Was tun bei (Schein)mietverträgen im Rahmen einer Zwangsversteigerung?

Meines Wissens ist es wie folgt:

Mietverträge gehen auf den Käufer über. Du kannst sie nach Übernahme der Immobilie nicht so einfach kündigen, wie du es dir vorstellst. Sie müssen nicht notariell beglaubigt sein. Im Augenblick bist du Interessent der Immobilie und es ist und kann nicht deine Aufgabe sein, die Mietverträge auf Rechtsgültigkeit zu prüfen. Niemand kann voraussehen, ob im 2. Termin nicht weitere Mietverträge oder Mietvertragsänderungen auftauchen. Die Frage ist, ob sie rechtsgültig sind.

Es ist alles sehr unübersichtlich. Willst du dir das wirklich antun??? Du wirst auch nach dem Zuschlag bei der Versteigerung noch sehr lange deine "Freude" haben und viele Gerichts- und Anwaltskosten bezahlen müssen. Einmal abgesehen von einem möglicherweise rechtsextremem Umfeld deiner Hausbewohner. Selbst, wenn du alle Prozesse gewinnst, musst du alle Prozesskosten (Gericht und Anwalt) bezahlen, wenn die Beklagten kein Geld haben. "Billig kann sehr teuer werden".

Die rechtliche Situation mit den Mietverträgen und ggf. Untermietverträgen scheint ziemlich verworren zu sein. Du musst dich von einem Rechtsanwalt beraten lassen.

Du brauchst mehrere Anwälte, hört sich kompliziert an. Rechne mit hohen Anwaltskosten, das sieht doch ein Blinder mit Krückstock. Auf was lässt du dich da ein?

Aus jahrzehntelanger Erfahrung, auch mit diesen "Vereitelungsbrüdern", lauten die Antworten:

Zwangsversteigerungen sind nicht das richtige für "Muffenkaiser"!

Die Staatanwaltschaft prüft Ihre Vermutung oder einen begründeten Verdacht, wenn dort eine entsprechende Anzeige eingeht.

Justitia ist bekanntlich blind aber nicht taub. Ein Richterspruch ist bindend. Der Richter hat ja bereits einen Hinweis gegeben.

Auch nach erfolgtem Zuschlag können noch Überraschungen jeder nur denkbaren Art auf Sie zukommen.

Untermietverträge enden mit dem Hauptmietverhältnis.

Jeder befähigte Anwalt hilft Ihnen gerne.

Sie sind auf der Jagd nach einem Schnäppchen unter 50 % seines taxierten Wertes! Dann man ran an den Speck und "Waidmanns Heil"!

No risk no fun!

Wenn man unterstellt, das die Mietverhältnisse gültig sind, ist es so, dass das Sonderkündigungsrecht des § 57 a ZVG auch hier gilt, die Verträge also mit dreimonatiger Frist kündbar sind. Das ist rechtlich kein Problem.

Die Schwierigkeiten liegen im Tatsächlichen, nämlich darin die Kündigungen zutreffend zuzustellen. Zunächst müssen die Vertragspartieien ermittelt  werden und diese dann auch eine zustellfähige Adresse haben. Ein abgeschraubter Briefkasten macht die Sache schon kompliziert. Bei einem Verein muss ermittelt werden, wer für diesen handelt usw.  Ich denke Sie schlafen besser, wenn Sie diesen Fall anderen überlassen.

Wer überprüft ob die Mietverträge gültig sind und wer kümmert sich darum? - das Versteigerungeericht nicht - es prüft nicht materiell - Muss ich das tun wenn ich neuer Eigentümer bin? Durch GV räumen lassen und evtl Räumungsklage vorher - Welche Konsequenzen haben ungültige Mietverträge für das weitere Vorgehen? Muss ich diese „Mieter“ dann trotzdem einzeln räumen lassen? ja

Habe ich ein auch ein Sonderkündigungsrecht auf „unkündbare“ Mietverträge falls irgendein tauber und blinder Richter sie für gültig erklärt? Wird meist in Räumungsklage geklärt

Können beim 2. Termin weitere Verträge oder Änderungen dieser Verträge auftauchen? Ja

Können Alteigentümer und „Mieter“ mir auf unbestimmte Zeit und nach Lust und Laune neue Untermiet- oder Zwischenmietverträge präsentieren? nein müssen alle vor Beschlagnahme geschlossen sein. Es soll ja mittlerweile ein Gesetz geben, das dies verhindert.

Welcher Anwalt ist für mich in so einer Sache Ansprechpartner? Immobilienrecht? Mietrecht? Ich bin verwirrt.

Immorecht RA Schindler Buch "Trickkiste der Zwangsversteigerung"