Trennung zwischen privater Immobilienverwaltung und Kleinunternehmen?
Hallo zusammen,
privat habe ich eine paar Immobilien, die ich vermiete. Nun überlege ich ein Kleinunternehmen anzumelden, um z.B. im Internet nebenbei etwas Geld dazu zu verdienen (Affiliate Marketing etc). Frage: infiziere ich meine Immobilien durch die Nebentätigkeit im Internet gewerblich? Oder ist es durch die Identität als ein Kleinunternehmen sauber von den Immobilien getrennt?
Vielen Dank im Voraus für eure Rückmeldung!
3 Antworten
Von der unsauberen Verwendung der Begriffe abgesehen muss man unterscheiden:
- Umsatzsteuer - hier bist du nur einmal Unternehmer. Die Umsätze aller deiner Tätigkeiten, ob nun Vermietung von Immobilien, Dreh von Pornofilmen oder Verkauf von Backwaren, werden alle zusammengezählt.
- Einkommensteuer - hier erfolgt selbstverständliche eine klare Trennung. Die Vermietung ist vermögensverwaltend, die Zinsen auch - und deine Marketingaktivitäten sind gewerblich.
Was hat das zur Folge? Selbst wenn du umsatzsteuerfrei vermietest, so sind es doch Umsätze, die in die Umsatzsteuererklärung gehören. Zinsen gehören an sich auch hinein, aber das hab ich selber noch nie gemacht.
Und bei der Einkommensteuer wäre es ja sehr seltsam, wenn plötzlich Mieteinkünfte, Zinsen und Arbeitslohn gewerblich würden, nur weil man jetzt auch noch gewerblich Koks im Görli verkauft.
Hallo EnnoDerDritte,
vielen Dank für deine Antwort.
Ich war bis jetzt der Meinung, dass die Verwaltung der Immobilien, solange man es privat macht, vom Fiskus nicht als eine unternehmerische Tätigkeit betrachtet wird.
Wenn es eine automatische Einstufung als Unternehmer gäbe, dann würden manche Privatimmobilieninvestoren ab einem gewissen Gewinn zusätzlich zur ESt die UmSt und evtl. die GewSt zahlen müssen. Es käme außerdem der IHK Beitrag oben drauf. Oder sehe ich es falsch?
Was ist mit
unternehmerische Tätigkeit
gemeint?
In umsatzsteuerlichen Sinne ist es eine, daran besteht kein Zweifel. Im Übrigen bleibt es vermögensverwaltend, es sei denn, du vermietest stundenweise oder nach Art eines Hotels. Dann ist es gewerblich.
Oder ist diese Option komplett ausgeschlossen und ich kann ohne Bedenken ein Gewerbe/Kleinunternehmen für Affiliate-Marketing anmelden?
Ja. Ist komplett ausgeschlossen und du kannst so verfahren.
"KleinunternehmeN" gibt es nicht, nur KleinunternehmeR - und das ist eine ausschließlich umsatzsteuerrechtliche Regelung.
"Gewerbliche Infizierung" ist ein Begriff aus dem Einkommensteuerrecht.
Bei der sehr frugalen Sachverhaltsschilderung kann man nicht viel Belastbares sagen, tendenziell sehe ich keine Umqualifizierung der Vermietungseinkünfte.
Fragen Sie Ihren Steuerberater, der kennt die genauen Umstände.
bist du verrückt, der verlangt doch Geld für seine Auskunft ......
lieber ein Laienforum befragen, ist doch billiger
mit der unternehmerischen Tätigkeit meine ich, dass man die Person aufgrund deren Tätigkeiten (hier Immobilienverwaltung als Privatperson) als ein Unternehmen einstuft.
Aus der Sicht vom Finanzamt ist man also eine Art von "Unternehmen", wenn man Immobilien besitzt, die man langfristig vermietet.
Wenn ich nun ein Kleinunternehmen gründe, um mit Affiliate-Marketing was dazu zu verdienen (bin im Übrigen als Angestellter tätig), dann ist es eine gewerbliche Tätigkeit.
Bei diesem Konstrukt (Immobilienverwaltung als Privatperson + Kleinunternehmer für Affiliate-Marketing) ist mir wichtig, dass die Einnahmen aus Vermietung nicht in qewerblich umqualifiziert werden. Von der Logik her dürfte es nicht passieren. Allerdings schließe ich nicht aus das Finanzamt das Ganze gerne anders sehen kann: Max Mustermann verwaltet privat Immobilien und Max Mustermann ist Kleinunternehmer mit gewerblichen Einkünften -> alles dieselbe Person, deswegen die gleiche steuerliche Identität mit gleichen Konsequenzen (also GewSt für beide Einkünfte). Oder ist diese Option komplett ausgeschlossen und ich kann ohne Bedenken ein Gewerbe/Kleinunternehmen für Affiliate-Marketing anmelden?
Nochmals Danke für die Unterstützung bei diesem Thema.