Kaufpreisfälligkeit vom Notar?

Ja, erst wenn die Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind (Unbedenklichkeistbescheinigung, ggf. Löschungsunterlagen, Vorkaufsrechtsverzichtserlärung usw.) wird der Kaufpreis fällig gestellt. Die Bank bekommt vom Notar normalerweise eine Kopie zugesandt. Welche Auszahlungsvoraussetzungen du sonst noch zu erfüllen hast, müsste dem Darlehensvertrag zu entnehmen sein (z.B. vollstreckbare Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde).

Danni

Kürzlich habe ich einem Bekannten den üblichen Ablauf eines Kaufvertrags über ein Hausgrundstück (Bestandsimmobilie) wie folgt grob skizziert:

1) Verkäufer und Käufer einigen sich, einen Kaufvertrag abzuschließen. Dem Kaufinteressenten werden (zunächst) Fotokopien der Grundstücksunterlagen ausgehändigt und es wird Einigkeit erzielt über die Höhe und Fälligkeit des Kaufpreises, den Zeitpunkt Besitzübergabe/ Baufertigstellung, Regelung über noch nicht abgerechneter Erschließungskosten, eine vertragliche Regelung über Rücktrittsmöglichkeiten im Falle des Verzugs (im Gegensatz zum gesetzlichen Rücktrittsrecht, das viel Zeit und Geld kostet), Übernahme von Mobilien wie Möbel, Gardinen, Lampen, Gartengeräte, Heizöl etc., für die Grunderwerbsteuer nicht anfällt. Für den Käufer empfiehlt sich die Einsicht in das Baulastenverzeichnis, Altlastenkataster und Rückfrage bei der Kommune wegen noch nicht abgerechneter Erschließungskosten.

2) Käufer erteilt einem Notar seines Vertrauens den Auftrag zur Fertigung eines Kaufvertragsentwurfs. Bei Verbraucherverträgen (eine Partei ist Verbraucher und eine andere Unternehmer) haben die Parteien dann zwei Wochen Zeit zur Prüfung. Die Zwei-Wochenfrist bezweckt einen Übereilungs- und Überlegungschutz des Käufers und gilt nicht bei Verträgen von privat zu privat. Der Verbraucher soll ausreichend Gelegenheit erhalten, zu Fragen, die nicht in den Belehrungsbereich des Notars fallen, einen externen Berater (z. B. einen Steuerfachmann) hinzuziehen. Übrigens: Kommt es nicht zum Vertragsabschluss, fallen für den Entwurf erstattungspflichtige Notarkosten in Höhe der Beurkundungsgebühr an.

3) In besonderen Ausnahmefällen ist dem Notar die Tätigkeit auch außerhalb des ihm zugewiesenen Amtsbezirks möglich. Auf Verlangen eines Beteiligten kann er auch außerhalb seines Amtssitzes (z.B.im Krankenhaus) und außerhalb des Dienstzeiten tätig werden.

Der Notar beurkundet in Anwesenheit der Vertragschließenden oder eines Bevollmächtigten Zuvor stellt er die Identität anhand gültiger Personalausweise fest. Er liest den Beteiligten den Vertragstext vor. Während der Beurkundung können noch Änderungen und Ergänzungen eingebracht werden. Der Notar wird von den Vertragschließenden bevollmächtigt, die für die Eigentumsumschreibung erforderlichen Bescheide und Genehmigungen einzuholen. Hinsichtlich der Notar- und Gerichtskosten besteht gesamtschuldnerische Haftung.

4) Werden zur Kaufpreisfinanzierung Fremdmittel eingesetzt, enthält der Vertrag regelmäßig auch eine Belastungsvollmacht zugunsten des Käufers. Er wird bevollmächtigt, die Grundschuld zur Sicherung des zur Kaufpreisbelegung erforderliche Darlehens zu bestellen und im Grundbuch vor Eigentumsumschreibung eintragen zu lassen. Der Vollmachtgeber muss wissen, dass die unmittelbare Belehrung und Beratung durch den Notar nicht gegeben sind.

5) Unverzüglich nach Beurkundung legt der Notar dem Grundbuchamt eine Ausfertigung des Vertrages mit dem Ersuchen vor, für den Käufer eine Eigentumsverschaffungsvormerkung (auch Auflassungsvormerkung genannt) einzutragen. Nur wer zum Verkäufer eine besonders vertrauensvolle Beziehung hat, kann auf die Vormerkung verzichten und dadurch Kosten sparen.

6) Das Grundbuchamt trägt die Eigentumsverschaffungsvormerkung zu Gunsten des Käufers ins Grundbuch (Abt. II) ein und stellt dem Käufer als Kostenschuldner die Eintragungsgebühr in Rechnung. Diese Vormerkung wirkt nicht wie eine Grundbuchsperre. Der Berechtigte kann jedoch die Löschung von Rechten verlangen, die seinen Anspruch vereiteln.

