Warum muss ein Mieter die Grundsteuer zahlen?
Hallo Leute.
Ich habe eine Frage zum Thema Mietrecht, Nebenkostenabrechnung, und hier speziell die Grundsteuer für die Immobilie. Warum kann der Eigentümer diese an seinen Mieter weitergeben?
Ich wohne zur Miete, und meine Vermieter haben mich informiert, dass sie mir ab sofort im Rahmen der Nebenkostenabrechnung die Grundsteuer in Rechnung stellen werden. Ich war etwas überrascht, aber anscheinend ist das erlaubt. Ich wohne schon länger in dieser Wohnung, und bisher gab es diesen Posten auf meiner Abrechnung nicht. Bei früheren Mietverhältnissen auch nicht. Ich habe das zum ersten Mal gehört, und finde es überhaupt nicht logisch!
Denn von allen anderen Posten auf der NK-Abrechnung habe ich direkt oder indirekt einen Nutzen. Heizung/Warmwasser, Kabel-TV, Müllabfuhr, Treppenhausreinigung, Winterdienst, Hausmeister, alles okay. Aber von der Grundsteuer habe ich weder einen verbesserten Kündigungsschutz, noch sonst irgendeinen Nutzen.
So, und bevor mir jetzt jemand mit dem Argument kommt: "Du lebst in der Wohnung, also musst du die Steuer zahlen!" Das haben die Eigentümer auch gesagt! Auch im Freundeskreis habe ich die Frage gestellt und diese Antwort gehört. Aber: Dafür, dass ich in den Räumen wohnen darf, zahle ich doch jeden Monat Miete...
Warum muss ich dann neuerdings zusätzlich Steuern zahlen für etwas, was mir nicht gehört? Ist das wirklich so, und was hat sich der Gesetzgeber dabei gedacht?
Ich freue mich auf eure kompetenten Antworten!
11 Antworten
Stimmt, du zahlst jeden Monat Kaltmiete für die Nutzung des Räume. Diese Miete dient dem Vermieter dazu, die Räume/das Haus in Schuss zu halten oder (größere) Reparaturen, wie zum Beispiel ein neues Dach zahlen zu können. Die Miete ist also so zu sagen eine Abnutzungsgebühr.
Neben der Miete zahlst du Heiz- und Betriebskosten. Die sind dafür da, um die laufenden Kosten des Grundstücks zu decken, wie Straßenreinigung, Müllabfuhr, Schornsteinfeger oder eben auch die Grundsteuer.
Sie es mal so: Mit der Grundsteuer werden Eigentümer dafür zur Kasse gebeten, dass sie eigen Grund und Boden besitzen und diesen Nutzen können. Deine Vermieter können ihren Grundbesitz aber nicht benutzen, da sie ihn ja dir vermietet haben.
Natürlich war es ihre Entscheidung an dich zu vermieten, aber dennoch wäre es irgendwie unfair, wenn sie dafür aufkommen müssten, dass du Grund und Boden benutzen darfst. Daher kann die Grundsteuer auf die Mieter umgelegt werden.
Allerdings solltest du deinen Mietvertrag daraufhin überprüfen, ob eine Umlage der Grundsteuer vereinbart ist. Hierfür muss sie entweder explizit im Mietvertrag aufgeführt sein oder ein Verweis auf § 2 BetrKV im Mietvertrag stehen. Ist dies nicht der Fall, wäre eine Umlage nicht rechtmäßig.
Alles in Ordnung. Die Plattform ist ja dafür da Fragen zu stellen. :)
Du hast das Recht zur Belegeinsicht. Also das Recht dir die Rechnung anzusehen, die zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung benutzt wurden. Dieses Recht musst du deinen Vermietern gegenüber durchsetzen. Die werden dich höchstwahrscheinlich zwar zur Verwaltung weiterleiten, aber erstmal sind sie deine Ansprechpartner.
Der Betrag für die Gartenpflege kann sich aus drei Gründen geändert haben:
- Bisher hat ein Eigentümer die Gartenpflege übernommen. Jetzt schafft er das nicht mehr und es musste eine Firma beauftragt werden.
- Es hat schon immer eine Firma die Gartenpflege gemacht, aber jetzt wurde eine neue Firma beauftragt, die teurer ist als die vorige.
