Muss ich hausmeisterkosten bezahlen obwohl sie nicht im mietvertrag verankert sind

Der Hausmeister kann ja durchaus auch andere Tätigkeiten als Treppenhausreinigung und Winterdienst durchführen. Was macht er denn sonst? Wenn euch das zu hoch vorkommt, lasst euch die Abrechnungen zeigen. Unter Umständen dürfen nicht alle Arbeiten, die er ausführt, auf die Mieter umgelegt werden.

Nebenkosten müssen nicht einzeln im Mietvertrag verankert sein. Ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung genügt.

http://dejure.org/gesetze/BetrKV

Was steht denn ansonsten im Mietvertrag zu den Betriebskosten drin?

Wenn da z.B. der Bezug auf die Betriebskostenverordnung enthalten ist und nur bei der Treppenhausreinigung und dem Winterdienst ausgenommen wurde, dann kännen auch Hausmeisterkosten für Wartungsarbeiten anfallen. Umlagefähig sind aber keine Kosten, die aufgrund von Reparaturen anfallen.

Dann kann man nur die für die Abrechnung genutzte Rechnung als Kopie verlangen - und wenn die nicht ausreichend diffrenziert ist bei den Arbeiten, die erledigt wurden, dann würde ich die Zahlung dieser Position nicht vornehmen.

Zitat von : Hausmeisterkosten AMTSGERICHT KIEL Az.: 116 C 247/00 Verkündet am 10.5.2001

Aus einem Urteil zu Hausmeisterkosten:Die umgelegten Hausmeisterkosten in Höhe von anteiligen 185,05 kann die Klägerin allerdings nicht von den Beklagten verlangen. Diese Kosten sind nicht fällig, weil sie nicht prüffähig abgerechnet worden sind. Hauswartskosten sind abzugrenzen von den Kosten der Hausverwaltung, die keine umlagefähige Nebenkostenposition darstellen. Sofern eine Person aufgrund eines einheitlichen Dienstvertrages neben reinen Hauswartstätigkeiten auch sonstige Dienstleistungen für den Vermieter vorsieht, so sind die Kosten verhältnismäßig aufzuteilen und nur auf die Hauswartstätigkeiten entfallenden Kosten anzusetzen; nicht anzusetzen sind Kosten der Verwaltung und Kosten für Instandsetzung und Instandhaltung sowie Kosten für Schönheitsrenovierungen; wenn eine Aufteilung deshalb erforderlich ist, gehört eine nachvollziehbare Darstellung der Aufteilung zu einer ordnungsgemäßen Abrechnung; ein unerläuterter prozentualer Abzug genügt dagegen nicht; zwar ist dem Vermieter nicht vorzuschreiben, einen Stundenrapport durch seine Hausmeister schreiben zu lassen; das ändert aber nichts daran, daß er die Darlegungs- und Beweislast für die Hauswartsanteile an der Tätigkeit seiner Hausmeister hat; der Anteil der hauswartstypischen Tätigkeiten muß daher betragsmäßig schlüssig dargelegt und ggfls. bewiesen werden; Zweifel an der Berechtigung bestimmter Stunden gehen zu Lasten des Vermieters; fehlt es an einer schlüssigen Darlegung, ist eine Nachforderung nicht fällig (vgl. dazu auch LG Kiel in WM 1996, S. 628; AG Kiel, Urteil vom 16. 1. 2001 in - 114 C 198/00 - in einem Parallelverfahren mit weiteren Nachweisen), insofern ist die im Urteil des AG Kiel vom 25. 1. 2001 zitierte frühere Rechtsprechung des LG Kiel - 1 S 328/91 - nicht mehr aktuell. Bzgl. Lohnkosten hat die Klägerin 10 % Instandhaltungsarbeiten abgezogen, hinsichtlich tIN"" 40 % für allgemeine Verwaltung und nochmals 10 % für Instandhaltungsarbeiten, fürs 20 % für allgemeine Verwaltung und dann noch mal 10 % für Instandhaltungsarbeiten. Diese Anteile sind nicht dadurch erläutert, daß die Klägerin sich auf ihr eigene jahrelange Erfahrung beruft. Daraus ergeben sich keine Arbeitsanteile konkreter Personen in konkreten Jahren. Es fehlen jegliche Anknüpfungstatsachen, die auch nur eine Schätzung ermöglichen (vgl. auch AG Kiel im Parallelverfahren - 114 C 198/00 -).

