Ansprüche durch Verzögerung beim Hauskauf?
Hallo,
wir haben Ende des Jahres den Kaufvertrag für unser Haus notariell beurkunden können. Da die Verkäufer in Erbengemeinschaft auftreten mussten und eines der Mitglieder aufgrund von Krankheit nicht mehr dazu fähig, hatte sich das Verfahren durch das Einschalten des Amtsgerichts und einer bestellten Rechtspflegerin bereits verzögert. Letztendlich war Mitte Februar alles so weit, dass die Vormerkung im Grundbuch beantragt werden konnte, wir haben die entsprechende Rechnung (passend) zu Ostern bekommen. Danach wurde uns mitgeteilt (Zwei Wochen später), dass noch ein altes Vorkaufsrecht aus dem Grundbuch gelöscht werden muss, der entsprechende Rechteinhaber habe wohl den alten Vetrag noch einmal angefordert und müsse nur noch bestätigen, man warte jeden Tag auf eine Antwort (Es handelt sich hier um ein Unternehmen). Das war vor einem Monat. Laut Notar ist bisher keine Rückmeldung eingegangen. Wir als Käufer sind natürlich mittlerweile recht angesäuert, da wir nicht nur in das Haus kommen und endlich anfangen können, sondern auch schon Bereitstellungszinsen anfallen, da mittlerweile natürlich auch entsprechende Bereitstellungszinsen an.
Daher meine Frage: Können wir als Käufer gegenüber den Beteiligten Parteien rechtliche Ansprüche geltend machen?
Schliesslich ist die Verzögerung von unserer Seite vollkommen unverschuldet. Man hat leider das Gefühl, dass es die Beteiligten nicht so ganz ernst nehmen, vieles ist auch auf dem Mist der Verkäufer gewachsen, die schon am Anfang versäumt haben, die nötigen Anträge zu stellen. Auf der anderen Seite müssen sie weiterhin Nebenkosten und Grundsteuern zahlen, was auch nicht gerade einfach ist. Dennoch hat uns auch der Notar für Anfang des Jahres zugesichert, dass dann alles erledigt sei, was aber nicht passiert ist. Ich habe bereits der Anwaltsgehilfin klar gemacht, dass die Situation untragbar ist, woraufhin ihre einzige Lösung war, dass ich ja mal bei dem Inhaber des Vorkaufsrechts anrufen könnte. Das ist zwar nicht meine Aufgabe, wahrscheinlich habe ich auch nicht das Recht dazu, in dieser Form aufzutreten. Die hilflose Aussage dahinter versteht man aber ganz gut.
Vielleicht gibt es ja jemanden mit ähnlicher Problematik, der mir Rat zu einem Ausweg geben kann. Dummerweise kann man den Fall nicht mit einem Verschulden eines Bauträgers beim Hausbau vergleichen.
Gruß, JS
3 Antworten
In der Kaufvertragsurkunde sollte klar geregelt sein, dass der Kaufpreis erst gezahlt wird, wenn alle Löschungsunterlagen, Genehmigungen und die Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist.
Die Tatsache, dass es sich um eine Erbengemeinschaft handelt, ist schon Mal eine Problemhürde. Man kann nie sicher sein, ob alle zustimmen werden, es seidenn, der betreffende Erbe hat bereits eine notariell beglaubigte Vollmacht an einen anderen Erben o.ä. abgegeben.
Das nächste Problem - und das ist es einfach zu oft - ist das Vorkaufsrecht. Ein Vorkaufsberechtigter hat (wenn die gesetzlichen Bestimmungen gelten) 2 Monate Zeit zum Überlegen, ob er sein Recht ausüben möchte.
Was soll der Notar sonst machen, außer die Beteiligten schriftlich zu X und Y auffordern? Der Notar ist nur Vermittler und nicht Vertreter irgend einer Vertragsseite. Wenn er nicht weiterkommt, dann muss notfalls geklagt werden, damit eine Löschung o.Ä. abgegeben wird. Der Notar konnte im Übrigen auch erst dann den Vorkaufsberechtigten informieren, sobald ein rechtswirksamer Kaufvertrag besteht, also erst als auch die Zustimmung des letzten Erben vorliegt. Vorher konnte da einfach noch nichts gemacht werden.