- In dem Betrag finden sich Kosten für eine Arbeit, die gar nicht hätten umgelegt werden dürfen (z.B. das Fällen eines gesunden Baumes, die komplette Neugestaltung des Gartens oder die Ausbesserung vorhandener Wege oder das Anschaffen neuer Gartengeräte)
Welche der drei Möglichkeiten bei dir zutrifft, musst du deine Vermieter fragen. Die müssen dir die Zusammensetzung des Betrages erläutern.
Ich vermute aber, dass bei dir der Hase noch ganz wo anders im Pfeffer liegt. Du schreibst oben, dass die Hausverwaltung die Abrechnung erstellt, diese an deine Vermieter schickt und die sie dir einfach nur weiterleiten.
Ich nehme stark an, dass dir deine Vermieter ihre Jahresabrechnung weiterleiten und keine Nebenkostenabrechnung zukommen lassen.
Zwischen den beiden besteht aber ein großer Unterschied, da in einer Jahresabrechnung Positionen stehen, die nicht auf Mieter umgelegt werden dürfen. Wenn dem so wäre, könnte die ganze Abrechnung hinfällig sein, da sie nicht den Ansprüchen, die an eine Nebenkostenabrechnung gestellt werden, genügen könnte.
Von daher würde ich dir folgenden Tipp geben: Entweder du machst ein Foto der Abrechnung, schwärzt alle persönlichen Daten (Name, Anschrift,...) und stellst das Foto hier ein. Dafür kannst du auch eine neue Frage eröffnen.
Oder du suchst dir in deiner Nähe professionelle Unterstützung, sprich Mietverein oder Anwalt, und lässt die Abrechnung von denen überprüfen.
Hi!
Mit dem Wort "Jahresabrechnung" habe ich mich wohl falsch ausgedrückt. Es steht ausdrücklich darüber: "Umlagefähige Kosten". Diese werden in einem Gesamtbetrag genannt (für die ganze Wohnanlage), dann ein Verteilerschlüssel (meistens Quadratmeter), daraus ergibt sich der Anteil für meine Whg. Ich sehe in der Liste keine Positionen, von denen ich weiß, dass man sie nicht umlegen kann, wie z.B. Gebühr für die Hausverwaltung, so etwas ist nicht dabei.
Dazu legen die Eigentümer mir noch die Abrechnung der Firma, die Heizung und Warmwasserzähler abliest, und jetzt neu eben noch eine Kopie von ihrem Bescheid über die Grundsteuer, das Ganze begleitet von einem persönlichen Anschreiben, wo meine Abschlagszahlungen verrechnet werden. Ich glaube nicht, dass das insgesamt anfechtbar ist...
Aber dieser erste Teil, der von der Hausverwaltung kommt, ist eben nur eine simple Aufstellung der Kostenarten, ohne Erläuterungen zu den Positionen. Das heißt, die Steigerung bei "Pflege Außenanlage" von 12 auf 150 € müsste ich einfach mal so hinnehmen, ohne Erklärung...
Aber danke für deinen Tipp! Ich rufe meine Vermieter die Tage an und sage, dass ich diesen Posten erklärt haben möchte. Mal sehen, was rauskommt.
Eins fällt mir noch ein: Im Frühjahr 2016 wurden in der Wohnanlage die Treppenhäuser komplett renoviert. Kann es sein, dass dies unter "Pflege Außenanlage" eingeordnet wird, und dürfte das überhaupt auf Mieter umgelegt werden?
Ich danke dir erneut im Voraus für deine Auskunft!
Gruß, lg472
Okay, dann scheint die Abrechnung erstmal in Ordnung zu sein. Den Fahler mit dem Weiterreichen der Abrechnung sehe ich leider allzu oft in meinem Berufsalltag. Daher habe ich da wahrscheinlich zu schnell drauf getippt.
Bezüglich der Treppenhäuser: Renovierung sind Instandhaltungen und dürfen somit nicht in der Nebenkostenabrechnung umgelegt werden. Wenn das gemacht wurde, ist es nicht rechtens.
Alles klar, und danke nochmal. Ich habe deine Antwort als die hilfreichste ausgezeichnet! :-)
Vielen Dank dafür. :)
Es ist im Gesetz, genauer gesagt in der Betriebskostenverordnung genau definiert, welche Kosten auf Mieter umgelegt werden dürfen. Die Grundsteuer ist dort ausdrücklich auch benannt. Allgemein gesagt dürfen Kosten umgelegt werden, die ständig und regelmäßig anfallen.
Wichtig dabei noch, dass die Umlage der Betribskosten im Mietvertrag vereinbart sein müssen. Schau also mal in deinen Mietvertrag. Es gibt dabei 2 Möglichkeiten. Entweder sind die Nebenkosten, die vereinbart sind, einzeln aufgeführt. Oder aber, es steht allgemein, dass alle Betriebskosten laut §2 der Betriebskostenverordnung umgelegt werden dürfen.
Dass die Grundsteuer bisher nicht in der Nebenkostenabrechnung stand war halt deiner Vorteil. Aber du kannst nicht sagen, weil es bisher nicht drauf stand, darf es jetzt auch nicht drauf stehen. Es kommt auf den Mietvertrag an.
Ärgere dich über die Grundsteuer aber nicht. Denn es gibt noch einiges mehr an Kosten, die ein Eigentümer hat, was aber nicht umgelegt werden darf.
Der Verweis auf § 2 der BK-Verordnung ist nicht mehr nötig hat der BGH im Februar 2016 geurteilt.
Richtig - Du zahlst Miete an den Vermieter, aber Du nutzt Deine Wohnung ja nicht m Nirgendwo und der Vermieter hat sein Haus nicht im Nirgendwo
Also belegt die Gemeinde ihn mit der Grundsteuer (auch: Bodenzins) und er reicht die auf die vermietete Wohnung entfallende Steuer weiter
Ob das in Deinem Fall rechtens ist, klärst Du unter Mitnahme Deines Mietvertrages mit dem örtlichen Mieterverein o.ä. - allerdings dürfte es sich dabei nur um Bagatellbeträge handeln, der Aufwand sollte im Verhältnis stehen
Bagatellbetrag, na ja... 140 Euro im Jahr. Finde ich jetzt nicht gerade wenig dafür, dass ich für dieses Geld ja gar nichts kriege.
Das ist tatsächlich viel Geld - viele Kommunen haben die Grundsteuer saftig erhöht, da sie hierbei an keine Sätze gebunden sind.
140 € zahle ich für ein ganzes Anwesen, auch wenn die Grundsteuer hier kräftig erhöht wurde
Ja, Oberbayern halt... München nicht weit, die Berge nicht weit...
Mein eigentlicher Mietpreis (Kaltmiete), bezogen auf Größe, Lage, Zustand und Ausstattung der Wohnung, ist übrigens absolut fair! Da habe ich auch viel Glück gehabt, diese Whg. zu finden. Aber die Nebenkosten reißen ein Loch in die Tasche...
Ja, ist leider keine gute Entwicklung der letzten Jahre, daß alle Nebenkosten stärker gestiegen sind als die Mieten und inzwischen die "2. Miete" sind und diese Kosten betreffen nicht nur Mieter
Der Mieter muss die Grundsteuerumlage nicht zahlen, es sei denn, dass das im Mietvertrag vereinbart wurde. Dazu muss explizit im Mietvertrag die Grundsteuer benannt werden oder ein Verweis auf § 2 BetrKV vorhanden sein. Fehlt das, ist die Umlage unwirksam.
Nach aktuell geltendem Recht ist es nicht (mehr) erforderlich, die umlegbaren BK im Mietvertrag aufzulisten und auch der Verweis auf die BK-Verordnung unnötig. Es reicht der Satz: "Der Mieter zahlt die Betriebskosten". Da hat der BGH eine Kehrtwende gemacht.
Aha! Dann lohnt sich wohl mal ein Blick in meinen Mietvertrag. Aber wie ist das dann mit allen anderen Nebenkosten? Muss ich die denn überhaupt zahlen, falls sie nicht explizit im Vertrag stehen? (Abgesehen davon: meine Vermieter sind nette Leute, ich will prinzipiell keinen Stress mit denen und habe bisher immer die NK pünktlich bezahlt, nur das mit der Immo-Steuer stößt mir sauer auf, das möchte ich gern klären...)
Laut BGH-Urteil von Februar 2016 reicht es den Begriff Betriebs- oder Nebenkosten im Vertrag zu nennen, der Verweis aus § 2 Betriebskostenverordnung ist nicht mehr nötig, dann gelten 16 der 17 Betriebskostenarten als vertraglich vereinbart.