Voraussetzung ist immer, dass der Mietvertrag eine ausdrückliche Regelung enthält, wonach Nebenkosten zusätzlich zur Miete berechnet werden dürfen. Umstritten ist aber, wie eine derartige Vertragsklausel aussehen muss. Nach einem Rechtsentscheid des OLG Hamm RE WM 97, 542 soll es ausreichen, wenn im Vertrag steht : Neben der Miete sind.....die Kosten für Betriebskosten gem. der II Berechnungsverordnung zu zahlen. Hinter der Berechnungsverordnung verbergen sich alle rechtlich zulässigen Betriebskostenarten. Ähnlich urteilte das OLG Frankfurt/M RE WM 2000, 411 Einige Gerichte verweisen darauf, das auch bei dem Recht der Betriebskosten der Grundsatz gelten müsse, wonach Vertragsklauseln, die lediglich auf einen Paragraphen Bezug nehmen, ohne ihn zu erläutern, unwirksam sind. OLG Schleswig RE WM 96, 85 Der Mieter muss vor Unterschrift unter den Mietvertrag ganz genau darauf achten, welche Klausel zu Betriebskosten sie unterschreiben.

Die Betriebskosten der Wohnung muss der Mieter nur dann bezahlen, wenn und so- weit sie vertraglich in wirksamer Weise umgelegt worden sind. Bei den im Betriebskostenkatalog (§ 2 Betriebskostenverordnung) ausdrücklich genannten Betriebskosten (Ziff. 1 - 16, z. B. Grundsteuer, Wasser, Entwässerung, Gebäudereinigung, Kaminkehrer, Versicherungen etc.) ist eine Verweisung auf diesen gesetzlich definierten Betriebskostenkatalog ausreichend. Dagegen müssen die "sonstigen Betriebskosten" (Ziff. 17 des Betriebskostenkatalogs) namentlich bezeichnet werden. Dies gilt nach den neuen Urteilen des BGH auch für die Kosten einer Dachrinnenreinigung, da diese weder zu den Kosten der Entwässerung noch zu den Kosten der Gebäudereinigung zählen und daher unter die "sonstigen Betriebskosten" fallen. Voraussetzung für eine wirksame Umlage ist daher, dass die Kosten der Dachrinnenreinigung im Mietvertrag ausdrücklich genannt sind und eine Dachrinnenreinigung aufgrund des vorhandenen Baumbestandes auch in regelmäßigen Abständen durchgeführt werden muss, da anderenfalls eine Verstopfung durch Laub zu erwarten wäre. In diesem Zusammenhang weist der BGH allerdings auch darauf hin, dass die Umlage einzelner sonstiger Betriebskosten auch durch stillschweigende Vereinbarung aufgrund jahrelanger Zahlung erfolgt sein kann. Nicht umlagefähig sind die Kosten einer einmaligen Maßnahme aus besonderem Anlass, z. B. zur Beseitigung einer bereits eingetretenen Verstopfung oder zum Zwecke der Anbringung eines neuen Anstrichs, da es sich insoweit um eine Instandhaltungsmaßnahme handelt (BGH, Urteile v. 07.04.2004, VIII ZR 146/03, WuM 2004, 292 und VIII ZR 167/03, WuM 2004, 290).

Die Frage ist, ob hier die Hausmeisterkosten die Treppenhausreinigung und Winterdienst beinhalten. Wenn dem so sein sollte, müssten zumindest die sonstigen Leistungen des Hausmeisters rausgerechnet werden...