Büro als Wohnung nutzen möglich?

Man muss zwei erforderliche Seiten der Genehmigung strikt unterscheiden: die öffentlich-rechtliche Baugenehmigung und die zivilrechtliche Teilungserklärung.

Die öffentlich-rechtliche Baugenehmigung gibt es bei der Gemeinde. Die Gemeinde erlaubt es oft gerne, eine Gewerbefläche in eine Wohnfläche umzuwandeln, insbesondere in Städten mit Wohnungsnot.

Die Teilungserklärung ist ein zivilrechtlicher Vertrag unter den Eigentümern eines Gebäudes. Die Teilungserklärung regelt unter anderem, welcher Eigentümer wie viele Miteigentumsanteile hat und zu welchen Zwecken die Räumlichkeiten genutzt werden dürfen.

Verstösst man gegen den in einer Teilungserklärung festgelegten Nutzungszweck, so können die anderen Eigentümer des Hauses einen auf Unterlassung verklagen. Die Unterlassungsklage kann mit einer Zwangsgeldanordnung bei einem erneuten Verstoß verbunden werden.

Man sollte versuchen, die Teilungserklärung zu ändern. Das geht in der Regel jedoch nur einstimmig, d.h. alle Eigentümer des Hauses müssen zustimmen. Dies ist in der Praxis oftmals unmöglich. Andere Eigentümer sind oftmals neidisch, dass eine Partei sehr billig Gewerbeflächen gekauft hat und diese nun durch eine Wohnnutzung aufwerten wollen oder andere Eigentümer haben Bedenken, dass das Sozialprestige des Hauses abgewertet wird, wenn in einer ehemaligen Ladenfläche im Erdgeschoss in einem gemischt-genutzten Gebäude nun auch noch erkennbar gewohnt wird.

Steht in einer Teilungserklärung, Nutzungszweck ist "Lager", so dürfen die Räumlichkeiten ausschliesslich als Lager genutzt werden, auch nicht als Büro.

Steht in einer Teilungserklärung, Nutzungszweck ist „Büro“, so dürfen die Räumlichkeiten ausschliesslich als Büro genutzt werden, auch nicht als Lager ( anderer gewerblicher Zweck ) und auch nicht als Wohnraum.

Wenn keiner der anderen Miteigentümer die Unterlassungsklage erhebt, kann die teilungserklärungswidrige Nutzung fortgeführt werden. Daraus ergibt sich jedoch kein Gewohnheitsrecht, kein Anerkenntnis des neuen Nutzungszwecks durch „konkludentes Verhalten“. Jederzeit kann ein anderer Miteigentümer die Unterlassungsklage erheben. Da diese genau das einfordert was in der Teilungserklärung festgelegt ist, wird dieser vom Zivilgericht auch in der Regel immer statt gegeben. Da man sich hier auf der zivilrechtlichen Seite befindet, hilft es auch nichts, wenn man auf das Vorliegen einer öffentlichen-rechtlichen Baugenehmigung für Wohnraum verweisen kann. In einer Gewerbeeinheit darf man nur wohnen, wenn dies die Teilungserklärung gestattet.

Als Eigentümer von Räumlichkeiten mit dem Nutzungszweck „Lager“ oder „Büro“ hat man vor dem Zivilgericht keine Chance, das Wohnrecht zugesprochen zu bekommen. Selbst dann nicht, wenn man sich eine öffentlich-rechtliche Baugenehmigung zur Umnutzung der Räumlichkeiten in Wohnraum besorgt hat. Die Unterlassungsklage fordert ja nur, dass man sich an einen zivilrechtlichen Vertrag hält. Da kann das Zivilgericht nicht anders entscheiden als dass er sich mit seiner Nutzung an das halten muss, was in der Teilungserklärung vorgegeben ist. Die Klage auf Unterlassung der Nutzung, die im Widerspruch zur Teilungserklärung steht, wird oftmals verbunden mit einer Zwangsgeldandrohung für den Fall einer erneuten Missachtung der Teilungserklärung, ersatzweise Haftstrafe. Zur Haftstrafe kann es nur kommen, wenn man die Geldstrafe nicht bezahlt. Der Kläger kann die Höhe der Zwangsgeldandrohung frei bestimmen, normalerweise werden die Summen so hoch gewählt, dass die Unterlassungsklage erstinstanzlich nicht beim Amtsgericht sondern beim Landgericht eingereicht wird. Gegen das Urteil des Landgerichts kann man noch vor das Oberlandesgericht in Berufung gehen, man hat aber auch dort so wenig Aussicht auf Erfolg wie in der ersten Instanz.

Steht man vor dem Kauf einer Teileigentumseinheit, die man anders nutzen möchte als es der Nutzungszweck der Teilungserklärung vorgibt, kann man daher davon nur abraten. Fordern Sie den Verkäufer der Einheit auf, er solle die Änderung der Teilungserklärung herbeiführen bevor er die Einheit verkauft. In Ballungsräumen mit Wohnungsnot wäre dann die Immobilie jedoch deutlich teurer. Wenn man einen Rechtsanwalt dazu konsultiert, rät dieser vom Kauf ab: Möchten Sie eine Immobilie oder einen Rechtsstreit kaufen ?

Sind Sie bereits der Eigentümer eines Lagers oder Büros, dann versuchen Sie, diese Räumlichkeiten mit diesem Nutzungszweck an einen Nachnutzer zu verkaufen, der die Räumlichkeiten genau dafür benötigt.

Das was im Kaufvertrag steht gild.Wenn ltKaufvertrag .Büronutzung steht, und das gleiche in der Teilungerklärung,wirst Du mit einer Wohnungsnutzung schlechte Karten haben.Wenn in der Anzeige und in Geprächen auch von einer Wohnungsnutzung die Rede war, und dann nicht in den Kaufvetrag übernommen wurde hättest Du den Kaufvertrag nicht unterschreiben dürfen.Es gibt möglicherweise einen Stornirungsgrund für den Kaufvertrag ;der arglistigen Teuschung.Eine zweite Möglichkeit:liegt in der Baugenehmigung,wenn das Gebäude als Gemischt zur Als Wohn +Gewerbe gebaut wurde.Viele Anwälte werben Heute mit einer Erstberatung: Für einen Preis von 25,00 Euro. Ich würde erst zum Bauamt ,und mir die Baugenehmigung ansehen welchn Nutzung für das Gebäude besteht,und dann einen Anwalt für Wohn (teileigentumsrecht )aufsuchen und mir eine Erstberatung geben lassen.

dann einfach eine Umwidmung beantragen. Da stellst einen ntrag das die Büro- und Gewerbefläche zu einer Wohnung umgewidmet wird und nach einem Umbau als solches auch genutzt und oder vermietet werden kann. Das hätte dir der Makler aber auch sagen können....

Eine solche Umwidmung von Amtswegen ist nicht einfach möglich. Entscheidend ist das was im Grundbuch und im Zusammenhang mit der Teilungserklärung festgelegt ist. Ist auch der Kaufvertrag da angezogen, muss die ETG dazustimmen.

So wie die Frage formuliert ist, scheinen da gewaltige Diskrepanzen zu bestehen.