Vermieter will Mieterhöhung aufgrund nicht vorhandener Wohnfläche
Unser Vermieter will eine Mieterhöhung durchsetzen, um einen Quadratmeterpreis von etwa 9 Euro zu erhalten. Die Frist, in der er keine Mieterhöhungen vornehmen darf, ist verstrichen und die Erhöhung liegt knapp unterhalb der maximal erlaubten prozentualen Erhöhung. Allerdings behauptet er, dass unsere Wohnung 11 qm mehr Fläche hat, als wir damals von den Vormietern gesagt bekamen und auch selbst mehrmals ausgemessen haben. Ein Grundriss für das Haus existiert nicht mehr, jedoch ein altes Gutachten, in das wir angeblich demnächst Einsicht nehmen dürfen. Unabhängig von dessen Inhalt sind wir uns aber sicher, dass wir tatsächlich nur die 11 qm kleinere Wohnfläche haben. Wir haben ausgiebig recherchiert und haargenau gemessen. Im Mietvertrag sind unglücklicherweise keine Angaben über die Wohnfläche gemacht. Was nun?
7 Antworten
Die entscheidente Frage ist was im Mietvertrag an der Wohnungsfläche zugesichert wurde. Der Vermieter begehrt hier eine Mieterhöhung auf Grund größerer Wohnfläche. Das muss er nicht Sie nachweisen welches auch hier keinesfalls von Belang wäre. Was in einem Gutachten steht ist zunächst nicht von Belang. Die Wohnung so mutmaße jetzt hier wurde ohne explizite Flächenangabe zu einem festen Mietpreis vermietet. Ein Mieterhöhungsbegehren kann der Vermieter dann nur auf Grundlage des bisherigen Mietpreises unter der gesetzlichen Vorgaben erreichen. Warten Sie die Begründung in seinem Mieterhöhungsverlangen ab und stellen es hier zur Diskusion wieder ein.
Wenn keine Wohnfläche im Mietvertrag steht, kann der Vermieter auch nicht den Preis pro Quadratmeter erhöhen....
Mieterhöhung erfolgt auf die Kaltmiete. Die Wohnfläche ist dabei zweitrangig.
Wenn nach Vergleichsmiete erhöht werden soll, ist aus m. Sicht doch wohl eine Größenangabe erforderlich.
In welcher Form hat die Erklärung der Mieterhöhung denn überhaupt zu erfolgen? In Form eines neuen Mietvertrages? Zudem muss ohnehin schriftlich ein Grund für die Erhöhung genannt werden, oder? Wir haben von ihm einen neuen Mietvertrag (wobei das nicht wirklich ein Mietvertrag ist, es handelt um exakt eine DIN A4 Seite) mit dem neuen Preis bekommen. Genau gesagt zwei Mietverträge, denn zuvor hatten wir zu zweit einen gemeinsamen Vertrag für die Wohnung, nun will er zwei gesonderte Verträge.
Nix da. Er muss ein schriftliches Mieterhöhungsschreiben aufsetzen! Einfach so einen neuen Mietvertrag vorlegen geht gar nicht, das ist ein grober Formfehler!
Den neuen Mietvertrag auf keinen Fall unterschreiben. Dann wäre dieser Mietvertrag und nicht mehr der alte wirksam. Der Vermieter muß die Mieterhöhung in einem Schreiben begründen.
In welcher Form hat die Erklärung der Mieterhöhung denn überhaupt zu erfolgen?
In Form eines Mieterhöhungsschreibens.
https://www.das.de/de/rechtsportal/mietrecht/mieterhoehung/mieterhoehungsschreiben.aspx
Ein neuer Vertrag ist dazu nicht nötig und sollte, falls einer vorgelegt wird, auch nicht unterschrieben werden.
Und wenn er den neuen Vertrag damit begründet, dass er - so wie im gesamten Haus - nicht weiterhin gemeinsame Verträge, sondern Einzelverträge pro Person will?
Und wenn er den neuen Vertrag damit begründet, dass er - so wie im gesamten Haus - nicht weiterhin gemeinsame Verträge, sondern Einzelverträge pro Person will?
Er kann so viel begründen wie er will, einen neuen Vertrag müßt und solltet Ihr nicht unterschreiben PUNKT!
Er hat des Öfteren gemeint, wir können das unterschreiben und ansonsten haben wir ja auch noch lange genug Zeit, uns eine neue Wohnung zu suchen. Das klingt nach einer ziemlich leeren Drohung, dennoch wüsste ich gerne, ob er uns rausschmeißen kann, wenn wir nichts unterschrieben?
So geht's überhaupt nicht. Diese "sogenannte" ME ist aus formalen Gründen unwirksam.