Gut gegoogelt, aber nicht gut genug: der BGH schreibt nur vor, daß es im Mietvertrag steht oder bei den NK eindeutig bestimmbar sei, wie z.B. der Verweis auf § 2 BetrKV
Also bitte richtig lesen vor Weitergabe
es sind kosten die dem vermiter zum erhalt des wohnangebostes anfallen. so kann er sie in rechnung stellen. bei 16 pataien im haus muss allerdings gesechzehntelt werden^^
auch ein apfel im supermarkt entählt im grunde die grundsteuer der plantage und die grundsteuer des supermarktes.
bei 16 pataien im haus muss allerdings gesechzehntelt werden^^
Nein, die Grundsteuer wird nach anteiliger Wohnfläche auf die Mieter umgelegt und nicht nach WE.
Darf ich fragen, wie es kommt, dass du sagst, dass die Kosten nach Anzahl der Wohnungen umgelegt werden? Ist das denn in deiner Nebenkostenabrechnung, die du bekommen hast so der Fall??
Wenn ja, dann solltest du die Abrechnung überprüfen lassen, oder gern auch mir schicken zur Prüfung. Denn das ist normalerweise nicht gesetzeskonform, außer in deinem Vertrag ist etwas anderes vereinbart. Eventuell bezahlst du viel an Nebenkosten.
bei 16 pataien im haus muss allerdings gesechzehntelt werden^^
Nur wenn die Umlage nach Wohneinheiten vertraglich vereinbart ist. Ansonsten nach der Wohnfläche.
.... wo steht das?
Aufgrund der gesetzgeberischen Vorgaben wird verteilt nach Wohnfläche!
Hallo Sheireen1990.
Von den bisherigen Antworten finde ich deine am meisten hilfreich! Danke dafür.
Der §2 BetrKV steht ausdrücklich im Mietvertrag drin. Aber dass dieser §2 die Grundsteuer umfasst als Betriebskosten, die auf den Mieter umgelegt werden können, das haben die Eigentümer bisher selbst nicht gewusst, und deshalb stand dieser Posten eben nie in meiner Jahresabrechnung. Somit war es auch mir neu. Auf einer Eigentümerversammlung haben sie es im Austausch mit anderen Vermietern erfahren, und dann natürlich beschlossen, es auch zu tun...
Darf ich dir zu dem Thema eine weitere Frage stellen? Ich bin kein Pfennigfuchser und hatte bisher keinen Grund, ernsthaft an der Richtigkeit meiner Jahresabrechnung zu zweifeln. Habe immer nur grob drüber geschaut, wie weit der Endbetrag von dem des letzten Jahres abweicht. Die Beträge werden von einer Hausverwaltung ermittelt und nach Quadratmetern auf die Wohneinheiten verteilt, die Aufstellung wird dann von den Vermietern an mich weiter geschickt, es sieht immer alles professionell aus. Aber man hört ja, dass jede zweite NK-Abrechnung fehlerhaft sein soll, und nun hatte ich halt Grund, mal genauer hinzusehen.
Dabei fiel mir auf, dass ein anderer, bisher schon vorhandener Posten ("Pflege Außenanlagen") in der Höhe explodiert ist. Auf meine Wohnung umgerechnet, werden hierfür anteilig statt 12 Euro nun 151 Euro verlangt, ohne dass es dazu eine Erklärung gibt. Dies, sowie die erwähnte Grundsteuer, lassen meine Nebenkosten-Nachzahlung 2016 auf mehr als das doppelte gegenüber 2015 steigen!
Ich erkenne keinen offensichtlichen Grund, warum die Pflege der Außenanlagen so viel teurer geworden sein sollte, da hat sich nicht viel geändert.
Welche Rechte habe ich da als Mieter? Kann ich Auskunft verlangen, wie sich der Betrag zusammensetzt? Muss ich dafür meine Vermieter oder die Hausverwaltung fragen?
Sorry, wenn ich dich nerven sollte mit dieser neuen Frage! Aber deine Antwort auf meine erste Frage war so kompetent, da hoffe ich einfach, dass ich mit meinem 2. Anliegen bei dir auch gut aufgehoben bin. :-)
Danke im Voraus!
Liebe Grüße, lg472