Zahlen zu den haushaltsnahen Dienstleistungen? Die Abrechnung kommt zwar auch spät, aber nicht so extrem.
Was ich dazu finde:
Vielen Dank!
Diese Dinge sind mir allerdings klar, mir geht es nur um den doppelten Aufwand, wenn die Anlage mit Zahlen aus dem beiden oder möglicherweise sogar drei Vorjahren ausgefüllt werden muss.
Bisher habe ich immer gewartet, außer in dem bewussten Jahr in dem die Abrechnung am 31.12. kam, da hatte ich die Erklärung gerade fertig und habe sie dann mit den Zahlen aus der Abrechnung nochmals gemacht.
Diesmal hatte ich einfach keine Lust, nochmal eine Fristverlängerung zu beantragen und auch auf die Erstattung noch länger zu warten. Das beschert mir nun natürlich die o.a. doppelte Arbeit.
Ich nehme meine Kontoauszüge und trage in eine Excel Tabelle für jedes einzelne Objekt die Einnahmen und die Ausgaben ein. Dann mache ich noch für das Steuerjahr ein Fahrtenbuch je Objekt. Diese Kosten schreibe ich unter Ausgaben. Das funktioniert seit 25 Jahren einwandfrei und wurde vom Finanzamt noch nie beanstandet. Ich habe wirklich nicht verstanden, was du mit Wirtschaftsplan meinst. Geld, das du physisch im Steuerjahr nicht ausgegeben hast und nicht vereinnahmt wurde, kann auch nicht in der Anlage V erscheinen.
Der Wirtschaftsplan ist eine Aufstellung der erwarteten Einnahmen und Ausgaben für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einer Immobilie123. Er wird von der Hausverwaltung aufgestellt und bezieht sich immer auf das kommende Kalenderjahr
Durch die Hausgeldzahlungen, in denen auch die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage enthalten ist, werden immer physische Ausgaben getätigt, die auch eine ggfs. notwendige Nachzahlung abdecken. In den Fällen einer größeren Maßnahme, die aus der Instandhaltungsrücklage entnommen wird, findet diese Entnahme ebenfalls im betreffenden Steuerjahr statt.
Du kannst aber Ein- und Ausgaben, die im kommenden Jahr stattfinden nicht in der Steuererklärung für das aktuelle Jahr eintragen. Der Wirtschaftsplan hat nichts mit der Steuererklärung zu tun. Nachzahlungen werden dann erklärt, wenn sie getätigt wurden. Zahlst du deine Nachzahlung erst im Januar 2025, kommt sie auch erst in die Steuererklärung von 2025.
Von der Bank gehen ja nur die Hausgeldzahlungen ab, das ist ja ein Gemenge aus laufenden Zahlungen, Wartungen, und Zuführung zur Rücklage. Die kann niemand in die Zeilen der Anlage V aufteilen.
Die Excel-Tabelle mache ich bisher aus der Hausgeldabrechnung und den eigenen Kosten (Steuer...), die die darin befindlichen Posten in die Anlage-V-Zeilen aufsummiert.
Das habe ich im Übrigen auch schon gemacht, als man noch Belege mitschicken musste, das FA war damit zufrieden.
Kann ich das optional mit Betriebsvermögensvergleich machen? Wäre wesentlich einfacher.