Rückstände zahlen nach Zwangsversteigerung?
Hallo, Ich habe eine Wohnung nach Zwangsversteigerung erworben. Ich soll jetz die Rückstände bzw. (Abrechnungsspitze) von Alt-Eigentümer an Hausverwaltung zahlen, die ich als neu-Eigentümer nicht verursacht habe.
Meine Frage ist: Muss der Erwerber der neue Eigentümer die Schulden bzw: Rückstände von Alt-Eigentümer an Hausverwaltung zahlen?
4 Antworten
Hanay:
Der Anspruch auf Zahlung von Hausgeld (Wohngeld) - (§ 10 Abs. 6 S 2 WEG - gegen den zahlungsunfähigen oder -unwilligen Wohnungseigentümer (Voreigentümer) muss als nicht grundbuchersichtlich beim Vollstreckungsgericht rechtzeitig angemeldet und glaubhaft gemacht werden (§ 37 Nr. 4, §§ 45, 114 ZVG).
Der Anspruch fällt in die Rangklasse 2 und ist bei der Verteilung des Zwangsversteigerungserlöses noch vor Forderungen aus Hypotheken und Grundschulden (Rangklasse 4) zu berücksichtigen. Die Anmeldung ist Aufgabe des Verwalters.
Nun zu deinem Anliegen: Einmalige Leistungen, die nach der Jahresabrechnung als Fehlbetrag = Abrechnungsspitze oder Sonderumlage zu zahlen sind, trägt der Schuldner, wenn sie durch Beschluss der Wohnungseigentümer vor dem Zuschlag begründet wurden, der Ersteher, also du, wenn sie durch Eigentümerbeschluss vom Zuschlag an begründet werden.
Empfehlung: Lass dir vom Verwalter (oder besser noch einem freundlichen Wohnungseigentümer) die Beschlüsse der Miteigentümer zeigen und prüfe, wann was entschieden wurde.
Er hilft dir jetzt wenig, wenn ich dir sage, dass selbst erfahrende Praktiker immer wieder von den Folgen (Aus- und Nachwirkungen) einer Zwangsversteigerung überrascht werden.
Lass dich nicht verunsichern. Außer mit der sogenannten Abrechnungsspitze hast du nichts zu tun.
Aber von vorne:
Selbst wenn die WEG Ansprüche zur Zwangsversteigerung angemeldet hat/hätte würden diese aus der Zahlung des Meistgebots befriedigt werden. Du musst daher auf keinen Fall mehr zahlen, als das Meistgebot an das Vollstreckungsgericht.
Etwas anders sieht es aus bei Nachzahlungsforderungen aus der jährlichen Hausgeldabrechung. Hier gilt, dass dass nach § 56 S.2 ZVG der Ersteher die Lasten erst ab Zuschlag übernimmt. Der Zuschlag wird wirksam mit seiner Verkündigung (§89 ZVG), d.h. Hausgeldzahlungen die ab dem Datum der Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses entstanden sind, sind vom Ersteher zu bezahlen. Alle die zeitlich davor liegen nicht.
Für die berühmte Abrechnungspitze gilt hingegen, dass diese vom Ersteher zu Tragen ist, wenn er an der Beschlussfassung darüber selbst mitgewirkt hat ( d.h. an der beschlußfassenden Eigentümerversammlung teilgenommen hat- dafür zustimmen ist nicht erforderlich).
Hast du die Wohnung zum Beispiel im November ersteigert und im Dezember findet die Eigentümerversammlung statt, die per Mehrheitsentscheid beschließt, dass die Hausgeldzahlungen für das gesamtjahr nicht gereicht haben und jeder Eigentümer 100€ nachzahlen muss, musst auch du die 100€ zahlen, wenn du fristgerecht zur Versammlung eingeladen warst. Ansonsten fehlt es an der Mitwirkung. Hast du die gleiche Wohnung aber erst im Januar gekauft, fehlt es an der Mitwirkung der Beschlussfassung im Dezember und du musst die 100 Beispiel€ nicht zahlen.
Dazu das OLG Düsseldorf Beschluss vom 20.10.2000, Aktenzeichen: 3 Wx 283/00, das LG München I, Urteil v. 20.12.2010, 1 S 4319/10 der Bundesgerichtshof: BGH, Beschluss v. 22.1.1987, V ZB 3/86 und BGH, Beschluss v. 24.2.1994, V ZB 43/93
Ja da bist Du wohl reingelegt worden. Grundsätzlich musst Du zahlen, es sei denn es ist etwas anderes vereinbart worden. Es ist grundsätzlich ratsam keine Immobilien aus Zwangsversteigerungen zu erwerben. Da gibt es häufig solche Überraschungen.
komisch wieso haben sich die Banken immer die Erschließungsbeiträge erstatten lassen bei Immobilien die zwangsversteigert wurden. Die Gemeinden und Städte haben die dann erneut von den neuen Eigentümern später gefordert und waren zusätzlich zur Ersteigerungssumme zu zahlen. Das wird seit Jahrzehnten so praktiziert.
Hildefeuer:
Kann es sein, dass hier etwas verwechselt wird?
Der fällige Beitrag gem. rechtskr. Bescheid über eine Erschließungsanlage, auch Teilanlage, kann nicht zweimal gefordert werden.
Bitte schildere den Sachverhalt ausführlich. Wichtig ist, ob zunächst ein Teil der Erschließungsanlage fertiggestellt und abgerechnet war und wer zum Zeitpunkte der Erteilung des Bescheides Eigentümer (Schuldner oder Ersteher) war und wer nach endgültiger Fertigstellung der gesamten Erschließungsanlage und Erteilung des endgültigen Bescheides Eigentümer war.
In meinem Heimatort wurde 1972 ein Baugebiet erschlossen und ständig erweitert. Die Erschließung wurde jedoch erst Mitte 1990 abgeschlossen. In dem Baugebiet wurden inzwischen x Immobilien zwangsversteiget. 1 davon hat 1983 ein Freund ersteigert. Ihm ging es so. Das ganze ist bis zum BGH negativ für Ihn aus-geurteilt worden. 1986 wurde deshalb das Baugesetz geändert. Seit dem soll das nicht mehr möglich sein. Aber oben genannte Möglichkeit bietet das Gesetz ja noch. Hängt im wesentlichen von der Eigentümerversammlung ab, ob man zahlungspflichtig ist, nicht von Gesetzen.
Hilft das hier weiter?
Bei einer Versteigerung kann man nicht reingelegt werden, da alle Bedingungen offengelegt sind. Überraschungen gibt es nur, wenn man aus reiner Gier diese nicht gelesen hat.