Kann man sich in einem Gemeinschaftsgarten ein eigenes Stück abteilen?

Aufgrund Ihrer Schilderungen ist der Zaun schon vor Jahren um einen Teil des gemeinschaftlichen Gartens der WEG gebaut worden. Ihre Frage „ob Sie das darf“ – nehme ich an – bezieht sich nun auf die alleinige Nutzung. Letzteres ist aus meiner Sicht nicht der Fall. Denn enthält die Gemeinschaftsordnung oder die Teilungserklärung keine Regelung über die Einräumung von Sondernutzungsrechten, kann sich kein Wohnungseigentümer darauf berufen. Ein Anspruch auf ein Sondernutzungsrecht besteht nur, wenn es dem Wohnungseigentum wirksam zugeordnet wurde. Wenn das nicht so ist, handelt es sich bei der Gartenfläche (soweit diese Teil-Grundstücksfläche wirklich in das Eigentum der WEG fällt) um Gemeinschaftseigentum.

Zum Praktischen: Soweit durch den vor Aufteilung installierten Zaun die Nutzung eines Gartenteils nur vom aufteilenden Eigentümer möglich ist, da ein Zutritt nur durch dessen Sondereigentum möglich ist, benachteiligt dies die übrigen Wohnungseigentümer. Allerdings ist der Zaun auch gemeinschaftliches Eigentum. Das Entfernen könnte eine bauliche Veränderung darstellen. In jedem Fall ist ein Beschluss dazu erforderlich, auch eine zulässige Regelung zur Kostentragung etc. Es stellt sich möglicherweise praktisch (moralisch) die Frage, ob nicht jedem neuen Eigentümer klar war, dass dieser Bereich nach wie vor von der aufteilenden Eigentümerin alleine genutzt werden soll und ob dies im Sinne des „Hausfriedens“ nun juristisch und praktisch wirklich geändert werden soll. Es ist auch die Frage, ob es den übrigen Eigentümern wirklich Vorteile einbringt oder ob es hier nur um den „Drachen“ geht.

Weitere Anmerkungen:

Gem. § 1 V WEG sind das Grundstück und die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen, gemeinschaftliches Eigentum. Die Gartenfläche gehört gem. Fragestellung zur WEG und ist damit gemeinschaftliches Eigentum.

Gem. § 13 II WEG steht jedem Wohnungseigentümer (WE) ein Mitgebrauchsrecht am gemeinschaftlichen Eigentum zu. Diese Vorschrift ist nicht zwingend, also abdingbar (BayObLG 2 Z 10/81+2 Z 36/90). Aufgrund der Berechtigung der WE den Gebrauch des Gemeinschaftseigentums (GE) durch Vereinbarung zu regeln (§ 15 I i. V. m. § 10 II S 2 WEG) können diese einzelnen WE ein alleiniges Nutzungsrecht an Flächen etc. des GE einräumen, das sog. Sondernutzungsrecht.

§ 10 II S. 3 WEG: Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.

Ob sich aus § 242 BGB ein Anspruch, auf nachträgliche Änderung der Vereinbarung (soweit hier tatsächlich eine Regelungslücke besteht) herleiten läßt, kann ich nicht beurteilen. Es könnte evtl. in einem besonderen Ausnahmefall aus Treu und Glauben ein Anspruch auf Änderung der sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft bestehen. Ob ein besonderer Vertrauenstatbestand vorliegt, auf den der aufteilende Eigentümer sein Begehren stützen könnte, liegt kann aufgrund der Fallangaben nicht ermittelt werden.

Offen bleibt in Ihrer Fragestellung und Bedarf aus meiner Sicht der Prüfung: - Beinhaltet die Teilungserklärung einen Änderungsvorbehalt des Veräußerers?, - Was beinhaltet der Aufteilungsplan zum Thema Gartenfläche? – Vor allem: Ist das Sondernutzungsrecht möglicherweise in der Vereinbarung berücksichtigt (Würde eine Vereinbarung bestehen, die nicht ins Grundbuch eingetragen wurde, würde diese unter den Beteiligten WE als schuldrechtliche Vereinbarung wirken, also nicht – ohne Weiteres - gegenüber einem neuen WE.) oder im Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums der aufteilenden Eigentümerin berücksichtigt? – Sieht die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung einen wirksamen Änderungsvorbehalt des Veräußerers hinsichtlich der Gartenfläche vor? – Gab es kaufvertragliche und mithin schuldrechtliche Zusagen zum Thema Gartenfläche?

• Alle Angaben ohne Gewähr -

Wenn das Teilstück des Gartens vor dem Verkauf der Wohnungen bereits umzäunt war, hat sie dieses Stück vermutlich nicht mit als Gemeinschaftsgarten übergeben, dann kann es ihr niemand nachträglich verbieten, anders wäre es, wenn es nach dem Verkauf abgetrennt wurde. Die Größe des Gemeinschaftsgartens muß doch im Vertrag irgendwo mit festgelegt sein, woraus zu ersehen ist, ob das Stück dazu gehört oder nicht.

Wenn sie jetzt nicht mehr die Eigentümerin ist, darf sie es nicht wenn es nicht abgesprochen wurde.

Außer sie hat den Teil gekauft, was ich nicht glaube.

Sprecht mal alle miteinander und dann kann man das bestimmt klären,einfach so den Garten zu unterteilen funktioniert natürlich nicht.

gewohnheitsrecht gibt es zwar, aber nur, wenn man nicht wusste, das das illegal war. Ich denke, das ist nicht gesetzlich..