7) Der Notar hat zuvor den Beteiligten je eine Fotokopie des Vertrags erteilt und je eine beglaubigte Fotokopie an das Finanzamt wegen der Grunderwerbsteuer und an die Kommune wegen eines evtl. Vorkaufsrechts nach dem Baugesetzbuch übersandt.

8) Sobald dem Notar die Formulare des Finanzierungsinstituts vorliegen, nimmt er die Beurkundung der Grundschuldbestellung vor. Hierbei tritt der Käufer als Bevollmächtigter auf. Er hat den Anspruch auf das Darlehen an den Verkäufer abzutreten. Das Grundbuchamt trägt die Grundschuld an zunächst rangoffener Stelle in Abteilung III des Grundbuchs ein, informiert die Vertragschließenden und das Kreditinstitut über die Eintragung und stellt dem Käufer die Eintragungskosten in Rechnung.

9) Das Finanzamt ermittelt die Grunderwerbsteuer und stellt sie dem Käufer in Rechnung. Nach Zahlungseingang erteilt das Finanzamt dem Notar eine Unbedenklichkeitsbescheinigung. Die Höhe der Steuer haben die Bundesländer uneinheitlich geregelt, so z. B. Bayern 3,5 %, Brandenburg 6,5 %.

10) Zwischenzeitlich dürfte auch die Kommune dem Notar ein Attest über das Nichtbestehen oder den Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts nach den Vorschriften des Bau GB. erteilt haben. Der Käufer hat inzwischen geprüft, ob für die die Baulichkeiten ausreichend Versicherungsschutz besteht; eine Unterdeckung wäre spätestens mit Wirkung des Gefahrenübergangs auf den Erwerber zu beheben.

11). Der Notar teilt den Vertragsschließenden mit, dass im ihm sämtliche Unterlagen zur Eigentumsumschreibung vorliegen, womit in der Regel (vornehmlich bei Bestandsimmobilien) auch der Kaufpreis fällig wird.

12) In begründeten Ausnahmefällen insbesondere wenn aus dem Kaufpreis Grundstücksbelastungen mehrerer Gläubiger abzulösen sind,kann vereinbart werden, dass der Kaufpreiszahlung an den Notar zu treuen Händen auf Anderkonto (Konto eines Anderen) zu erfolgen hat. Er darf über die ihm von den Altgläubigern treuhänderisch überlassenen Löschungsunterlagen erst verfügen, wenn ihm ausreichend Mittel zur Ablösung zur Verfügung stehen.

13) Das Grundbuchamt nimmt die Eigentumsumschreibung vor, löscht die Eigentumsverschaffungsvormerkung und erteilt dem Notar und den Vertragsschließenden je eine Eintragungsnachricht (nicht zu verwechseln mit einem Grundbuchauszug). Dem Käufer werden die Kosten in Rechnung gestellt. Zwischen Beurkundung und Eigentumsumschreibung können mehrere Wochen vergehen; etwa sechs Wochen sind üblich.

14) Der Empfänger von Benachrichtigungen des Grundbuchamts hat diese sorgfältig zu prüfen, ob die Eintragung richtig, unvollständig oder nicht erfolgt ist. Er hat bei Anhaltspunkten für eine Amtspflichtverletzung des Grundbuchamts durch Gegenvorstellungen auf Fehler hinzuweisen. Eine zumutbare Mitwirkung des benachrichtigten Beteiligten erfordert ferner, dass dieser sich bei Unklarheiten und Zweifelsfällen zur Klärung der Sachlage unverzüglich an das Grundbuchamt wendet. Auch das Ausbleiben einer Benachrichtigung kann jedenfalls nach Ablauf einer angemessenen Vollzugsfrist, eine Erkundungs- bzw. Erinnerungspflicht des Antragstellers auslösen. Werden diese Pflichten versäumt, ist u.U. als Unterlassung des rechtzeitigen Gebrauchs eines Rechtsmittels zu werten.

15) Der neue Eigentümer beantragt beim Grundbuchamt einen beglaubigten Grundbuchauszug (Kosten ca. 20,-- €) , den er sorgfältig auf die Richtigkeit der Eintragungen überprüft oder von einem Fachkundigen überprüfen lässt: Stimmt der Name des Erwerbers, sind Grundstücksbeschreibung und Flächenangaben identisch mit den Kataster angaben, sind Miteigentumsanteile, z. B. an Wegfläche, Garagenhof, Mülltonnennplatz, aufgeführt, sind Auflassungsvormerkung und nicht übernommene Altrechte gelöscht, ist die Finanzierungsgrundschuld rang richtig eingetragen? Der Erwerber lässt sich vom Voreigentümer die Schlüssel, Originale der Objektunterlagen und Serviceverträge aushändigen.

Danke. Ein geruhsames Osterfest und eine reibungslose, überraschungsarme Abwicklung des Immobilienerwerbs wünscht dir

Franzl