Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen
Hallo,
wenn bei einer (rechtmäßigen und gerechtfertigten) Mieterhöhung der Mieter nicht zustimmt, darf dann der Vermieter auch drei (identische) Wohnungen aus seinem eigenen Bestand nennen, die an Familienangehörige vermietet sind?
.
z.B. alle Wohnungen im Haus: alte Miete 6,- EUR/qm neue Miete 7,- EUR/qm
Zustimmung der Familienangehörigen von 6 auf 7 EUR erfolgt schriftlich.
Jedoch erhalten Familienangehörige Rabatt von z.B. 0,50 EUR/qm.
Frage: können die drei Wohnungen, die von Fam.-Angeh. bewohnt werden nach der Zustimmung zur Basismietpreis von 7,- EUR/qm als Vergleichswohnungen herangezogen werden, obwohl sie nachher rabattiert werden?
Distel
6 Antworten
Eine Mieterhöhung muss immer begründet werden, entweder nach Mietspiegel oder Vergleichsmiete oder Gutachten. Auch bei Modernisierung. Für letztere gelten spezielle Maßstäbe und stehen hier auch nicht in Rede. Wenn nun ein Mieterhöhungsverlangen (korrekt nach Inhalt und Form)zugestellt wurde, hat der Mieter, da diese Mieterhöhung zustimmungspflichtig ist, eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des übernächsten Monats, ob er zustimmt oder Widerspruch einlegt oder kündigt. Zahlt er die höhere Miete, gilt das als Zustimmung, nicht aber bei Lastschrifteinzug. Zahlt er die alte Miete weiter, ist das keine Zusimmung. Nach Ablauf der Überlegungsfrist kann der Vermieter innerhalb von 3 Monaten auf Zustimmung klagen. Wenn der Vermieter sich auf drei Vergleichswohnungen beruft, müssen diese in Ausstattung, Lage und Miethöhe gleich sein, wie die Wohnung des Mieters, von welchem die höhere Miete künftig gefordert wird. Dabei muss mit Name und Adresse gearbeitet werden, evtl. auch Telefonnummer, sodass der Mieter sich persönlich davon überzeugen kann, ob die Angaben stimmen. Ob die Mieter dieser Vergleichswohnungen mit dem Vermieter verwandt sind, spielt hier keine Rolle. Einen "Rabatt" sieht das Mietrecht nicht vor. Der verwandte Mieter hat dann de facto eine niedrigere Miete, warum auch immer. Nach meinem Rechtsverständnis kann dann auch nur diese konkrete Miethöhe zum Vergleich herangezogen werden.
Hallo Albatros,
Danke für die ausführliche und fachkundige Antwort.
Dann geht's nicht, denn mit Rabatt liegt die Miete niedriger und taugt so in diesem Fall als Vergleichsmiete nicht.
Gruß Distel
Das geht, obwohl es - sagen wir mal - sehr ungeschickt von dem Vermieter ist, Wohnungen zu benennen, in denen Familienangehörige wohnen.
Gibt es noch andere Mieter in dem Haus, die nicht zur Familie gehören und die du befragen kannst, was sie pro qm zahlen?
Du kannst aber auch mal bei Immoscout schauen, was bei dir in der Nähe verlangt wird
http://www.immobilienscout24.de/de/finden/wohnen/wohnung_miete/index.jsp
Auf der rechten Seite kannst du deine Straße eingeben und dann erhältst du die Angebote nach Entfernung aufsteigend. Den Preis pro qm musst du selbst ausrechnen.
Auf jeden Fall scheint sich der Vermieter sachkundig gemacht zu haben und will sich an die Spielregeln halten-
der Rabatt an Familienangehörige ist zulässig und bewegt sich im Rahmen.
Rabatte bis zu 50 % werden anerkannt.
Hallo Raimund,
vielen Dank für deine ausfühliche Antwort.
Das mit dem Immobilienscout24 ist eine gute Idee.
In dem Haus hat es 3- und 1-ZW, es geht bei der Nichtzustimmung einiger Mieter um 3-ZW.
Erhöht wurden alle Wohnungen nach Mietspiegel 2009.
Es gibt zwar noch andere (Einzimmer-)Wohnungen im Haus, die nicht von Verwandten bewohnt werden, aber das sind 1-ZW. Und die 1-ZW sind ja viel höher im qm-Preis, deshalb weiß ich nicht, ob ich diese 1-ZW als Vergleichswohnungen heranziehen kann, da sie z.B. nur 1/3 der Wohnfläche haben.
Andere 3-ZW gibt es nicht (im Haus).
Distel
Wenn die Mieterhöhung rechtmäßig und gerechtfertigt ist hat der Vermieter schon die gerichtliche Feststellung der Mieterhöhung. Warum solte er dann noch Vergleichswohnungen suchen? Macht keinen Sinn ansonsten kann er als Vergleichswohnung nehmen was er möchte.
normalerweise bezieht sich die vergleichsmiete auf einen stadtteil, oder dorf, aber nie auf einzelne häuser oder häusergruppen. fragt bei euch im rathaus nach.
ich kann dir hier nur noch folgenden tipp geben, wende dich bitte an einen mieterverein oder ähnlich, weil in den letzten 8 jahren sind vom bgh sehr viele urteile gefällt worden zum §2 oder 3 mhg. die kennen die genauen richtersprüche. mfg andereaas
Gibt es bei euch keinen Mietspiegel und / oder vergleichbare Wohnungen in der Nachbarschaft.
> Gibt es bei euch keinen Mietspiegel
Doch, nach dem MS wurde die ME erstellt.
und wo ist dann das Problem
Das Problem ist die Nichtzustimmung der Mieter, und da böte es sich an, zusätzlich noch Vergleichswohnungen zu nennen, die eben dieser höheren Miete schon zugestimmt haben und sie zahlen, bevor die Sache bei Gericht landet.
na, hier steht aber nix davon drin, dass das sich nicht auf ein einzelnes Haus beziehen darf:
.
§ 2 MHG - Begründung unter Bezugnahme auf drei Vergleichswohnungen
.
Der Vermieter kann das Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG unter Verweis auf die Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen begründen, wovon er drei bennen muss.
.
Folgende Grundsätze sind dabei zu beachten:
.
1. Die Vergleichswohnungen müssen so genau bezeichnet sein, dass der Mieter sie finden kann,
2. Der Vermieter darf auch drei Wohnungen aus seinem eigenen Bestand nennen,
3. Die Wohnungen müssen von vergleichbarer Art sein wie die Wohnung, für die die Mieterhöhung geltend gemacht wird