Wie lange ist die Einspruchfrist nach der Einsicht in die Betriebskostenabrechnung
Hallo zusammen,
folgender Fall. Ich hatte gestern (17.01.2001) einen Termin bei meinem Vermieter zur Einsichtnahme der Betriebskostenabrechnung 2009. Ich habe alle Belege, die mein Vermieter mir zur Verfügung gestellt hat, gescannt. Heute (18.01.2011) habe ich von meinem Vermieter einen Brief in der Post mit der Aufforderung, da ich ja keine begründete Einwendung gemacht hätte, bis zum 22.01.2011 die Rückstand auszugleichen. Andernfalls würden ab dem 23.01.2011 Verzugszinsen von 12,5% anfallen. Wie lange habe ich den Zeit nach der Einsichtnahme die Unterlagen zu prüfen? Kann er innerhalb von einen halben Tag mir die "Pistole" auf die Brust setzen? Wie soll ich den jetzt reagieren?
Vielen Dank für Eure Unterstützung
tlumi
6 Antworten
Zur Überprüfung der Nebenkostenabrechnung hat der Mieter anschließend 12 Monate Zeit, § 556 Abs.3 S.5 BGB. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten, § 556 Abs.3 S.6 BGB. Zudem müssen die vom Mieter erhobenen Einwendungen ausreichend bestimmt und konkret sein. Zu beachten ist aber, dass die Nebenkostenabrechnung nicht erst nach Ablauf dieser 12 Monate zur Zahlung fällig ist, sondern gemäß § 286 Abs.3 BGB bereits 30 Tage nach Zugang.
Natürlich hat der Mieter das Recht, Belege einzusehen, allerdings kann er nur unter bestimmten Voraussetzungen auch Verlangen, dass er Kopien gegen Kostenerstattung vom Vermieter erhält. Beispielsweise ist es nicht ausreichend zu beanstanden, dass die Heizkosten dieses Jahr zu hoch seien.
Strittig ist, ob eine vorbehaltlose Zahlung der geforderten Betriebskosten durch den Mieter die spätere Geltendmachung von Einwendungen ausschließt. Dies kann nach Auffassung des Verfassers gemäß § 814 BGB aber nur dann gelten, wenn der Mieter gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war. Ganz sicher ist der Mieter aber nur, wenn er bei der Überweisung des Nachzahlungsbetrags die Überprüfung und mögliche Rückforderung vorbehält.
Quelle: http://www.anwalt-mietrecht.de/aktuelles/fristen-bei-nebenkostenabrechnungen.html
Ganz praktischer Link. Zum Thema Zahlung ohne Vorbehalt: http://mietrechtsinfo.de/2007/04/lg-berlin-vorbehaltlose-zahlungen-des-mieters-auf-betriebskostenabrechnung/
Das wichtigste hast Du (wohlweislich?) verschwiegen: Nämlich das Datum, an dem Dir die Betriebskostenabrechnung zugegangen ist. Denn das und nicht Deine Einsichtnahme ist entscheidend. Schließlich ist davon auszugehen, dass Du die Betriebskostenabrechnung schon im alten Jahr bekommen hast. Da hast Du Dir wohl reichlich Zeit für die Einsichtnahme gelassen. "Verzögerungstaktik"?. Üblicherweise kannst Du ab dem Zugang der Abrechnung innerhalb von 4 Wochen Einspruch einlegen. Danach gilt die Abrechnung als anerkannt. Im übrigen befreit Dich üblicherweise auch ein Einspruch zunächst nicht von der fristgerechten Zahlung.
Leider sind alle bisherigen Antworten falsch. Die gesetzliche Einspruchfrist beträgt exakt 12 Monate nach Zugang der Abrechnung. Etwas anderes ist die Zahlungsfrist für etwaige Nachzahlung. Hierzu heißt es allgemein, dass nach Ablauf von 30 Tagen diese verfristet wäre. Oft wollen die Vermieter sofort das Geld. Der Mieter hat aber zunächst 1 Monat Zeit, die Abrechnung zu prüfen. Das ginge mit der allg. Zahlungsfrist konform. Nun ist für dich zunächst der Zugang der Abrechnung, den du nicht mitteiltest, entscheidend. Wenn hier das Kalenderjahr 2009 der Abrechnungszeitraum wäre, musste die A. dir bis zum 31.12.010 zugegangen sein, um Nachzahlung verlangen zu dürfen, ansonsten wäre diese nicht mehr zu leisten. Falls Zugang in Ordnung war, müsstest du jetzt bei Mängeln (formal und/oder inhaltlich) schriftlich mit Begründung Einspruch (nicht Widerspruch) einlegen. Wenn z.B. BK abgerechnet werden, die nicht vereinbart wurden, könntest du diese herausrechnen und von der Nachzahlung abziehen. Darüber hinaus, wenn die Abrechnung nicht formell in Ordnung sein sollte (was darunter zu verstehen ist, kannst du googlen), wäre die Abrechnung unwirksam und gälte als nicht erfolgt. All das kannst nur du (oder der Mieterverein) feststellen. Wenn du momentan da noch nicht sicher bist, zahle binnen der 30 Tage unter Vorbehalt. Du hast, wie oben ausgeführt, noch Zeit für den Einspruch bis zum Ablauf der 12Monatsfrist nach Zustellung. Der Zeitraum nach Einsichtnahme in die Originalbelege ist irrelevant. Alles klar? Wenn nicht, frag nochmals den albatros.
