Wie ergibt sich die Aufteilung in Gebäudewert und Grundstückswert
Hallo, hoffe das mir jemand auf meine Frage antworten kann! Folgende Konstellation: Es wird ein altes gebrauchtes Gebäude gekauft! Der Gesamtpreis der Immobilie beträgt einschließl. Grundstück 110000,-€ Das Gebäude ist renovierungsbedürftig. Der Bodenrichtwert beträgt für das gesamte Grundstück 135000,-€ Das Gebäude wäre jetzt rein theoretisch minus - 25000,-€ wert! Somit Gebäudewert = 0,-€. Das bedeutet der Grundstückswert ist höher als der Wert des Gebäudes. Nun ist es ja so, daß das Finanzamt eine Aufteilung vornimmt in 1. Gebäudewert und 2.Grundstückswert! Wie sieht es dann bezüglich der sofort abschreibbaren Erhaltungsaufwendungen, bzw. Instandsetzungskosten des Hauses aus. Es sind laut Finanzamt innerhalb der ersten 3 Jahre ab Kaufdatum maximal Kosten für Instandsetzung in Höhe von 15% des Gebäudewertes direkt absetzbar. Was darüber hinausgeht wird als Herstellungskosten gerechnet. Wie werden denn in solch einem Fall die Unterscheidungen, bzw. die Werte vom Finanzamt festgelegt. Grundsätzlich ist der Gebäudewert natürlich höher, aber im Kaufvertrag steht eben nur der Gesamtkaufpreis von 110000,-€ Es handelt sich nicht um eine Zwangsversteigerung! Bitte nur konkrete Antworten der Problematik betreffend und keine Wahrscheinlichkeiten, oder Kommentare! Vielen Dank im Voraus! Viele Grüße Konstantin
1 Antwort
Den Bodenrichtwert würde ich hier in Frage stellen, da es sich nicht um ein baureifes Grundstück handelt (es ist mit einem Null-Wert-Gebäude belegt?). Es spricht ja nichts gegen ein Bewertungsgutachtes eines anerkannten Sachverständigen für den Wert des Gebäudes.
"Alle Baumaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung vorgenommen werden, gelten grundsätzlich als eine einzige Maßnahme. Das bedeutet, dass alle Renovierungs- und Modernisierungsaufwendungen zur Überprüfung der 15 %-Grenze zusammengerechnet werden, auch wenn diese teilweise auf den selbst genutzten Gebäudeteil entfallen."
Quelle: http://www.steuernetz.de/aav_steuernetz/lexikon/K-12244.xhtml?currentModule=home
Anders als Du denkst: Wenn die steuerlich gesehene einzige Maßnahme über 15 % (ohne MWSt!) kostet, dann ist die gesamte Maßnahme als anschaffungsnaher Herstellungsaufwand zu betrachten, nicht nur die darüberhinausgehenden 85 %!
Hier geht es in die "Verlängerung":
http://www.finanzfrage.net/frage/ermittlung-anteil-grund-und-boden-fuer-die-afa
Danke, LittleArrow für die schnelle Antwort!
War sehr hilfreich, auch der von Dir eingefügte link.
Nun handelt es sich ja tatsächlich, wenn man vom Gesamtkaufpreis ausgeht, um ein Null-Wert-Haus.
Die 135000,-€ sind tatsächlich der Bodenrichtwert, da dieses Grundstück auch recht groß ist.
Das Haus ist bewohnt und hat einen Einheitswert von 31000,-€ . 1914
Das wäre nun auf heute hochgerechnet ein Gebäudewert von schätzungsweise etwas über 300000,-€
Prämie für Gebäudeversicherung liegt ebenfalls über 300000,-€.
Wo wird denn nun die 15 % Grenze angesetzt?
Das Finanzamt hat ja im Vorfeld, mit dem Einheitswert, die zu zahlende Grundsteuer festgesetzt. Da handelt es sich ja auch nicht um ein Null-Wert- Haus!
Heißt das jetzt 15 % von 300000,- oder 15 % von 0,-.
Was wird wohl maßgebend sein? Lege ich mal die 110000,- zu Grunde, wie wird dann die Aufteilung erfolgen zwischen Grundstückswert und Gebäudewert.
Ich finde, das ist schon kompliziert, aber vielleicht hat ja jemand einen ähnlichen Fall abgewickelt.
Schonmal vielen Dank im Voraus für Antworten!
Gruß
freimann