Entscheidend für die Mieterhöhung gem. § 558 BGB ist die ortsübliche Vergleichsmiete und/oder der Mietspiegel der Stadt oder Gemeinde. Nach diesem darf der Vermieter innerhalb von 3 Jahren die Miete um insgesamt 20% bzw. in Städten mit Mietbreme um insgesamt 15% erhöhen. Die Frage ist nicht nur, ob die Erhöhung knapp unter der max. prozentualen Erhöhung liegt, sondern auch ob sich der Vermieter dahingehend auf den Mietspiegel bezogen hat oder Euch drei Vergleichsmieten genannt hat?
Bezüglich einer zu kleinen Wohnfläche ist die Auskunft der Vormieter nicht entscheidend, sondern ob mietvertraglich eine Wohnfläche genannt wurde. Zu dieser Angabe ist der Vermieter aber nicht gesetzlich verpflichtet. Dann käme aber eine Mietminderung in Betracht. Eine Toleranzabweichung von max. 10% hat der Mieter dann hinzunehmen.
Also muss er in jedem Fall im neuen Mietvertrag (oder Erklärung der Mieterhöhung?) eine Begründung, nämlich die Anpassung an den Mietspiegel unter Vorlage einer Mietspiegel-Angabe oder drei Vergleichsmieten, nennen, richtig?
Im Mietvertrag sind, wie gesagt, keine Angaben gemacht, leider. Wie stellen wir nun die tatsächliche Fläche verbindlich fest?
Auf keinen Fall den neuen Mietvertrag unterschreiben - das ist nicht notwendig. Dann wäre nämlich der neue Mietvertrag wirksam und nicht mehr der alte.
Der Vermieter muß in einem Mieterhöhungsschreiben die Mieterhöhung begründen und in diesem die drei Vergleichsmieten nennen oder auf den Mietspiegel bezugnehmen.
Die tatsächliche Fläche könnte durch einen Gutachter verbindlich festgestellt werden. Aber würdet ihr Euch da wirklich besser stellen? Eigentlich liegt das nur im Interesse des Vermieters.
Und noch ein Tipp: Ihr dürft zwar das Gutachten nur anschauen und nicht kopieren, aber ihr dürft es fotografieren.
Danke! Wir werden ihm den Formfehler erklären, worauf er aber dann vermutlich tatsächlich ein solches Schreiben verfassen wird. Angenommen, seine Angaben darin (Vergleichsmieten etc.) sind gerechtfertigt dann stehen wir ja wieder erneut vor dem Problem der falschen Wohnfläche und haben das Problem erstmal nur aufgeschoben.
Ihr dürft zwar das Gutachten nur anschauen und nicht kopieren, aber ihr dürft es fotografieren.
Gibt es dazu irgendeine Rechtsgrundlage o.ä.? Denn vermutlich wird er uns das sonst nicht glauben und wieder davon spazieren, ohne dass wir etwas in der Hand haben.
Du könntest damit argumentieren, daß er bei der Begründung der Mieterhöhung wohl auf dieses Gutachten bezüglich der qm-Angabe Bezug nehmen muß, da mietvertraglich keine Angabe gemacht wurden. Zum Nachweis nimmst Du ihm jetzt die Arbeit ab, daß er dann eine Kopie des Gutachtens beilegen muß. -:)
Evtl. ist auch das Urteil bezüglich des Fotografierens der Belege für die Nebenkosten bei der Argumentation hilfreich.
http://www.haus-und-grund-muenchen.de/mainw/presse/Belege_fotografieren.html
Eine Mieterhöhung führt nicht zu neuem Mietvertrag. Sollte der V. das versuchen, unbedingt nicht unterschreiben und das Anliegen zurückweisen.
Also muss er in jedem Fall im neuen Mietvertrag (oder Erklärung der Mieterhöhung?)
Um Himmels Willen keinen neuen Mietvertrag unterschreiben.
Die Miete, besser gesagt Kaltmiete, kann der VM auch ohne Wohnflächenangebe erhöhen.
Binnen 3 Jahre um 20 bzw. 15 %, sofern es der Mietspiegel bzw. die örtlichen Vergleichsmieten noch zulassen.
Welche Fläche nun tatsächlich richtig ist, kann wohl aus der Ferne niemand beurteilen.
Welche Aussagekraft ein altes Gutachten hat, kann ebenfalls nicht aus der Ferne gesagt werden. Sofern dieses mit einem detaillierten Aufmaß versehen ist, wäre es jedoch durchaus brauchbar.
Wenn ihr euch sicher seid, könnt ihr dem Vermieter auch vorschlagen, er könne ein detailliertes Aufmaß erstellen lassen.
Letztlich liegt die Beweispflicht hier beim Vermieter. Wenn er der Meinung ist, eure Wohnung sei grösser, als die bisher berechnete Fläche, dann muss er das erst mal nachweisen. Wie er jedoch diesen Beweis führt, ist ihm überlassen.
Das nicht, jedoch wird im Mietspiegel immer von einer Quadratmetermiete ausgegangen. Folglich liegt die Miete, die der Vermieter fordern kann, höher, wenn die Wohnung mehr Quadratmeter hat.