Auf die Erbengemeinschaft kann die Schuld auch nicht unbedingt abgewälzt werden...ein Laie denkt doch nicht daran, dass ein Vorkaufsrecht vor dem Kaufvertrag mit euch rausgelöscht wird. Der Vorkaufsberechtigte wird sich u.U. auch veralbert vorkommen, wenn er sein Recht aus heiterem Himmel einfach so löschen soll.
Unter den Gesichtspunkten war es von euch (vielleicht einfach wegen Unbedarftheit oder mangelnder Aufklärung) zu Voreilig, in die Endphase der Kreditaufnahme einzusteigen. Vor dem Kaufvertrag sollte es die Zusage der Bank geben, keine Frage. Aber der Zeitpunkt zur Auszahlung in Hinblick auf die Bereitstellungszinsen sollte ausreichend Puffer haben.
Ich sehe daher eher schlechte Chancen, dass du dir irgendwelche Ansprüche geltend machen kannst. Die Abwicklung eines Grundstückskaufvertrags kann nunmal sehr umfangreich sein und - wider erwarten - länger als vermutet dauern, wie es bei dir leider der Fall ist.
Der Vertrag wurde im Dezember notariell beurkundet, als alle familären Hürden beseitigt waren. Da muss man nun mal die Finanzierung abgeschlossen haben und die Uhr tickt. Mittlerweile ist eben genug Zeit vergangen, dass die Bereitstellungszinsen greifen.
Bei diesem Vorkaufsrecht handelt es sich um eine Klausel zwischen den Ersteigentümern und Erbauern. Diese wurde hinzugefügt, damit die Eigentümer, welche die Häuser zu einem vergünstigten Preis kaufen konnten, diese wiederum nicht mit Gewinn weiterverkaufen konnten.
Diese Klausel soll aber laut Notar in dieser Form nicht mehr greifen. Daher gelte auch keine Frist von zwei Monaten und der Eintrag müsse nur formal aus dem Grundbuch gelöscht werden.
Unter dem Gesichtspunkt, dass im Vertrag Anfang Februar als Termin für die Kaufpreiszahlung angepeilt war, muss ich doch sehr stark davon ausgehen, dass vom Notar beabsichtigt war, diese Formalitäten von Dezember bis dahin zu erledigen.
Jetzt sieht es so aus, als hätten gerade solche Aktivitäten geruht, weil andere noch nicht abgeschlossen waren, obwohl es keine direkte Abhängigkeit gab.
Das Vorkaufsrecht hätte so oder so gelöscht werden sollen, egal ob der Vertrag vom Gericht hätte genehmigt werden müssen oder nicht, da die Vorgänge nichts miteinander zu tun haben.
"Schliesslich ist die Verzögerung von unserer Seite vollkommen unverschuldet"
Das sehe ich ganz anders. Vor dem Kauf holt man sich doch einen entsprechenden Grundbuchauszug, um zu sehen, wie die Verhältnisse rund um das Haus/Grundstück sind. Eben um genau so etwas zu verhindern.
Informationen sind nicht nur Bring- sondern auch Holschulden
Natürlich wissen wir um den Stand des Grundbuches. Wir können aber auch nur Verkäufer/Notar dazu anhalten, ihre Pflichten auch entsprechend zu erfüllen.
Aus unserer Sicht hätte man dies eben schon nach der Beurkundung anfängen können und nicht erst jetzt. Es war vorne herein klar, dass diese Einträge gelöscht werden sollen und die Löschung ist auch nicht vom Urteil des Amtgerichts abhängig.
dieses Thema wird regelmäßig in den üblichen "Bau-Foren" diskutiert. Und wurde auch gerichtlich unterschiedlich entschieden. Hier mal ein Artikel, auch mit Verweis auf Urteile: