Widerspruchsfrist bei korrigierte Nebenkostenabrechnung?
Ich habe am 01. August 2017 die Nebenkostenabrechnung 2016/2018 für eine Mietwohnung erhalten. Darin habe ich Fehler entdeckt und bei zwei Abrechnungsposition Widersprochen. Am 15. November 2017 habe eine korrigierte Nebenkostenabrechnung erhalten.
Jetzt sind mir weitere Fehler aufgefallen die aber auch schon in der ersten Nebenkostenabrechnung vom 01. August 2017 falsch waren.
Meine Frage ab wann läuft 12-monatige Widerspruchsfrist? Ab 01.08 oder ab 15.11?
2 Antworten
Grundsätzlich beträgt die Einspruchsfrist des Meters 12 Monate taggenau ab Zustellung der Abrechnung.
Das Erste was der Mieter tun sollte, ist zu prüfen, ob die Abrechnung überhaupt den formellen Anforderungen genügt. Ohne dem wäre sie unwirksam. Was heißt formell korekt: Es muss jede Betriebskostenart getrennt aufgeführt sei, mit der Angabe des Gesamtverbrauches, der Gesamtkosten, dem Umlageschlüssel, der anteiligen kosten (des Mieters) sowie die Gegenüberstellung der Gesamtkosten zu den Gesamtvorauszahlungen.
Inhaltliche Fehler wären u. a. Rechenfehler, Berechnung von Betriebskosten ohne dass diese tatsächlich entstanden sind etc.. Die Korrektur dieser inhaltlichen Fehler darf der Mieter selbst vornehmen und entsprechend seine Nachzahlung kürzen oder sein Guthaben erhöhen.
Das Ergebnis teilt er im Rahmen seines schriftlichen (per Einwurfeinschreiben!) Einspruches dem Vermieter beweissicher mit.
Nun wäre noch zu klären, ob dir die Abrechnung fristgerecht zugestellt worden ist. Welcher Abrechnungszeitraum ist vereinbart? 1.1. bis 31. 12. oder 1.7. bis 30.6.?
Möglicherweise war die Abrechnung verfristet?
Wenn fristgerecht zugestellt, hast du auch fristgerecht Einspruch eingelegt. Diesem wurde nur nicht vollinhaltlich entsprochen. Es gilt also der Einspruch wie erfolgt.
Du könntest nunmehr m. E. die noch immer vorhandenen inhaltlichen Fehler selbst korrigieren und den dem Vermieter nicht zustehenden Differenzbetrag von der Nachzahlung in Abzug bringen. Das müsstest du ihm wieder unter Bezugnahme auf den erfolgten Einspruch mitteilen.
Solltest du ein Guthaben haben, dürftest du dieses mit der Miete aufrechnen.
Die 12-monatige Widerspruchsfrist läuft ab dem Erhalt der Abrechnung, also ab 1.8.17. Das bedeutet jetzt aber nicht, dass du keine Beanstandungen mehr vorbringen darfst. Sondern das bedeutet, dass der Vermieter deine Beanstandung zurückweisen darf wegen der abgelaufenen Frist.
Zu bedenken aber auch, dass in Abrechnungen nicht nur inhaltliche und rechnerische Fehler sein können, sondern es kommt auch vor, dass eine NK Abrechnung formell unwirksam sein kann. Dann wäre es so, als hättest du nie eine Erhalten. Wenn du dir darüber nicht sicher bist, könntest du die Abrechnung überprüfen lassen.
Mir scheint, als hast du in der gestellten Frage etwas mißverstanden. Der Fragesteller sagt, er habe NACH Ablauf der 12-Monatsfrist noch einen weiteren Fehler gefunden. Es geht um einen ganz neuen Fehler, den er bei der ersten Monierung im November NOCH NICHT benannt hat, es geht also nicht um die Korrektur des beanstandeten Fehlers.
Diesen Beanstandung dieses neu bemerkten Fehlers kann der Vermieter jetzt zurückweisen.
Diesbezüglich habe ich diesen Umstand tatsächlich verkannt. Obwohl, es ließe sich streiten, ob das eine Rolle spielt, dass nicht sämtliche Fehler im Einspruch einzeln reklamiert wurden oder es reichte, die Abrechnung im Ganzen zu bemängeln bzw. bemängelt zu haben.
Ob die Abrechnung formell überhaupt korrekt war, wissen wir auch nicht. Möglicherweise, wenn nicht, hätte sich unsere Meinungsverschiedenheit somit erledigt. Es wäre deshalb wünschenswert, wenn der FS sich diesbezüglich konkret äußert.
Meines Erachtens sind die Fehler zu benennen, denn in §556 ist von "Einwendungen" die Rede und nicht von "Zurückweisung" oder ähnlichen Begriffen.
Ja, die formelle Korrektheit können wir nicht beurteilen. Daher habe ich vorsorglich in meiner Antwort darauf hingewiesen.
Genau, es geht um unbemerkte Fehler die in der Erstabrechung (01.08.2018) und in der korrigierten Abrechnung Fehlerhaft (15.11.2018) waren. Bei meinem Fristgerechten Widerspruch habe ich Diese nicht moniert.
Nach meiner Einschätzung war die Abrechnung formell korrekt somit Wirksam. Abrechnungszeitraum 01.07.2016-30.06.2017. Zustellung 01.08.2017.
Für die formelle Korrektheit kommt es nicht auf die fristgemäße Zustellung an. Hierfür sind andere Dinge entscheidend. Ohne die Abrechnung zu sehen können wir dazu nichts sagen.
Die neuen, bisher noch nicht beanstandeten Fehler kannst du wie bereits erklärt monieren, jedoch kannst du nichts dagegen tun, wenn der Vermieter diese mit der Einrede der Widerspruchsfrist zurückweist.
Der Einspruch erfolgte fristgerecht, nur hat der Vermieter die Korrektur nicht vollinhaltlich vorgenommen. Es gilt also der erfolgte Einspruch weiterhin, trotz der fehlerhaften Korrektur. Der Mieter darf deshalb (was er von Anfang an durfte) die verbliebenen Fehler selbst korrigieren
Anders sähe es aus bei einer formell unwirksamen Abrechnung und einer deshalb später erfolgten neuen Abrechnung. Hier liefe eine neue Einspruchsfrist ab Zustellung.