Grundstückskauf mit Vereinbarung eines Wohnrechts/Gestaltungsmöglichkeiten?
Meine 30-jährige Tochter möchte von einer Bekannten ein Grundstück kaufen, auf dem bereits ein älteres EFH steht, welches weiterhin mit lebenslangem Wohnungsrecht von der 63-jährigen Bekannten bewohnt bleiben soll. Der Knackpunkt ist eben dieses neu zu vereinbarende Wohnrecht…
Das Grundstück soll nicht formal sondern nur intern geteilt werden. Ungefähr die Hälfte des Grundstücks steht meiner Tochter für ihren geplanten EFH-Neubau mit Garten etc. zur Eigennutzung zur Verfügung. Der vorgesehene Kaufpreis soll ca. 300.000€ betragen.
1.Frage: Wie würde sich der Eintrag eines Wohnrechts im Grundbuch in so einem Fall eigentlich in so einem Fall auf den Grundstückskaufpreis auswirken? Gibt es da Empfehlungen?
2.Frage: Der Neu-Eintrag eines Wohnrechts im Grundbuch unter Nicht-Verwandten im Zuge des Grundstücks-Kaufs würde nun mit erheblichen Steuern (30-50% Schenkungssteuer) für die Bekannte (Verkäuferin) einhergehen. Wir überlegen daher, dieses Wohnrecht zwar so rechtssicher wie möglich vertraglich zu vereinbaren, aber zur Vermeidung einer Besteuerung nicht im Grundbuch eintragen zu lassen, sondern den Vertrag lediglich beim Notar zu hinterlegen. Im Gegenzug soll ja der vereinbarte Kaufpreis für das Grundstück deutlich unter dem Verkehrswert liegen und die Bekannte (Verkäuferin) weiterhin mietfrei wohnen, solange sie will….
Meine Annahme ist, dass man doch eigentlich selbst entscheiden können muss, zu welchen Konditionen man Menschen in seiner eigenen Immobilie wohnen läßt (z.B. auch mietfrei)?
Ist das steuerrechtlich so in Ordnung? Auf keinen Fall wollen wir natürlich das Risiko einer evtl. Steuerhinterziehung eingehen!
3.Frage: Gibt es dazu noch andere Möglichkeiten, die der Bekannten Wohnrecht-Sicherheit gewährleisten würde?
PS: Eine Teilung wird von der Baubehörde leider nicht genehmigt…
Vielen Dank für hilfreiche Antworten!
Ich habe zur Frage der Schenkungssteuer nach meinem Verständnis eher Hinweise gefunden, dass ein eingetragenes Wohnrecht als geldwerter Vorteil der Besteuerung als Schenkung unterliegt…
Zitat aus „Renteplusimmobilie.de“:
„Steuern beim unentgeltlichen Wohnrecht
Beim unentgeltlich bestellten Wohnrecht fließen dem Eigentümer für die Nutzungsüberlassung zu Wohnzwecken seitens des Wohnrechtsberechtigten keine Zahlungen zu, weswegen er auch keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt. Allerdings stellt das unentgeltliche Wohnrecht auf Seiten des Berechtigten einen Vermögenswert dar, der besteuert wird.
Als Vermögenswert wird das Wohnrecht deshalb eingeordnet, weil der Berechtigte hierdurch Miete spart. Es besteht keine Steuerpflicht aus dem Einkommensteuergesetz, jedoch unterliegt das unentgeltliche Wohnrecht der Erbschaft- und Schenkungsteuer. Grundlage für die Besteuerung ist § 14 Bewertungsgesetz.“
Ich würde das gerne verstehen…was ist denn nun richtig?
4 Antworten
IK
Eine Realteilung des Grundstücks in zwei Flurstücke entfällt, nicht jedoch die Bildung von Wohnungseigentum.
Der Wert des Wohnrechts wird dem ermäßigten Kaufpreis hinzugerechnet.
Das Wohnrecht entfaltet für die Berechtigte nur dann die erwartete absolute (dingliche) Sicherheit, wenn es im Grundbuch möglichst an erster Rangstelle eingetragen ist.
Zur Grundschuld-Sicherung für Baudarlehen bedarf es der Besorgung der ersten Rangstelle im Grundbuch. Die Wohnberechtigte müsste später den Rangrücktritt erklären oder bereits im Kaufvertrag mit einem Rangvorbehalt einverstanden sein, womöglich in Höhe der großzügig bemessenen Baukosten. Beides dürfte die Veräußerin angesichts des Ausfallrisikos jedoch ablehnen, jedenfalls nach ordentl. Beratung
Empfehlung:
Siehe Antwort von Alarm 67.
Zu 1
Egal wie die Antwort lautet, ist doch egal!
Denn eine Wahl hat Deine Tochter ja nicht, entweder akzeptiert sie das und kauft das Grundstück, oder halt nicht.
Zu 2
Ich als Verkäufer würde das NICHT akzeptieren. Solch ein Papier ist nichts Wert. Ein Wohnrecht muss zwingend in das Grundbuch eingetragen werden!
"Das Wohnrecht muss einen Vermerk in Abteilung II des Grundbuchs haben, um rechtswirksam zu sein. Hierfür ist vom Wohnungseigentümer eine notarielle Erklärung erforderlich. In der Bewilligung sind die Immobilie sowie die zum Wohnrecht überlassenen Räumlichkeiten aufgeführt."
Zu 3
Lasst euch von einem Steuerberater beraten. Hier geht es um nicht wenig Geld.
Nochmal zum Thema Schenkung.
Wenn Du Deinem neuen Partner ein Wohnrecht an Deinem Haus einräumst, ohne Gegenleistung, dann ist das eine Schenkung.
Bei diesem Kauf ist das Wohnrecht aber Teil des Kaufpreises. Wenn der Verkehrswert 350.000 beträgt und das Wohnrecht 50.000 wert ist, zahlt sie 300.000 in Geld und 50.000 durch das Wohnrecht. Und Grunderwerbsteuer auf 350.000.
Das Wohnrecht wird ja nicht geschenkt, daher entfällt darauf auch keine Schenkungssteuer.
Es gibt ja eine Gegenleistung, nämlich einen Abschlag vom Verkehrswert beim Kaufpreis, und das wird im Notarvertrag auch dokumentiert.
Es fällt also nur Grunderwerbssteuer für die Käuferin an, auf Kaufpreis zzgl. Wert des Wohnrechts.
Kaufpreis zzgl. Wert des Wohnrechts
Kaufpreis abzgl. Wert des Wohnrechts