Mehrfamilienhaus bauen - wie lässt sich das ohne Geld realisieren?
Hallo, mein Mann und ich möchten das Haus meines Bruders kaufen, der kurz vor der Zwangsversteigerung steht- wir wollen es noch davor kaufen- sind gerade in Verhandlungen mit den Banken und den Gläubigern, da diese ja alle zustimmen müssen. Nach etlichen Überlegungen und Recherchen, haben wir auch mittels Bauamt- festgestellt, dass man das Grundstück mit 5 Vollgeschossen bebauen kann - das Haus von meinem Bruder ist Baujahr 1920 zwar renoviert und bewohnbar aber leider für uns nicht brauchbar als familie. Nun wollen wir dort ein Mehrfamilienhaus mit 15 Wohnungen errichten, seine restlichen Schulden auch damit abbezahlen. Nach unseren Berechnungen, bleibt ne ganze Menge über ( wird auch mit 60% versteuert, aber trotzdem gutes geld)
Meine bzw. unsere Frage lautet nun: Wie kann man das ohne geld realisieren?
wir kaufen das alte haus- reichen bauantrag ein- bei genehmigung reißen wir es ab- verkaufen in der zeit wohnungen- und können kostendeckung anfangen zu bauen? das wären laut unseren berechnungen knapp 6 wohnungen. ein möglicher ablauf ist uns noch nicht ganz klar. damit wir ihn retten gehen all unsere ersparnisse drauf. d.h. wir könnten erst anfangen bauen zu lassen wenn wir zeitgleich verkaufen das grundstück ist sehr begehrt daher die idee mit dem neubau
vielen dank vorab das bild zeigt wie es aussehen könnte
4 Antworten
In Laienhand - mit eurer Qualifikation seid ihr auf dem Gebiet Laie - könnt ihr bei dem Projekt (sehr) viel verlieren. Gemeint ist damit, dass ihr das, was ihr habt (Immobilie) verlieren könnt und euer Leben lang die Schulden abtragt oder Privatinsolvenz anmeldet.
Ihr kriegt von keiner Bank Geld, wenn ihr als Laie ein Bauträgerprojekt angeht, bei dem es von Anfang an an den Finanzen hapert. Abriss aber vor allem Planung (Architekt), Vermarktung und alles, was damit zusammenhängt, kosten Geld, das ihr nicht nur nicht habt sondern das ihr dann, wenn ihr es hättet, nicht einsetzen solltet.
Dass du jede Menge Interessenten hast, dürfte daran liegen, dass du die Preise zu niedrig angesetzt hast. Vor allem aber bräuchtest Du mehr Geld von potentiellen Käufern als dir nach MaBV zusteht. Das schreckt so ziemlich alle ab. Immerhin könntet ihr Pleite sein, noch bevor das Projekt aus dem Boden kommt. Referenzen habt ihr so wenig wie eine brauchbare Bilanz oder Bonitätsauskunft.
Denke so: ein erfahrener Bauträger stellt darauf nicht 15 sondern 18 Wohnungen. Sein Gewinn sind die drei Wohnungen. Oft genug auch, dass er schlechte Arbeit von angelernten Kräften akzeptiert, weil das Bauunternehmen ein paar Euro billiger ist. Dass das billiger ist als die Anwälte, die das dann danach wieder ausbügeln (oder auch, dass er besser vernünftige Unternehmen beauftragt) weiss er aus (leidvoller) Erfahrung, die ihm schon sechs Pleiten gebracht hat.
Diese und andere Erfahrugen - z. B. dass beauftragte Handwerker pleite gehen, keine Lust mehr haben oder Märkte kollabieren können - hättet ihr noch vor euch.
Zur Frage danach, wie man das ohne Geld realisieren kann: man holt sich einen potenten Partner ins Boot und macht das Projekt mit stillem Teilhaber, als KG, GmbH oder sonstwie. Der Partner könnte allerdings an eurer geringen Erfahrung scheitern. Bauträger tragen überhöhte Grundschulden auf die Grundstücke ein und kriegen Darlehen von Banken.
Wichtige Frage: warum verkauft dein Bruder nicht meißtbietend an einen Bauträger??? Allein die Steuerfreiheit der Angelegenheit sollte das wesentlcih interessanter wie alle überlegungen machen und dass "euch" - emeint ist die Familie auch nur irgendwas von dem Haus bleibt, wenn ihr ein Mehrfamilienhaus hinbaut, ist euch hoffentlich klar.
Ein solches Vorhaben nennt man allgemein "Bauträgerprojekt". Das ist in Bezug auf die Finanzierung ziemlich kompliziert. Banken finanzieren solche Vorhaben in der Regel nur für erfahrene Bauträger, die wissen, was sie da machen und über ein gewissen Grundkapital verfügen (dazu gehört auch das bezahlte Grundstück ("...unsere Ersparnisse gehen drauf..."). Als erstes brauchen Sie ein seriöses Bauunternehmen, das sich mit "Geschosswohnungsbau" auskennt und für Sie einen konkretes Projekt ausarbeitet (Planung, Kosten, Zeitablauf,....). Aber Achtung: es klingt so einfach! Altes Haus abreissen, neues bauen und dann ein paar Wohnungen verkaufen. In der Praxis hängt da ein riesiger "Rattenschwanz" dran, den man sich als Laie sparen sollte (das kann ziemlich schnell ins Auge gehen). Ich würde als Alternative ins Auge fassen, das Grundstück direkt an einen Bauträger zu verkaufen. Unter Umständen bleibt da am Ende ein ähnlicher Gewinn hängen (ganz ohne Bau-, Kosten- und Vermarktungsrisiko)
Der Bau der Wohnungen müsste zwischenfinanziert werden (klassische Bauträgerfinanzierung), denn die Käufer zahlen ja in der Regel nicht vorab den kompletten Kaufpreis, sondern in Tranchen je nach Baufortschritt. Der Bauträger muss also in der Regel bei den Kosten in Vorleistung gehen. Durch eine solche Bauträgerfinanzierung entstehen weitere Kosten (ist nicht ganz billig). Und wenn Käufer beispielsweise aufgrund von Mängeln nicht (oder nicht rechtzeitig) zahlen, kann das ganze Vorhaben auch komplett "in die Hose gehen". Wenn Sie einen Bauunternehmen oder einen Architekten mit dem Bau beauftragen,, müssen Sie auch deren Gewinnmarge mit einkalkulieren.
Wie gesagt: ich würde die Finger davon lassen und allein das Grundstück an einen Bauträger verkaufen. Ich wette, dass der Gewinn für Sie nicht wesentlich niedriger ist als wenn Sie so ein Vorhaben - mit allen Risiken- selbst durchziehen.
Sicherheit für den Käufer ist ein erfahrener Bauträger, der schon mehrfach bewiesen hat, dass er ein umfangreiches Projekt durchziehen kann und auch Referenzobjekte hat.
Als Immobilienmaklerin sollte Dir klar sein, dass der Erwerb von Wohnungen Schritt-für-Schritt nach der MbAV erfolgt.
http://www.bauen.de/a/mabv-zahlungsplan-fuers-haus-vom-bautraeger.html
D.h. der Bauträger geht erst in die Vorleistung und bekommt dann sein Geld.
Oder, die Erwerber zahlen im Vorfeld den Kaufpreis. Im Gegenzug sichert der Bauträger den Erwerber mit einer Bankbürgschaft ab.
Um Sicherheiten oder einer Bank die Euch blind vertraut kommt Ihr nicht drum rum.
Evtl. hast Du aus Deiner Netzwerk als Immobilienmaklerin Kontakt zu einem erfahrenen Generalübernehmer, der die Projekterfahrung hat die Euch u.U. fehlt.
Aber "ohne" Geld das ganze durchzuziehen erachte ich als Grenzwertig. Auch wird Euch "kurz vor der Zwangsvollstreckung" die Zeit fehlen Geld aufzutreiben.
Wenn die Lage wirklich so Wertvoll ist, weshalb konnte der Bruder das Objekt nicht gut verkaufen. Bei einer Zwangsvollstreckung kommt i.d.R. weniger rein.
Wert der Lage unterstellt, ein erfahrener Bauträger würde bei der Zwangsvollstreckung zuschlagen.
Entweder Ihr seid Spitze im Verhandeln und im Finanzmanagement, oder Ihr braucht einen Zwischenfinanzierer.
Versucht es ggf. mit der Suche nach einem Investor über Crowdinvesting.
Bergfürst und Zinsbaustein sind z. B. Spezialisten im Immobiliensektor.
Hallo, sehr gute Idee. Aber ich denke da ist einfach großes Verhandlungsgeschick mit den Banke anesagt.
Zunächst einmal vielen Dank für Ihre umfangreiche Antwort. Verstehe ich das richtig, dass ich um die Bank nicht drum herum komme - selbst wenn ich Käufer habe, die meine Kosten für dieses Bauträgerprojekt decken würden? Das Grundstuck ist sehr wertvoll und eine Vorabanfrage hat bereits über 200 Anfragen in weniger als 1 Woche gelistet. Kurz noch zu uns: Mein Mann ist Wirtschaftsingenieur und ich angestellte Immobilienmaklerin und Verwalterin.