Zwangsversteigerung mit alter Auflassungsvormerkung aus unerfüllten Kaufvertrag möglich, Rechtsfolgen?
Hier etwas sehr sehr kniffeliges:
V hat vor über 10 Jahren eine Sondereigentumseinheit "Keller" in einer WEG an K per notarieller Urkunde verkauft. Bedingung war, dass die Sondereigentumseinheit "Keller" zu einer "Wohnung" unverzüglich durch V im Grundbuch geändert wird. Dies ist nach jahrelangen Bemühen des V final gescheitert, es gab keine Zustimmung in der WEG.
K hat bis heute nur 50% an V bezahlt, Restzahlung und Eigentumsübergang erst fällig bei Nutzungsänderung zu Wohnung im Grundbuch. K ist laut Kaufvertrag im Besitz und wohnt zweckentfremdet in der Einheit, die offiziell keine "Wohnung" ist, welches K nicht stört.
K zahlt das WEG Hausgeld (V war ganz früher selbst der Verwalter der WEG und hatte das so "arrangiert" dass die "Keller-Einheit" als Wohneinheit bereits verrechnet wird, so konnte V lange selbst den Keller als Wohnung nutzen. Rest der Eigentümer war dies nicht bewusst.)
K hat Auflassungsvormerkung im Grundbuch stehen. Eigentümer im Grundbuch ist nach wie vor V.
Jetzt wird gegen V in das Eigentum von einem Dritten aufgrund einer nachrangig eingetragenen Sicherungshypothek vollstreckt, Zwangsversteigerungsverfahren läuft, Grundbuch durch Gericht beschlagnahmt.
Das Amtsgericht ist sich in einem derartigen Fall auch nicht rechtssicher, was passieren wird, da sehr komplexer Fall.
Die Auflassung bleibt als bestend bleibendes Recht und wird in das geringste Gebot in Höhe des Verkehrswert aufgenommen.
Annahme: Es kommt zu einem Zuschlag.
Die Einheit wird an E verkauft. Kann E den K räumen lassen? (trotz Auflassungsvormerkung, deren Grundlage der unerfüllte alte Kaufvertrag zwischen Alteigentümer V und K ist).
Was passiert mit dem alten, unerfüllten Kaufvertrag zwischen V und K?
Kann K durch Zahlung der alten Restkaufpreisforderung an ?V? oder auch ?E? zumindest seine Auflassung nutzen und doch Eigentümer werden und vom E Herausgabe fordern auch nach Versteigerung? Die alte Vertrags-Bedingung aus "Sondereigentum" wird "Wohnung" wäre aber immer noch erfüllt.
Sehr komplexe Konstellation. Auf Nachfrage sagte das Gericht dass wohl eine bedingte SIcherungshypothek für den Zuzahlungsfall bei Zuschlag eingetragen werden würde. Was bedeutet das? Mehr wollte man nicht erklären, müsse sich erst einlesen.
An wen sind/wären die Restkaufpreiszahlungen von K zu zahlen? Sind die überhaupt zu zahlen? Die Vertragsgrundlage dazu von V "Keller wird Wohnung" ist ja nicht erfüllbar.
Wie gesagt, sehr komplex da es viele Rechtsgebiete übergreift. Vielleicht könnt Ihr hier Licht ins Dunkle bringen.
Danke vorab, sonnige Grüße