Für jegliche Fristen ist die Zustellung entscheidend, nicht das Datum der Erstellung. Also teile dem Vermieter schriftlich mit (noch heute), dass du gegen die Abrechnung vom... für den Abrechnungszeitraum xyz Einspruch einlegst. Begründung: "Fehlerhafte Berechnung der Kosten. Da die Prüfung noch nicht abgeschlossen ist, kann derzeit nur für die unstrittigen Positionen A,B,C die Nachzahlung in Höhe von ... EURO erfolgen." Berechne diese, soweit deren Beträge als korrekt erkennbar sind und überweise zunächst nur deren Summe. Binnen der 12 Monate nach Zustellung müsste dann die Sache abgeschlossen sein, besser eher. Mach ihm also nach Abschluss deiner Überprüfung eine Rechnung auf, was evt. alles im Ergebnis zuviel berechnet wurde, ziehe deren Summe von der offenen Forderung ab und überweise den Rest. Falls du allein nicht klar kommst oder unsicher bist, werde Mitglied im Mieterverein. Dann bekommst nach Zahlung deines Jahresbeitrages sofort Rat und Unterstützung. Lege dort die Kopie deiner jetzigen und der davorgehenden Abrechnung sowie deines Mietvertrages vor. Da der Vermieter dir innerhalb der 30 Tage keine Möglichkeit der Einsichtnahme einräumte, könntest du dich auch darauf berufen und eine Fristverlängerung um weitere 30 Tage fordern um die Prüfung aller Belege durchführen zu können und erst danach unzulässige Forderungen herausrechnen. Ob deine Abrechnung formell korrekt ist, hast du bisher nicht erkennen lassen als da sind: Gesamtkosten der jeweilgen BK-Art, Verteilerschlüssel (jeweils), deine anteiligen Kosten (jeweils), Abrechnung der Vorauszahlungssumme des Abrechnungsjahres entsprechend deiner anteiligen Kostensumme. Fehlt eine dieser gesetzlich festgeschriebenen Angaben, wäre die Abrechnung hinfällig und gälte als nicht erfolgt.
Der Brief ist unverschämt.Ich würde Dem vermieter Einen Brief schreiben,und Ihm mitteilen,das Sie mindestens eine Woche zeit haben Die Unteragen zu Püfen,wenn Sie 14 Tage brauchen ist das auch noch Ok.So lange sind Sie auch nicht in verzug.Wenn sie dann die Abrechnung anerkännen muß der Vermieter Ihnen noch wenigsten 14 Tage Zeit geben.Dann sind Sie Erst in verzug.Verzugzinsen sind glaube ich 4% uber den diskontsatz und der ist soviel ich weis 1%.Sagen Sie, haben sie ärger mit dem Vermieter ,oder hat der nur ein unmögliches Benehmen.Dann würde ich mir eine andere Wohnung suchen.
Sie haben nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung 30 Tage Zeit, um Einspruch einzulegen.(ohne Gewähr)
Ich habe die Betriebskostenabrechnung am 20.12.2010 erhalten, obwohl auf der Abrechnung das Datum 15.12.2010 stand. Scheint mir aber in Ordnung, weil mein Vermieter 3 Terminvorschläge die innerhalb der 30 Tage liegen abgelehnt hat. Wenn ich Dich also richtig verstanden habe, soll ich auf alle Fälle unter Vorbehalt, wie immer ich das auch machen muss, zahlen und meinen Widerspruch innerhalb von 12 Monaten dann begründen. Das Geld ist dann weg und ich muss gegen meiner Vermieter klagen. :-( Ich habe mir die gescannten Belege heute nur kurz durchgesehen und hier schon bei einer Position eine Differenz von über 600€ festgestellt, und das ist erst eine Position von fünf!!!