Schenkungssteuer bei Schuldenausgleich durch Immobilienübertragung
Meine Schwester hat bei mir Schulden in Höhe von 180.000,- EUR, die sie nicht zurückzahlen kann. Darüber haben wir im Laufe der letzten 16 Jahre 3 Kreditverträge abgeschlossen und ich habe Schuldscheine von ihr über 180.000,-. Diese Schulden sind entstanden durch die Bewirtschaftung ihrer 2 Eigentumswohnung. Ich habe für diese Wohnungen Investitionen getätigt, für die Instandhaltung bezahlt, zuletzt auch ihre Nebenkosten übernommen, da sie eine der Wohnungen selbst bewohnt und sie sehr, sehr wenig Geld hat.
Diese zwei Eigentumswohnungen haben einen Wert von 300.000,- EUR. Mit einer Grundschuld für die Bank abesichert bestehen z. Zt. noch Schulden an diese aus der Finanzierung der Eigentumswohnungen von 60.000,- EUR. Sie hat vorgeschlagen, dass ich die Wohnungen und die Bankschulden übernehme als Ausgleich für ihre Schulden bei mir. Ausserdem möchte sie für eine Wohnung ein Wohnrecht auf Lebenszeit für sich haben.
Was muss ich bei einem solchen Ausgleich beachten? Welche Steuern können anfallen? Wie prüft das Finanzamt die Entstehung der Schulden? Wie muss ich diese Schulden belegen? Reichen Kreditvertrag und Schuldschein aus? Könnte Schenkungssteuer anfallen wegen des höheren Wertes der Immobilien? Wo kann ich Informatioen finden zu diesem speziellen Fall?
2 Antworten
Du solltest vor alelm beachten, das es für dich kein Desaster wird. So sieht es nämlich auf den ersten Blick aus. Jedenfalls dann, wenn die Schwester nicht sehr, sehr alt ist. Dann ist nämlich das Lebenslange Wohnrecht wahrscheinlich wesentlich mehr wert als 60.000 €.
Überlege mal, was es dich kostet, wenn du die Immobilien (und zwar 100 % davon) mit einen langfristigen Durchschnittssatz von z. B. 6 % auf ihre Lebenserwartung finanzierst. Wenn du das rechnest, bekommst du eine Ahnung davon, was das lebenslange Wohnrecht wert sein sollte.
Das sehe ich auch steuerlich als Problem. Du kaufst die beiden Immobilien für 240.000 € (was du hast sollte als Beleg reichen) und das lebenslange Wohnrecht, das einen Wert hat, der vielleicht zu einer deutliche Überbezahlung (also einer Schenkung an deine Schwester) führt. Nun kommt aber für eine Wohnung keine Miete, also ist der Fall wieder ganz anders...
Ich würde wohl so vorgehen: du kaufst ihr die vermietete Wohnung ab und übernimmst dafür die Finanzierung und erlässt einen Teil der Schulden, der (in Summe) dem Wert der Immobilie entspricht.
Es bleiben z. B. 90.000 € an Forderung übrig.
Die von ihr bewohnte Wohnung wird nun auch an dich verkauft und der Kaufpreis mit den 90.000 €, der Rest durch ein weiteres Darlehen bezahlt. Dieses Darlehen von ihr an dich über z. B. 60.000 € wird nicht ausgezahlt sondern von dir verzinst und von ihr abgewohnt. Ihr macht einen ganz normalen Mietvertrag und du bekommst die Miete via Minderung des Darlehens. Wenn du ihr etwas gutes tun willst, gewähre ihr eine (etwas unter der ortsüblichen liegende Miete. Aber Vorsicht, wenn du übertreibst droht verminderter Werbungskostenabzug.
Der wesentliche Vorteil daran ist, dass du die volle Abschreibung hast und auch die anderen Kosten steuerlich geltend machen kannst.
Der Vorschlag deiner Schwester wäre eine Wette auf ihrne baldigen Tod und ein vermutlich ziemlich hohes Geschenk! Ich denke, dass sie das in Wirklichkeit gar nicht will.
Versuch einer Berechnung:
Wert der zwei ETW 300 000 ./. Resthypotheken gem. der aktuellen Restschuldbestätigungen der Bank 60 000 ./. kapitalisiertes Wohnrecht (angenommen fikt. Miete 500, Alter der Schwester 50, Lebenserwartung 30 J, Zins 2 %, Faktor 22,4 = 74.0000,-- ./. Darlehensschulden Schwester gem. der Schuldscheine/Darlehensverträge 180.000 ./. gestundete Zinsen, soweit sie noch nicht verjährt sind . Wert: Minus...
Empfehlung: Notar einschalten.
Lieber Franz, vielen dank auch Dir für deine eindeutige Antwort.